-
Köpa bostad
-
Sälja bostad
Vad har du råd med? Så räknar du på bolån och kontantinsats
Innan du börjar leta bostad är det viktigt att veta hur mycket du kan köpa för. Här får du en översikt över hur bolån och kontantinsats fungerar och hur räntan påverkar din månadskostnad.
Här hittar du:
Sammanfattning
På den här sidan får du information om hur ett bolån fungerar, vad skillnaden är mellan bolån och lånelöfte och hur du kan tänka kring kontantinsatsen. Du kan också räkna på hur mycket du kan låna och läsa mer om vad handpenning vid ett bostadsköp innebär.
Räkna på vad du har råd med – hur mycket får jag låna?
När du ska köpa bostad är det bra att fundera på hur mycket du tycker är rimligt att betala för boendet varje månad och hur mycket pengar du vill ha över till annat. Ett bra första steg är därefter att räkna på hur mycket du faktiskt kan låna till att köpa en bostad.
Hur mycket du kan låna beror bland annat på:
- Hur många ni är i familjen
- Vilken anställningsform du har
- Din inkomst
- Hur mycket kontantinsats du kan lägga
- Hur mycket du har i andra lån
- Månadsavgiften till föreningen (om du vill en köpa bostadsrätt)
- Hur stor villa du vill köpa (om du vill köpa hus)
Hur mycket du kan låna beror alltså till stor del på din inkomst, utgifter och skulder. I vår bolånekalkylator kan du snabbt räkna på vad du har råd med och ansöka om ett lånelöfte.
Bolånet kan inte utgöra mer än 85% av bostadens värde – det vill säga det pris du köper bostaden för. Resterande del, minst 15 procent, kallas kontantinsats och behöver betalas med egna pengar. Det här är regler som kommer från Finansinspektionen.
Oftast kommer kontantinsatsen från sparande, vinst vid en tidigare bostadsförsäljning, arv eller gåva. Saknar du egna medel vid köpet kan det ibland vara möjligt att låna till en del av kontantinsatsen genom ett lån utan bostaden som säkerhet, ett så kallat privatlån. Bra att tänka på är att privatlån brukar ha kortare återbetalningstid och högre ränta än bolån.
Köper du ett hus tillkommer också kostnader för lagfart och pantbrev. Det betyder att du, utöver kontantinsatsen, behöver ha pengar avsatta för just dessa kostnader.
Vad är skillnaden mellan bolån och lånelöfte?
Ett bolån och ett lånelöfte är två vanliga begrepp när man ska köpa bostad, men de fyller helt olika funktioner i köpprocessen.
Lånelöfte – ett preliminärt besked: Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken som visar hur mycket du kan få låna baserat på din ekonomi. Banken gör en kreditprövning där de tittar på dina inkomster, utgifter och eventuella skulder. Resultatet blir ett lånelöfte som anger ett maxbelopp som du kan buda på en ny bostad med. Lånelöftet är ett preliminärt besked och ingen garanti för att du faktiskt får låna pengar, men det är ofta ett krav från mäklaren när du deltar i en budgivning. Ansök om lånelöfte hos oss på SBAB.
Bolån – det faktiska lånet: När du har vunnit en budgivning eller skrivit ett kontrakt på en bostad gör banken en ny prövning, den här gången också av bostaden du ska köpa. Om banken bedömer att bostaden är en bra säkerhet och att din ekonomi håller, får du ett bolån. Bolånet är alltså det riktiga lånet som betalas ut i samband med tillträdet, och det är först här du får pengarna.
Sammanfattning:
- Lånelöfte: Preliminärt besked om hur mycket du kan få låna. Bra vid budgivning.
- Bolån: Det slutliga lånet som beviljas och betalas ut när bostadsköpet är klart.
Bolånets olika delar – ränta och amortering
Bolånekostnaderna består av två delar: ränta och amortering.
Bolåneränta är det pris som banken tar ut för att du lånar pengar. Räntekostnad för just ditt bolån är beroende av storleken på ditt bolån och räntesatsen, och banker sätter räntan på olika sätt. På SBAB har vi en modell som räknar fram din ränta baserat på hur mycket du lånar och vilken belåningsgrad du har på bostaden. Då får du direkt den bästa räntan vi kan erbjuda just dig. Räkna och se vilken ränta vi kan erbjuda dig idag. Om boendet har energiklass A-C kan du dessutom få avdrag på räntan med vårt gröna bolån.
Amortering innebär att du betalar tillbaka på ditt bolån. Genom att amortera på ditt bolån så minskar lånet. Det gör också att dina räntekostnader minskar eftersom de baseras på hur stort lån du har. Ju mer du amorterar desto lägre blir alltså din räntekostnad, och i längden får du mer pengar över och du blir inte lika känslig för räntehöjningar. Läs mer om amortering.
Hur räknar du ut den totala månadskostnaden? Genom att summera din räntekostnad med det du amorterar varje månad får du fram din totala månadskostnad för bolånet.
Hur stor kontantinsats behöver jag?
För att köpa en bostad behöver du betala en kontantinsats på minst 15% av köpeskillingen, alltså priset för huset eller bostadsrätten. Till exempel: För en bostad som kostar 1 000 000 kronor innebär det att du behöver ha sparat ihop 150 000 kronor till din kontantinsats.
Med SBAB:s tjänst Kontantinsatskollen kan du räkna ut hur mycket du behöver betala i kontantinsats beroende på hur stor bostad du vill köpa och i vilket område du vill bo i.
Spara till kontantinsatsen på ett sparkonto med ränta
Spara ihop till din kontantinsats genom att föra över pengar till ett sparkonto varje månad. Ett tips är att jämföra olika sparkonton och deras villkor innan du öppnar ett konto!
Det kan vara bra att ha sparpengarna på ett sparkonto där du när som helst kan ta ut dem, utan någon extra kostnad, och att du får en bra sparränta om det är så att det dröjer ett tag innan du hittar din drömbostad.
Hos oss på SBAB kan du enkelt öppna ett sparkonto och får ränta från allra första kronan.
Vad är handpenning?
När du köper en bostad betalar du vanligtvis en handpenning i samband med att kontraktet skrivs på. Det är som en slagsförskottsbetalning av köpet och genom att betala den försäkrar du säljaren att du kommer genomföra köpet.
Många blandar ihop handpenning och kontantinsats, men de är två olika saker:
- Handpenningen betalar köparen i samband med kontraktsskrivning som ett sorts löfte eller försäkran om att bostadsaffären ska genomföras. Handpenningen är vanligtvis 10% av köpeskillingen, alltså det slutgiltiga priset på bostaden.
- Kontantinsatsen är som sagt den summa som du själv finansierar när du köper en bostad. Kontantinsatsen måste vara minst 15% av bostadens pris, och handpenningen är en del av kontantinsatsen. I praktiken innebär det att 10% av slutpriset betalas redan vid kontraktsskrivning och resterande del av din kontantinsats i samband med tillträdet.
Hur kan jag betala handpenningen?
Det finns två olika sätt att betala en handpenning på, antingen genom ett eget sparande eller med hjälp av ett handpenningslån.
Om du har egna sparpengar kan du själv betala handpenningen när det är dags. Det kan vara bra att tänka på att handpenningen oftast ska betalas till mäklaren ett par dagar efter att köpekontraktet för den nya bostaden har skrivits på. Det innebär att du behöver komma åt dina sparpengar snabbt när affären är klar, och själv göra överföringen för handpenningen till mäklaren.
Om du hellre vill låna till hela eller delar av handpenningen så har vi möjlighet att hjälpa dig med ett handpenningslån. Det är ganska vanligt att ha en stor del av sitt sparande låst i sin nuvarande bostad, och det kan betyda att man inte kommer åt pengarna förrän den befintliga bostaden är såld. Om du inte får loss dina pengar innan du sålt ditt nuvarande boende, eller om du inte kommer åt dina sparpengar tillräckligt snabbt kan vi hjälpa dig med ett amorteringsfritt handpenningslån.
Tips!
Se till att ha en buffert för oförutsedda utgifter. Hur mycket buffert du behöver varierar så klart! Få mer tips av SBAB:s tjänst Bufferthjälpen.
Skatteavdrag för räntekostnad
I de kalkyler som du ser hos bankerna finns det ofta möjlighet att se lånekostnaden före och efter skatteavdrag. Skatteavdrag innebär att du kan få tillbaka en del av dina räntekostnader i samband med din deklaration. Om och hur mycket mycket avdrag du får göra på skatten beror på om du har lån med eller utan en godkänd säkerhet.
Ett lån med säkerhet innebär att banken har rätt till någonting som du äger ifall du inte kan betala tillbaka lånet. En godkänd säkerhet är bostad, värdepapper, fordon, båt, skepp eller luftfartyg, eller något som har lämnats som säkerhet till en pantbank.
För bolån och privatlån som har en godkänd säkerhet får du göra avdrag för alla räntekostnader i din deklaration.
För privatlån som inte har en godkänd säkerhet får du:
- Fram till och med 31 december 2024 göra avdrag för alla dina räntekostnader på din deklaration
- Från och med 1 januari 2025 göra avdrag för hälften av dina räntekostnader. Det betyder att du exempelvis endast får göra avdrag för 5 000 kronor om du har betalat 10 000 kronor i räntekostnader
- Från och med 1 januari 2026 inte göra några avdrag på dina räntekostnader
Bra att veta: Med SBAB:s privatlån lämnar du ingen säkerhet för lånet.
Skatteavdraget innebär att du får tillbaka 30 % av räntekostnaden, upp till 100 000 kronor. För räntekostnader över 100 000 kronor får du tillbaka 21 %. Du kan välja att få tillbaka pengarna på två olika sätt:
- Du gör inget val. Då regleras det i din deklaration varje år. Banken rapporterar varje år till Skatteverket hur mycket du har betalat i räntekostnad under föregående år och utifrån det justerar Skatteverket din deklaration, så att avdraget läggs in.
- Du ansöker om skattejämkning via Skatteverket. Då reglerar din arbetsgivare skatten som du betalar på din inkomst och då får du ut mer av din bruttolön varje månad. Kontakta din arbetsgivare hur du smidigast gör detta. Läs mer hos Skatteverket.
Bindningstider
Hur mycket du betalar i ränta kan variera, men hos alla banker kan du själv välja hur länge räntan ska bindas på ditt bolån. De vanligaste bindningstiderna är från tre månader, som ofta kallas rörlig ränta, upp till tio år.
En bindningstid på tre månader innebär att räntan sätts om var tredje månad utifrån det ränteläge som gäller då. Väljer du i stället att binda räntan, till exempel på tre år, har du samma räntesats under hela bindningstiden, oavsett hur ränteläget förändras.
Valet av bindningstid görs vanligtvis i samband med att bolånet läggs upp inför tillträdet. Det går också att se över och ändra bindningstiden senare, till exempel när en bindningstid löper ut.
Amorteringskrav
Amorteringskraven innebär att beronde på hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde och din inkomst kan du behöva amortera 1-3 % av det totala lånebeloppet per år. Så här fungerar det:
1. Bolån mellan 50–70 % av bostadens värde ska amorteras med ett belopp motsvarande 1 % av det totala lånebeloppet per år
2. Bolån över 70 % av bostadens värde ska amorteras med ett belopp motsvarande 2 % av det totala lånebeloppet per år
3. Om du dessutom lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt tillkommer ytterligare 1 % amortering per år
Skuldkvot
Den 25 april 2017 infördes en begränsning i den s.k. skuldkvoten. Skuldkvoten anger maximal belåning i förhållande till hushållets bruttoinkomst. SBAB sätter gränsen för belåning på 5,5 gånger hushållets bruttoinkomst (upp till och med 5,49 gånger).
Bruttoinkomst/år | Kronor |
|---|---|
Sökande 1 | 360 000 |
Sökande 2 | 360 000 |
= maximalt lånebelopp | 3 952 800 |
Skuldkvoten är en av flera parametrar som påverkar hur mycket ett hushåll får låna. När maximalt lånebelopp ska bestämmas så tar man hänsyn till hushållets totala ekonomiska situation.
Lagfart och pantbrev vid köp av hus
Lagfart är ett ägandebevis när du köper en villa. Ansökan skickas in till Lantmäteriet. Lagfartskostnaden är en så kallad stämpelskatt och är 1,5 % av antingen priset på bostaden eller taxeringsvärdet (högsta av dessa) + 825 kronor i expeditionsavgift. Banken hjälper dig att skicka in ansökan när det blir aktuellt.
Pantbrev är säkerheten för bolånen som finns på villan. Vid försäljning följer alltid pantbreven med villan, till nya ägaren, utan kostnad. Behöver du låna mer pengar än vad som redan finns i pantbrev behövs nya pantbrev. Det innebär att ju mer pantbrev som finns desto bättre är det för dig som köpare.
I exemplet är lånet på 1 700 000 kronor och de redan befintliga pantbreven är värda 1 000 000 kronor. Därför behövs 700 000 kronor i nya pantbrev för att täcka banklånet. Pantbrev utfärdas av Lantmäteriet och banken hjälper dig med detta.
Lantmäteriet tar ut en kostnad för nya pantbrev på 2 % av värdet på det nya pantbrevet + 375 kronor i administrationskostnad.
För att hjälpa till med lagfart och pantbrev brukar banken ta en administrativ kostnad, utöver de kostnader som Lantmäteriet tar ut. Hos SBAB kostar det 750 kronor.
| Kronor |
|---|---|
Pris på bostaden | 2 000 000 |
Bolån | 1 700 000 |
Befintliga pantbrev | 1 000 000 |
Lagfart* | 30 825 |
Pantbrev** | 14 375 |
* Lagfartskostnad: 2 000 000*1,5%+825
** Pantbrevskostnad: (1 7000 000-1 000 000)*2%+375
Låna tillsammans eller ensam
Tillsammans med någon annan
Ska du köpa bostaden tillsammans med någon bör ni båda stå på lånet. Fördelen är dels ett delat ansvar och dels att det ger er större chans att få lånet.
Som gemensamma låntagare är ni solidariskt ansvariga för lånet, vilket innebär att ni har ett lika stort ansvar gällande lånen. Bland annat så måste ni vara överens om och godkänna nya räntevillkor för ett lån vars bindningstid är på väg att löpa ut, och om någon av er inte kan eller slutar betala, eller om någon avlider, är den andra låntagaren fortsatt betalningsansvarig för hela lånet.
Ensam
Köper du bostaden ensam bör du ensam stå på lånet, främst för att det är din inkomst som ska klara av kostnaderna för bostaden och dina levnadskostnader.
Ensam ägare med extra låntagare
I vissa fall har banken möjlighet att ta med en närstående som extra låntagare till dig som ska köpa bostaden, även om den personen inte ska bo tillsammans med dig. Detta gäller främst för studenter som inte har möjligheten att själva ansöka om lån. Tanken är att du som ska bo i bostaden ska ta över lånen på ett par års sikt. Alla låntagare (även den extra låntagaren) är solidariskt ansvariga för lånen, vilket bland annat kan påverka förmågan för den extra låntagaren att själv låna pengar. Det innebär till exempel att ni behöver vara överens om nya räntevillkor när en bindningstid löper ut, och att övriga låntagare är betalningsansvariga om någon inte kan eller slutar betala, eller om någon avlider.