-
Köpa bostad
-
Sälja bostad
Köpekontrakt — allt du behöver veta när du ska skriva på
När du och säljaren skriver på köpekontraktet blir bostadsköpet bindande. Innan kontraktet är signerat så är budgivning, muntliga löften eller muntlig överenskommelse inte bindande. Strax efter att ni skrivit på ska du som köpare betala handpenningen.
Här hittar du:
Sammanfattning
På den här sidan får du veta hur kontraktsskrivningen går till och vad som brukar stå i kontraktet. Vi går också igenom vanliga klausuler som kan läggas till och hur handpenningen fungerar som du som köpare ska betala kort efter att du skrivit på. Avslutningsvis hittar du vanliga frågor och svar kring köpekontrakt.
I en bostadsaffär har olika parter olika roller. Mäklaren ansvarar för att affären genomförs korrekt mellan köpare och säljare. Banken bedömer din ekonomi och om bostaden kan godkännas som säkerhet för lånet. Som köpare är det du som ansvarar för att fatta beslut, undersöka bostaden och säkerställa att din ekonomi håller för köpet.
När du har vunnit budgivningen
När du vunnit en budgivning behöver du kontakta banken innan du ska skriva kontrakt. Banken omvandlar då ditt lånelöfte till en låneansökan för den specifika bostaden du vill köpa.
När banken avgör om de kan godkänna lånet tittar de på bostaden, objektsbeskrivningen, årsredovisningen (om det är en bostadsrätt) samt priset. Banken jämför också priset med snittvärdet i området. Det ger dig en extra trygghet då du får ett utlåtande från någon annan än säljaren och mäklaren.
Ett köpekontrakt måste vara skriftligt. Det får inte vara ett muntligt avtal. Det finns vissa saker som måste vara med i köpekontraktet för att det ska vara giltigt.
Dessa punkter ska enligt lag vara med:
- Priset på bostaden
- Förklaring att säljaren överlåter egendomen till köparen
- Underskrift av säljare och köpare
- I de fall bostaden är gemensam krävs att make/maka/sambo lämnar samtycke till försäljningen
- Bostadsrätt: Uppgifter om lägenheten som lägenhetsnummer, adress, föreningens namn och organisationsnummer
- Villa: Fastighetsbeteckning
- Villa: Säljarens namnteckning måste bevittnas för att köparen ska få lagfart. Gäller oftast köpebrevet som skrivs under vid tillträdet
Vanliga klausuler som kan ingå i kontraktet
Köpekontraktet innehåller ett antal standardklausuler och standardvillkor. Utöver dessa kan man lägga till ytterligare klausuler och villkor. Här är de som vanligen läggs till:
- Besiktningsklausul: Köparen får tid till att besiktiga och kan häva köpet vid oväntade fel.
- Låneklausul: Köpet hävs om köparen inte får lånelöfte, till exempel inom 14 dagar.
- Försäljningsklausul: Köpet går igenom när köparen säljer sin nuvarande bostad, till exempel inom 4—6 veckor, annars går affären tillbaka.
- Bankens godkännande: Banken kan kräva att få godkänna objektet innan kontraktet är bindande.
- Friskrivningsklausul: Säljaren friskriver sig från ansvar för dolda fel som hen inte kände till.
- Svävarvillkor: Ett samlingsnamn för klausuler som ger rätt att häva köpet.
- Tillträde/Betalning: Fasta villkor för handpenning, den slutliga betalningen och nycklar.
För det mesta sker kontraktsskrivningen på mäklarens kontor. Andra platser kan givetvis förekomma men det är i så fall något som ni kommer överens om.
Be mäklaren om en kopia av köpekontraktet så fort du har fått veta att du ska skriva kontrakt. Då kan du läsa igenom det i lugn och ro innan mötet. På så vis känner du till innehållet och kan förbereda frågor.
Mäklaren går igenom och förklarar vad alla paragrafer i kontraktet betyder. Det är alltid viktigt att läsa igenom och förstå vad som står i kontraktet, oavsett hur van du är. Skriv inte på något du inte förstår eller om du tycker att något är otydligt. Be då mäklaren förklara.
I samband med kontraktsskrivningen är det bra att se över hela kostnadsbilden. Förutom handpenningen kan det tillkomma kostnader för till exempel lagfart och pantbrev, överlåtelse- och pantsättningsavgifter, flyttkostnader och eventuella dubbla boendekostnader. Dessa påverkar hur mycket kapital du behöver ha tillgängligt inför tillträdet.
Vid ett bostadsköp brukar det också förekomma ett köpebrev. Det är lätt att blanda ihop köpekontrakt och köpebrev, men de är inte samma sak.
Köpekontraktet innehåller viktiga detaljer om försäljningen och krävs för att köpet ska bli bindande.
Köpebrevet innehåller inga villkor, utan fungerar som kvitto på att köparen betalat för bostaden. Brevet skrivs när affären är klar. Detta dokument används för att ansöka om lagfart hos inskrivningsmyndigheten. När det gäller bostadsrätt skrivs inget särskilt köpebrev. Du får istället en kvittens på att köpeskillingen är betald.
Handpenning är en form av deposition som du betalar till säljaren via mäklarens klientmedelskonto. Handpenningen visar att du menar allvar med affären.
Vanligtvis är handpenningen 10 procent av bostadens pris och du betalar den oftast inom en vecka efter att du skrivit kontrakt på bostaden. Handpenningen är en del av den totala kontantinsatsen, som ska vara minst 15 procent av bostadens pris. När du har betalat handpenningen återstår normalt 5 procent av kontantinsatsen, som du betalar i samband med tillträdet.
Tips!
Be säljare om en rundvandring om du köper ett hus. Då kan du ta reda på saker som hur du kommer upp vinden, var elskåpet finns och hur du avläser el och vatten. Om det inte går att få en rundvandring innan tillträdet kan du fråga säljaren om det går bra att ringa med dina funderingar.
Hur fungerar en fullmakt?
Om köparen eller säljaren inte kan vara med vid kontraktsskrivningen ska mäklaren ta fram en fullmakt så att någon annan kan underteckna kontraktet.
Fullmakten ska dels vara undertecknad av dem som ska skriva på kontraktet men som inte kan närvara, och dels av dem som ska skriva på kontraktet i köparens eller säljarens ställe. Fullmakten måste vara daterad före eller samma dag som kontraktet skrivs under eftersom kontraktet är påskrivet enligt fullmakt.
Hur betalar jag handpenningen?
Handpenningen sätter du in på mäklarens klientmedelskonto, oftast inom en vecka från det att kontraktet är skrivet. Handpenningen ska finnas hos mäklaren till dess att till exempel föreningen godkänt köparens medlemskap eller att eventuell besiktning är gjord.
Handpenningen kan du betala med egna sparade medel eller genom ett handpenningslån hos banken. Handpenningslånet har du fram tills dagen du flyttar in i bostaden. Räntan på lånet varierar mellan bankerna men utgå från att den är lite högre än bolåneräntan.
Om köparen inte blir godkänd av föreningen avbryts köpet och köparen får tillbaka handpenningen. Varken köpare eller säljare har rätt till skadestånd om föreningen inte godkänner köparen. Besiktningen av bostaden kan i vissa fall resultera i att försäljningen av bostaden går tillbaka, och därmed även handpenningen. Bägge fallen måste vara reglerade i köpekontraktet eller depositionsavtalet.
Vi på SBAB erbjuder handpenningslån till bra villkor, snabbt och enkelt när:
- Vi godkänt din låneansökan
- Köpekontrakt är undertecknat
- Köpet går via en mäklare
Vad händer om någon drar sig ur affären?
Har du skrivit på ett köpekontrakt är du bunden att genomföra köpet, om inget annat framgår i köpekontraktet. Drar du dig ur efter att köpekontraktet är påskrivet kan du bli skyldig att betala skadestånd till säljaren. Du kan också bli av med hela, eller delar, av handpenningen. Det kan även vara så att skadan för säljaren blir större än handpenningen. Då får du betala mellanskillnaden.
Vad gör jag om något saknas i köpekontraktet?
Vad som händer om något saknas beror på vad det är som saknas. Mindre fel kan ofta lösas genom dialog eller genom att lägga till ett tillägg. Mer väsentliga fel kan innebära att kontraktet blir ogiltigt. Det kan till exempel handla om att en nödvändig uppgift eller klausul saknas.
Det här kan du göra, beroende på situation:
- Dokumentera det som är fel: Se till att du har skriftliga underlag för det som saknas, till exempel e-post eller egna anteckningar.
- Försök komplettera kontraktet: Kontakta säljaren och föreslå ett skriftligt tilläggsavtal, även kallad addendum, för att lägga in det som saknas.
- Ta hjälp av en jurist: Om felet leder till en större tvist kan du ta hjälp av en jurist eller advokat med inriktning på fastighetsrätt.
Kom ihåg att ett påskrivet kontrakt i regel är bindande. Då är det svårt att dra sig ur. Det är därför viktigt att kontraktet är tydligt för att du ska undvika eventuella problem.