Amortering & amorteringskrav
När du amorterar betalar du av på ditt bolån. Här förklarar vi hur amortering fungerar. Du kan också räkna ut ditt amorteringskrav med hjälp av vår kalkyl och se hur det påverkar ditt bolån.
Vad är amortering?
Amortering är att betala tillbaka på ditt bolån. När du amorterar minskar lånet, men även dina räntekostnader eftersom de är baserade på lånets storlek. Hur mycket du amorterar beror på villkoren för ditt lån.
Därför är det bra att amortera
Amortering är en form av sparande. När du amorterar sänker du din belåningsgrad. Genom att kontinuerligt minska din belåning, blir du mindre utsatt om räntorna skulle stiga eller om du skulle få mindre i inkomst.
Om du från början har en hög belåningsgrad, bidrar amorteringarna också till att du successivt minskar risken för att ditt bolån ska bli högre än värdet på din bostad vid ett större bostadsprisfall. Det skulle innebära en förlust om du av någon anledning måste sälja din bostad i ett sådant läge. Det skulle också innebära en restskuld för dig efter försäljningen.
Rak amortering — vanligaste sättet att amortera bolån på
Det finns olika sätt att amortera på. För bolån är så kallad rak amortering vanligast. Det innebär att du amorterar ett lika stort belopp varje månad. Däremot så varierar den totala månadsbetalningen beroende på räntan.
I början är räntekostnaderna högre, men de blir lägre över tid eftersom skulden minskar. Därmed minskar även månadsbeloppet med tiden i takt med att du betalar av på lånet.
Vad innebär amorteringskraven?
Amorteringskrav är ett krav på hur mycket du ska amortera. Hur stort belopp det handlar om beror på hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde och din inkomst.
Enligt amorteringskraven måste du amortera om du lånar mer än 50 procent av bostadens värde. Eller om du lånar mer än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst.
Så här ser de lagstadgade amorteringskraven ut:
- Bolån över 50 procent upp till 70 procent av bostadens värde
Du ska amortera med ett belopp motsvarande 1 procent av det totala lånebeloppet per år. - Bolån över 70 procent av bostadens värde
Du ska amortera med ett belopp motsvarande 2 procent av det totala lånebeloppet per år. - Bolån på mer än 4,5 gånger årsinkomsten före skatt
Du ska amortera ytterligare 1 procent av det totala lånebeloppet per år.
Du kan alltså behöva amortera 1–3 procent av det totala lånebeloppet per år beroende på lånets storlek i förhållande till bostadens värde och din inkomst. Det är valfritt att amortera om ditt bolån motsvarar högst 50 procent av bostadens värde och du lånar högst 4,5 gånger din årsinkomst före skatt.
Amorteringskravet utgår från det amorteringsgrundande värdet. Det värdet fastställs i samband med att du köper en bostad. Värdet är i normala fall låst under fem år. Det gäller även om du under tiden vill höja ditt bolån, flytta lånet till en annan bank eller om det faktiska värdet på bostaden ökar eller minskar. När fem år passerat är det möjligt att fastställa bostadens nya amorteringsgrundande värde. Det kan vara fördelaktigt om värdet på bostaden ökat. Då inleds en ny period på fem år innan ett nytt amorteringsgrundande värde kan fastställas.
Finns det några undantag till amorteringskraven?
Ja, det finns vissa undantag för amorteringskraven. De gäller dig som:
- Tog ett bolån före 1 juni 2016 och inte tänker ta ett nytt lån eller låna mer på din bostad.
- Lånar högst 4,5 gånger din årsinkomst före skatt samtidigt som ditt bolån motsvarar högst 50 procent av bostadens värde.
- Tar ett bolån för att köpa en nyproducerad bostad och är den första som ska flytta in, under förutsättning att bolånet motsvarar högst 70 procent av bostadens pris. Du kan då få amorteringsfrihet under de första fem åren. För att själva lånet ska kunna beviljas måste du fortfarande klara av att amortera enligt det ordinarie amorteringskravet, eftersom det är vad du kommer att behöva göra när den femåriga amorteringsfriheten upphör.
- Har godkända särskilda skäl, där något har hänt med din privatekonomi som inte gick att förutse när lånet beviljades. Vi kan då under en begränsad period bevilja undantag från amorteringskravet efter en individuell bedömning. Det kan till exempel handla om inkomstbortfall i samband med arbetslöshet eller sjukdom. Det kan också handla om kraftigt stigande utgifter, exempelvis för el, om vi bedömmer att hushållet inte har förmågan att klara ekonomin i övrigt.
Hur mycket behöver jag amortera?
Om du vill ta ett nytt bolån kan du räkna ut vad ditt amorteringskrav blir med vår kalkyl. Skriv in lånets storlek, bostadens uppskattade värde och hushållets månadsinkomst före skatt. Du får direkt svar på om du omfattas av amorteringskraven och hur mycket du i så fall behöver amortera per månad.
Kalkylen funkar för dig som räknar på ett nytt bolån.
Vill du flytta eller utöka ett befintligt bolån? Läs mer under våra frågor och svar.
Vill du räkna på ränta och månadskostnad?
Fyll i bostadens värde, vilken kontantinsats du vill betala och hushållets inkomst. Jämför sedan vad månadskostnaden och räntan blir vid olika bindningstider.
Tips på hur du kan optimera din amortering
Du kan på olika sätt optimera din amortering och påskynda avbetalningen av ditt bolån. Här är några exempel:
- Öka dina avbetalningar: Om din ekonomi tillåter, överväg att öka din amortering. Det kan spara dig räntekostnader på sikt.
- Använd extra pengar: Har du fått en bonus, skatteåterbäring eller andra extra pengar? Använd dem för att göra extra amorteringar på ditt lån.
- Amortera mer när räntorna är låga: Om det sker räntesänkningar på ditt bolån kan du passa på att amortera mer om du har möjlighet. Det hjälper dig att minska din skuld snabbare.
Bör jag amortera även om jag inte omfattas av de lagstadgade amorteringskraven?
Det finns flera viktiga saker att ta hänsyn till och inget råd som nödvändigtvis passar alla hushåll.
Om du har en för liten sparbuffert för att kunna hantera oförutsedda utgifter, eller för att kunna klara tillfälliga inkomstbortfall i händelse av sjukdom eller arbetslöshet, kan det vara bättre att först säkerställa att du ökar på din buffert genom att spara på annat sätt än genom amortering.
De allra flesta får ett mer betydande inkomstbortfall i samband med att de går i pension. Har du fram till dess amorterat ordentligt på ditt bolån kan det bli enklare att hantera den lägre pensionsinkomsten eftersom din historiska amortering har minskat dina löpande ränteutgifter.
Det kan också vara relevant att väga in hur stor avkastning du kan få på annat sparande än amortering. Om du till exempel tror att du i genomsnitt över tid kan få en avkastning på sparande i aktier eller fonder som är större än räntan på bolånen, kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att prioritera aktie- eller fondsparande framför amorteringar. Men du bör också tänka på att aktie- och fondsparande är förknippat med högre risker samt ta hänsyn till eventuella skiljande skatteeffekter.
Flytta mitt bolån till SBAB — hur funkar det med amortering?
Om du lånar mer samtidigt som du flyttar bolånen finns olika möjligheter för din amortering:
- Amortera 1—3 procent av det totala lånebeloppet. Hur mycket du behöver amortera beror på din inkomst, hur mycket du lånar och din belåningsgrad.
- Om ditt totala bolån, inklusive eventuell utökning, motsvarar högst 50 procent av bostadens värde och du lånar högst 4,5 gånger din årsinkomst före skatt är det valfritt att amortera.
Om du inte ska låna mer i samband med att du flyttar bolånen gäller följande:
- Om du tog ditt bolån efter 31 maj 2016 behåller du samma amorteringskrav som hos din nuvarande bank. Det finns däremot ett undantag, och det gäller bolån som du hos din nuvarande bank amorterar enligt den så kallade alternativregeln, det vill säga på 10 år. Ett sådant lån kommer du i stället att behöva amortera enligt det ordinarie amorteringskravet, som avgörs av det totala lånebeloppet i relation till bostadens värde och, om lånet togs efter 28 februari 2018, din årsinkomst före skatt.
- Om du tog ditt bolån före 1 juni 2016 ska den del av lånet som överstiger 70 procent av bostadens värde amorteras på maximalt 15 år. Lån på högst 70 procent av bostadens värde har inget amorteringskrav.
Om du vill flytta ditt bolån till oss, behöver du först beställa ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank.
Verkar det krångligt?
Var inte orolig, du är inte ensam om att tycka detta är svårt. Vi kommer tillsammans gå igenom vad som blir bäst just för dig efter att du skickat in din ansökan och du har kontakt med oss på telefon.
Höja mitt bolån hos SBAB – hur funkar det då?
Om du vill utöka ditt bolån hos oss och lånar mer än 50 procent av bostadens värde eller mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt omfattas du av amorteringskraven.
Om du har bolån på högst 50 procent av bostadens värde och lånar högst 4,5 gånger din årsinkomst före skatt är det valfritt att amortera.
Kan jag ändra min amortering?
Om du vill ändra amorteringen på ditt bolån behöver du logga in i appen eller internetbanken. Under fliken "Boende” hittar du alternativet “Ändra amortering”.
Bra att veta:
- Det är endast möjligt att ändra amorteringen på bolån med 3-månadersränta (även kallad rörlig ränta)
- Du kan inte ändra amorteringen så att den blir lägre än ditt amorteringskrav
Kan jag värdera om bostaden och sänka amorteringen?
Amorteringskravet utgår från det amorteringsgrundande värdet. Om du köpt eller köper en bostad efter 31 maj 2016 så fastställs det amorteringsgrundande värdet i samband med köpet. För en bostad som köptes före 1 juni 2016 fastställs det amorteringsgrundande värdet vid det första tillfället som du belånar bostaden efter 31 maj 2016. I båda fallen är det amorteringsgrundande värdet i regel låst under fem år. Det gäller även om du under tiden vill höja ditt bolån eller flytta det till en annan bank och även om bostadens faktiska marknadsvärde ökar eller minskar.
Som huvudregel är det först efter fem år som det är möjligt att fastställa ett nytt amorteringsgrundande värde för bostaden. Det kan vara fördelaktigt om bostadens faktiska marknadsvärde har ökat, eftersom det då eventuellt är möjligt att räkna fram ett lägre amorteringskrav. Så fort ett nytt amorteringsgrundande värde fastställs inleds en ny inlåsningsperiod på fem år.
Vi kan göra undantag om du har gjort en omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad av din bostad. Det är däremot inte tillräckligt att bygga till altan eller balkong eller att göra om enstaka rum, till exempel kök eller badrum.
Det inlåsta amorteringsgrundande värdet, som bestämmer amorteringskravet, ska inte förväxlas med det aktuella marknadsvärdet. Om du vill höja ditt bolån måste vi även ta hänsyn till det aktuella marknadsvärdet, eftersom det inte är möjligt att belåna bostaden till mer än 85 procent enligt bolånetaket.
I appen och internetbanken kan du som har bolån hos oss och som omfattas av de lagstadgade amorteringskraven se vilket datum du tidigast kan värdera om bostaden för att beräkna om din amortering. Du som har ett värde som är 5 år eller äldre och vill se över och uppdatera ditt amorteringskrav — ring vår kundservice så hjälper vi till att se över dina möjligheter.
Om du har bolån hos någon annan bank framgår datumet på amorteringsunderlaget som du kan begära från din nuvarande bank.
Extraamortering – hur gör jag det?
Du som har bolån med 3-månadersränta (även kallad rörlig ränta) kan göra en extraamortering i vår app. Under fliken "Boende" hittar du alternativet "Amortera extra". Där fyller du i de uppgifter som vi behöver från dig för att kunna genomföra extraamorteringen. Oftast hanterar vi din extraamortering inom en vecka, och vi hör av oss om vi behöver mer information från dig.
Tänk på att du inte kan extraamortera på ditt bolån enbart genom att göra en extra inbetalning på din månadsavi.
Om du har lån med bunden ränta kan du vid en extraamortering behöva betala en avgift så kallad ränteskillnadsersättning. Kontakta oss på telefon om du vill extraamortera på ett bundet bolån så hjälper vi dig. Vill du läsa mer om ränteskillnadsersättning och räkna på hur stor den kan bli rekommenderar vi konsumenternas.se.
Vad gäller om jag ska studera eller är föräldraledig?
Du kan ansöka om att tillfälligt minska eller pausa din amortering om du ska studera eller är föräldraledig. Logga in i appen eller internetbanken och skicka ett meddelande till oss med ärendetyp "Bolån – avi och villkorsfrågor" så hjälper vi dig.
Vid föräldraledighet kan du ansöka om att minska eller pausa din amortering först när barnet är fött.
Jag har tagit ett nytt eller höjt ett bolån mellan 1 juni 2016–1 mars 2018
Då baseras din amortering endast på vilken belåningsgrad du har.
- Bolån över 50 procent upp till 70 procent av bostadens värde ska årligen amorteras med ett belopp motsvarande 1 procent av det totala lånebeloppet.
- Belåning över 70 procent av bostadens värde ska årligen amorteras med ett belopp motsvarande 2 procent av det totala lånebeloppet.
Vad är löptid?
Löptiden är den tid som du ska betala tillbaka lånet på i sin helhet. Våra nyupplagda bolån har en löptid på 40 år. Det betyder att du måste betala tillbaka hela lånet senast efter 40 år.
Samtidigt har ditt bolån även en amorteringsplan. Vi tillämpar i regel så kallad rak amortering. Det innebär att du amorterar samma belopp varje månad. Storleken på ditt amorteringsbelopp är en del av dina lånevillkor som vi kommer överens om inför att du ska ta ditt bolån. Under vissa förutsättningar kan vi på ditt initiativ senare komma överens om att höja eller sänka ditt amorteringsbelopp. Det får dock aldrig understiga gällande amorteringskrav.
Notera att löptid och amorteringstid är olika saker. Om din valda amorteringstid överstiger ditt bolåns löptid, och du av någon anledning inte har återbetalt hela ditt bolån vid löptidens slut, kommer du fortfarande ha en bolåneskuld. Då behöver du betala tillbaka hela den återstående skulden på slutbetalningsdagen. Om du inte har möjlighet att betala hela skulden den dagen kan du ansöka om ett nytt bolån, men då kommer vi att behöva göra en ny kreditprövning.
Vad gäller om jag drabbas av till exempel sjukdom eller arbetslöshet?
Om du hamnar i en situation som påverkar dina ekonomiska förutsättningar att amortera så tar vi gärna en diskussion för att se om vi kan låta dig tillfälligt minska eller pausa din amortering.
Skulle du eller någon av dina medlåntagare få svårt att betala räkningarna är det viktigt att kontakta oss i god tid. Hos oss finns personer som arbetar speciellt med att ta hand om dessa ärenden. Ju tidigare vi får reda på dina utmaningar, desto lättare är det för oss att hjälpa till.
Om du behöver hjälp — logga in i internetbanken eller appen och skicka ett meddelande till oss med ärenedetyp "Betalningssvårigheter". När vi har fått ditt meddelande kontaktar vi dig och hjälper dig att se över just din situation.
Vad blir räntekostnaden vid olika amorteringsnivåer?
I exemplet jämförs den totala räntekostnaden för lånets löptid samt hur stor skuld som är kvar efter 40 år.
Kund 1 som väljer att amortera 1 667 kr/mån i 40 år betalar totalt 479 096 kr mindre i ränteutgifter än kund 2 som väljer att inte amortera (om snitträntan är 3,0 % under hela perioden). Dessutom har kund 1 som amorterar minskat skulden med 800 000 kr under löptiden medan kund 2 som inte amorterar har hela skulden kvar.
Har du frågor?
Chatta med vår chatbot Bo när du vill ha snabba svar på dina allmänna frågor.
Du kan chatta med Bo dygnet runt.