-
Köpa bostad
-
Sälja bostad
Besiktning när du ska köpa bostad
En besiktning är en undersökning av en bostad som hjälper dig att upptäcka eventuella fel och brister inför ett köp. Eftersom du som köpare har undersökningsplikt är det bra att anlita en oberoende besiktningsman. En professionell besiktning kan ge en tydlig bild av husets skick och minska risken för oväntade problem efter köpet.
Här hittar du:
Sammanfattning
På den här sidan förklarar vi vad en besiktning innebär, hur den går till och vad som ingår. Vi går igenom hur en beskitning går till både vid köp av hus och bostadsrätt. Du får också information om din undersökningsplikt samt tips på hur du hittar en bra besiktningsman.
Tips!
Var med på besiktningen! Då kan du ställa frågor till besiktningsmannen samt få tips och råd.
Det kan kännas som en överväldigande uppgift att köpa hus men med en besiktning av huset kan du få bättre bild av husets skick och vad det är du faktiskt köper.
Som köpare har du ett stort ansvar vid husköp och din undersökningsplikt är omfattande. Lagen som styr köp av hus heter Jordbalken och kapitel 4:19 och handlar om fel i bostaden som man inte avtalat om.
Vad är en överlåtelsebesiktning?
Besiktning av hus kan heta överlåtelsebesiktning, jordabalksbesiktning eller bara husbesiktning. En överlåtelsebesiktning görs i samband med en husförsäljning. Det är en byggteknisk undersökning av huset för att förstå bostadens fysiska skick.
Det är viktigt att du kontrollerar vad som ingår i besiktningen. Det kan variera mellan olika besiktningsföretag.
Exempel på vad som normalt ingår i en överlåtelsebesiktning:
- Upplysningar från säljaren
- Okulär besiktning där besiktningsmannen använder sina sinnen och kunskaper för att kontrollera synliga ytor som är tillgängliga i huset. Det innebär att inga ingrepp görs.
- Besiktningsprotokoll
Vad görs inte vid en överlåtelsebesiktning?
Det finns en del som är undantaget i en överlåtelsebesiktning som till exempel altan, marken runtomkring bostaden, el, värme, vatten, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad. Om inte du och besiktningsmannen kommit överens om annat.
Tänk på att om det inte går att komma åt vissa delar av byggnaden så kan de inte bli besiktigade, till exempel om inspektionsluckor saknas, är blockerade eller täckta med snö.
Ska jag göra en besiktning även om säljaren redan gjort en?
Om säljaren har gjort en besiktning är det viktigt att du som köpare får en ordentlig genomgång av besiktningsprotokollet. Se till att du förstår vad innehållet innebär och red ut alla begrepp och eventuella frågetecken ordentligt. Alternativet är att du låter göra gör en egen besiktning. En överlåtelsebesiktningen ska alltid göras opartiskt.
Om din undersökningsplikt som köpare
Som köpare har du undersökningsplikt. Det innebär att du ansvarar för att ha undersökt bostaden ordentligt så att du upptäcker eventuella fel och brister. Din undersökningsplikt väger tyngre än säljarens upplysningsplikt.
Vi rekommenderar att du anlitar en behörig besiktningsman som gör en besiktning av bostaden. Det är dock viktigt att komma ihåg att ansvaret fortfarande ligger på dig som köpare, även om du tar hjälp av en expert. Om ett fel upptäcks i efterhand som borde ha märkts vid en noggrann undersökning är det du som köpare som ansvarar för detta.
Om dolda fel
Dolda fel är ett begrepp som används inom fastighetsrätt och bostadsaffärer, särskilt i samband med köp av hus eller bostadsrätt. Det är ett fel eller en brist i bostaden som:
- Fanns vid köptillfället
- Inte var möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning
- Inte var förväntat utifrån bostadens ålder, skick, pris och övriga omständigheter
Ett dolt fel kan vara röta, mögel eller fuktskada inne i väggar eller under golv som inte går att upptäcka utan att riva. Det kan även handla om feldragna el- eller VVS-installationer som inte syns, eller konstruktionsfel som orsakar sättningar eller sprickor.
Det är säljaren som ansvarar för dolda fel. Om ett dolt fel upptäcks kan du som köpare har rätt till ersättning eller avdrag på priset.
Du kan kolla med mäklaren om det finns en försäkring för dolda fel.
Att köpa lägenhet är lite annorlunda än att köpa hus. Till exempel gäller inte Jordabalken och dolda fel för lägenheter. Det innebär dock inte att det inte kan finnas fel som du som köpare inte kan se. De lagar som styr bostadsrättsköp är köplagen och bostadsrättslagen. Som köpare har du undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att du i praktiken köper bostaden i befintligt skick, vilket gör det svårt att få ersättning för fel i efterhand.
Det är idag inte lika vanligt att anlita en besiktningsman för att besiktiga en bostadsrätt som det är för att besiktiga ett hus. Många gånger är det en tidsfråga eftersom säljaren vill avsluta affären snabbt. Vi rekommenderar ändå att du anlitar en besiktningsman om tid och möjlighet finns. Även i bostadsrätter kan det förekomma allvarliga fel och brister som är viktiga att känna till inför köpet.
Vad är och vad ingår i en bostadsrättsbesiktning?
En besiktning av en lägenhet kallas för bostadsrättsbesiktning och skiljer sig från hur en besiktning av hus går till. Fasad och gemensamma utrymmen ingår inte i besiktningen. Det är extra viktigt att du vet vad besiktningen innehåller så att du inte tror att du köper något annat än vad du får.
Exempel på vad som normalt ingår i en besiktning:
- Upplysningar från säljaren
- Okulär besiktning där besiktningsmannen använder sina sinnen och kunskaper för att kontrollera alla synliga ytor som är tillgängliga i lägenheten samt fuktskador, vilket innebär att inga ingrepp görs
- Besiktningsprotokoll
En besiktning kan du göra både innan och efter kontraktskrivningen. Om säljaren tillåter så är det bästa alternativet att göra det innan du skriver på köpekontraktet.
Du måste meddela mäklaren om du vill få bostaden besiktigad. Om det inte finns tid att göra en besiktning innan ni skriver kontrakt kan ni lägga in en klausul i besiktningskontraktet. Se till att få med ett villkor om att du har möjlighet att häva eller omförhandla köpet om det skulle visa sig finnas något fel i bostaden.
Tips!
Hör med besiktningsmannen vad som ska besiktigas. Prata därefter med mäklaren eller säljaren för att säkerställa att så mycket som möjligt av bostaden är tillgänglig vid besiktningen. Det kan till exempel vara att taket är skottat under vintern.
En besiktningsman ska vara opartisk och göra en professionell bedömning av bostaden.
Tips för att hitta en bra besiktningsman:
- Fråga runt bland vänner och bekanta – vilka har de använt?
- Välj ett besiktningsföretag som antingen är godkända av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller som har välutbildade besiktningsmän
- Kolla referenser
- Ta in flera offerter så att du kan jämföra
- Se till att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring
- Se till att få ett skriftligt avtal inklusive samtliga villkor
Besiktning av huset – vad gör du om fel och brister upptäcks?
Fel eller brister i huset betyder inte att du som köpare behöver dra dig ur husköpet och börja leta efter ett nytt hus. I stort sett alla hus har något fel, det spelar ingen roll när det är byggt. Det som är viktigt är att du tar ställning till felen och bedömer hur allvarliga de är. Hur kan de åtgärdas och vad skulle det kosta? Vad kan du tänka dig att betala för huset, med tanke på de fel som finns?
Kom ihåg att du inte kan kräva ersättning, avdrag eller häva köpet på grund av fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning eller som du kan förvänta dig utifrån husets ålder.
Överlåtelsebesiktning av villa – vad är en rimlig kostnad?
En överlåtelsebesiktning kan kosta allt från cirka 7 000 kronor till cirka 15 000 kronor. Priset kan variera beroende på var huset ligger, innehåll i besiktningen och även hur stort huset är. Vissa företag erbjuder flera olika varianter. Var noggrann och läs igenom vad som verkligen ingår i de olika besiktningarna.
Kostnaden kan kännas stor men är oftast en liten del vid köp av hus på flera 100 000-tals kronor eller flera miljoner. Det kan vara en billig investering i det långa loppet.
Besiktning av lägenhet – vad gör jag om fel och brister upptäcks?
Fel och brister i lägenheten betyder inte att du som köpare behöver dra dig ur lägenhetsköpet och börja leta efter ny bostad. Det betyder att du bör ta ställning till felen och bedöma hur allvarliga de är, hur de kan åtgärdas och kostnaderna för detta. Du bör fundera över din ekonomi och vad du är villig att betala för lägenheten, med tanke på de fel som finns. Det vanligaste felet som uppkommer i lägenheter är vattenskador.
Om du upptäcker felen efter köpet är du ansvarig för dessa och det kan vara svårt att få någon ersättning i efterhand. Det är inte samma regler som gäller för lägenhet som för villa.
Vad är en rimlig kostnad för besiktningen av en bostadsrätt?
Det finns inget som reglerar vad som ska ingå i en bostadsrättsbesiktning, vilket också gör att både innehåll och pris kan variera en hel del. Det kan till exempel ingå försäkringar och areamätning. Du får dock räkna med att betala några tusen för en besiktning.