Vi stödjer inte din version av webbläsare och vissa funktioner på sidan kanske därför inte fungerar. Vänligen uppgradera till den senaste versionen. Ignorera

Låna

Besiktning – behövs det?

Som köpare har du undersökningsplikt. Det betyder att det är du som ska hitta fel och brister. Detta samtidigt som du ska ha koll på allt annat och försöka ”känna” om det är ditt blivande hem du tittar på.

Då kan det vara klokt att skaffa professionell och opartisk hjälp med att kontrollera bostadens skick. En besiktning av en besiktningsman kostar några tusenlappar, men en husbesiktning kan vara väl investerade pengar om något fel skulle upptäckas.

Här på sidan

3 saker att tänka på med en besiktning

En besiktning kan vara bra både när du köper villa eller hus (husbesiktning) och bostadrätt.

Ta reda på exakt vad som ingår i besiktningen så att du vet vad du köper och vad du får.

Besiktningen tar inte bort undersökningsplikten för dig men hjälper dig på traven.

Var med på besiktningen. Då kan du ställa frågor till besiktningsmannen samt få tips och råd.

Välja besiktningsman

Att välja besiktningsman kan vara svårt. Det finns ganska många att välja på, både stora och små aktörer. En besiktningsman ska vara opartisk och göra en professionell bedömning av bostaden.

Tips för att hitta en bra besiktningsman

  • Fråga runt bland vänner och bekanta – vilka har de använt?
  • Välj ett välrenommerat besiktningsföretag, antingen de som är godkända av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller som har välutbildade besiktningsmän.
  • Kolla referenser.
  • Ta in flera offerter så att du kan jämföra.
  • Se till att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring.
  • Se till att få ett skriftligt avtal inklusive samtliga villkor.

När ska du göra besiktningen?

En besiktning kan du göra både innan och efter kontraktskrivningen. Bäst är att göra det innan du skriver på köpekontraktet, om säljaren tillåter det. 

Du måste meddela mäklaren om du vill få bostaden besiktigad. Om det inte finns tid att göra en besiktning innan ni skriver kontrakt kan ni skriva en klausul om detta i kontraktet. Se till att få med ett villkor om att du har möjlighet att häva eller omförhandla köpet om det skulle visa sig finnas något fel vid besiktningen.

Besiktning innan kontraktet skrivs

Fördelar

  • ​Du kan enkelt dra dig ur köpet.
  • Du kan be säljaren rätta till felet eller förhandla om priset.

Nackdelar

  • ​Om du köper en besiktning tidigt och inte vinner budgivningen så har du lagt ut pengar i onödan.
  • Säljaren kan dra sig ur, för att hon/han inte vill vänta på besiktningen.
  • Säljaren kan välja en annan köpare som inte vill göra en besiktning.

Hör med besiktningsmannen vad som ska besiktigas. Prata därefter med mäklaren eller säljaren för att säkerställa att så mycket som möjligt av bostaden är tillgänglig vid besiktningen t ex att taket är skottat under vintern.

Ditt ansvar som köpare

Som köpare har du undersökningsplikt. Skulle något vara fel i bostaden är det köparen som ska ha upptäckt felet. Din undersökningsplikt väger tyngre än säljarens upplysningsplikt.

Undersökningsplikt innebär att du ansvarar för att ha undersökt bostaden så att du upptäcker eventuella fel och brister. Vi rekommenderar att du anlitar en behörig besiktningsman som gör en besiktning av bostaden. Detta fråntar dock inte dig som köpare ditt ansvar.

Besiktning av villa

Det kan kännas som en överväldigande uppgift att köpa villa. En överlåtelsebesiktning ersätter aldrig din undersökningsplikt fullt ut.

VIKTIGT! Du har stort ansvar vid husköp och din undersökningsplikt är omfattande. Lagen som styr köp av villa heter Jordbalken och kapitel 4:19 handlar om fel i bostaden som man inte avtalat om.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Kärt barn har många namn, det kan heta överlåtelsebesiktning, jordabalksbesiktning eller bara husbesiktning. En överlåtelsebesiktning görs i samband med en husförsäljning. Det är en byggteknisk undersökning av byggnaden för att klargöra fastighetens fysiska skick.  

Det är viktigt att du kontrollerar vad som ingår och inte ingår i husbesiktningen. Det kan variera mellan olika besiktningsföretag.

Exempel på vad som normalt ingår i en överlåtelsebesiktning

  • Upplysningar från säljaren
  • Okulär besiktning - Besiktningsmannen använder sina sinnen och kunskaper för att kontrollera synliga ytor som är tillgängliga i huset, vilket innebär att inga ingrepp görs.
  • Besiktningsprotokoll

Vad görs inte vid en överlåtelsebesiktning?

Det finns en del som är undantaget i en överlåtelsebesiktning om inte annat är överenskommet mellan dig och besiktningsmannen, som till exempel altan, marken runtomkring bostaden, el, värme, vatten, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad.

Tänk på att om delar av byggnaden eller ytor inte är åtkomliga kan de inte heller besiktigas, till exempel om inspektionsluckor saknas, är blockerade eller täckta med snö.

Ska du göra en egen besiktning även om säljaren har gjort en?

Om säljaren har gjort en besiktning är det viktigt att du som köpare får en ordentlig genomgång av protokollet. Se till att du förstår vad innehållet innebär och red ut alla begrepp ordentligt. Alternativet är att du gör en egen besiktning. Överlåtelsebesiktningen ska alltid göras opartiskt.

Besiktning av bostadsrätt 

Att köpa lägenhet är lite annorlunda mot att köpa ett hus. Till exempel gäller inte Jordabalken och dolda fel (enligt lagen) för lägenheter. Det innebär inte att det inte finns fel som du inte kan se. De lagar som styr bostadsrättsköp är köplagen och bostadsrättslagen. Som köpare har du undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att du köper bostaden i befintligt skick och det är svårt att få ersättning i efterhand.

Det är idag inte lika vanligt att anlita en besiktningsman för att besiktiga en bostadsrätt som det är för att besiktiga en villa. Många gånger är det en tidsfråga eftersom säljaren vill avsluta affären snabbt. Vi rekommenderar ändå att om tid och möjlighet finns bör en bostadsrättsbesiktning med hjälp av en besiktningsman göras. Även i bostadsrätter kan det förekomma allvarliga fel och brister som en köpare behöver känna till.

Om du inte gör en besiktning: utnyttja visningen ordentligt för att göra din egen kontroll och gå gärna på flera visningar av samma lägenhet. Se över hela bostaden, undersök, testa och fråga mycket vid visningen. Gå runt i hela fastigheten, på gården, källaren, vinden etc.

Vad är och vad ingår i en bostadsrättsbesiktning?

En besiktning av en lägenhet kallas för bostadsrättsbesiktning och skiljer sig från hur en besiktning av hus går till. Fasad och gemensamma utrymmen ingår inte i besiktningen. Det är extra viktigt att du vet vad besiktningen innehåller så att du inte tror att du köper något annat än vad du får.

Exempel på vad som normalt ingår i en besiktning

  • Upplysningar från säljaren
  • Okulär besiktning - Besiktningsmannen använder sina sinnen och kunskaper för att kontrollera alla synliga ytor som är tillgängliga i lägenheten samt fuktskador, vilket innebär att inga ingrepp görs.
  • Besiktningsprotokoll

Varför ska du göra en bostadsrättsbesiktning?

Det är viktigt att du undersöker bostadsrätten noga eftersom det kan vara svårt att få ersättning av säljaren i efterhand för saker som du skulle ha hittat om du undersökt bostadsrätten innan du köpte den. Du köper en bostadsrätt i befintligt skick.

Vad gör du om fel och brister upptäcks vid besiktningen av huset?

Fel eller brister i huset betyder inte att du som köpare behöver dra dig ur husköpet och börja på nytt leta efter ett nytt hus. I stort sett alla hus har något fel, det spelar ingen roll när det är byggt. Det som är viktigt är att du tar ställning till felen och bedömer hur allvarliga de är. Hur de kan åtgärdas och kostnaderna för detta? Vad du är villig att betala för huset, med tanke på de fel som finns?

VIKTIGT! Du kan inte kräva ersättning, avdrag eller häva köpet på grund av fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning eller som du kan förvänta dig utifrån husets ålder.

Vad är en rimlig kostnad för en överlåtelsebesiktning av villa?

En överlåtelsebesiktning kan kosta allt från cirka 7 000 kronor och uppåt, till cirka 15 000 kr. Priset kan variera beroende på var huset ligger, innehåll i besiktningen och även hur stort huset är. Vissa företag erbjuder flera olika varianter. Var noggrann och läs igenom vad som verkligen ingår i de olika besiktningarna. Om du är osäker – fråga!

Kostnaden kan kännas stor men är oftast en liten del vid köp av hus på flera 100 000-tals kronor eller flera miljoner. Det kan vara en billig investering i det långa loppet.

Vad gör du om det är fel och brister i lägenheten?

Fel eller brister i lägenheter betyder inte att du som köpare behöver dra dig ur lägenhetsköpet och börja leta efter ny bostad. Det betyder att du bör ta ställning till felen och bedöma hur allvarliga de är, hur de kan åtgärdas och kostnaderna för detta. Du bör fundera över din ekonomi och vad du är villig att betala för lägenheten, med tanke på de fel som finns. Det vanligaste felet som uppkommer i lägenheter är vattenskador.

Om du upptäcker felen efter köpet är du ansvarig för dessa och det kan vara svårt att få någon ersättning i efterhand. Det är inte samma regler som gäller för lägenhet som det är för villa.

Vad är en rimlig kostnad för en bostadsrättsbesiktning?

Det finns inget som reglerar vad som ska ingå i en bostadsrättsbesiktning, vilket också gör att både innehåll och pris kan variera en hel del. Det kan t ex ingå försäkringar och areamätning. Du får dock räkna med att betala några tusenlappar för en besiktning. Ring runt och kolla med några olika besiktningsföretag.

Johan

Bolånespecialist

Vi på SBAB pratar varje vecka med tusentals kunder som ska köpa bostad. Här kan du hitta lite bra tips som kan hjälpa dig på vägen..