Låna
Att göra innan visningen
Du kan gå på visning av många olika anledningar, till exempel för att lära dig hur visningar funkar, för att kolla marknaden eller lära känna ett område.
När du tittar på något du verkligen är intresserad av och som du vill köpa finns en del saker som är bra att ha koll på.
Här hittar du:
3 viktiga saker att ha koll på innan visningen
- Läs objektsbeskrivningen, årsredovisningen och andra dokument som mäklaren har om bostaden. De finns oftast att ladda ned på webben.
- Lär dig vilka delar som är viktiga i en årsredovisning.
- Kolla upp genomsnittspriser i området för liknande bostäder.
Vad är en bostad värd?
Du kan få en uppfattning om vad bostaden är värd genom att kika på tidigare försäljningar i området. Du kan till exempel:
Det finns många delar att kolla igenom när du är intresserad av en bostad.
Börja med att kolla lite snabb fakta om bostaden. Du hittar den när du klickat dig in på bostaden på Hemnet, Booli eller Blocket Bostad. När du sen vill få ännu mer information är det dags att läsa hela objektsbeskrivningen och årsredovisningen.
I objektsbeskrivningen beskriver mäklaren bostaden, de olika rummen, material på ytskikt och så vidare. Objektsbeskrivningen brukar finnas publicerad på webben. Där hittar du också oftast årsredovisningen.
Kolla fakta om bostaden
- Månadsavgiften – Vad ingår och inte?
- Driftskostnad – Här framgår en ungefärlig kostnad för drift som tillkommer. Kan bland annat vara el, värme och vatten.
- Vilken våning ligger lägenheten på? Hur påverkar det dig?
- Finns det hiss? Om inte hur påverkar det dig?
- Bilderna och objektsbeskrivningen för att se i vilket skick bostaden är i.
- Hur stor lägenheten är. Du hittar uppgifter i objektsbeskrivningen. Bostaden bör vara mellan 17 och 200 kvadratmeter för att vi ska kunna hjälpa dig.
- Antal lägenheter i föreningen. Uppgiften hittar du i årsredovisningen.
- Hur hög föreningens belåning är. Du hittar informationen i årsredovisningen. Vi behöver veta detta eftersom om belåningen överstiger 9 000 kr per kvadratmeter måste vi göra en extra koll. Om belåningen inte står i klartext kan du räkna ut den genom att dividera föreningen långfristiga skulder med föreningens sammanlagda boyta.
Tips!
Tänk långsiktigt. Ta reda på om det är några projekt planerade i området som kan påverka din levnadsstandard och framtiden. T ex kan kommunen ha plan att bygga en stor väg i närheten m. m. Information om sådana projekt kan du hitta på kommunens hemsida eller genom att ringa till dem.
För dig som är intresserad av en villa finns det några viktiga saker att kolla igenom. Det viktigaste är objektsbeskrivningen. Men det kan även finnas bifogade dokument om bostaden, som till exempel besiktningsprotokoll och energideklaration.
- Objektsbeskrivningen brukar finnas publicerad på Hemnet, Blocket eller Booli, med länk till en mer utförlig beskrivning av bostaden på mäklarens hemsida.
- Om ett besiktningsprotokoll har upprättats kan mäklaren ha bifogat det på sin hemsida eller så får man kontakta mäklaren för att ta del av det.
- En energideklaration är säljarens ansvar att ta fram inför en försäljning. I den ser du hur energieffektiv villan är. För att få reda på mer information om energideklarationer, deras innehåll och hur man läser dem kan du gå in på Boverkets hemsida.
Finns det ytterligare dokument att ta del av bör du även läsa igenom dem för att kunna bilda dig en uppfattning och ställa frågor till mäklaren på visningen.
Tips!
På Booli kan du bevaka och få information om när intressanta bostäder läggs ut till försäljning.
- Bilderna och objektsbeskrivningen för att se vilket skick bostaden är i.
- Hur stort huset är. Uppgiften hittar du i objektsbeskrivningen. Huset bör vara mellan 30 och 300 kvm för att vi ska kunna hjälpa dig.
Årsredovisning – bostadsrätt
Genom att läsa årsredovisningen kan du bilda dig en uppfattning om hur bra (eller dålig) föreningen är. Låg avgift till föreningen tyder oftast på att föreningen är äldre, vilket kan vara bra eftersom föreningens lån oftast är låga.
En årsredovisning är indelad i olika avsnitt och är viktiga att ha koll på:
- Förvaltningsberättelse
- Balans- och resultatrapport
- Revisionsberättelse.
Förvaltningsberättelse
- Planeras avgiftshöjningar? Det kommer i så fall påverka dig.
- Är det stambyte eller annat stort underhåll på gång? Hur finansieras det i så fall? Det kan innebära en avgiftshöjning.
- Hur stor är föreningen? Få lägenheter innebär större risk för dig eftersom det är färre som är med och betalar om något händer.
- Finns det lokaler som är uthyrda? Är intäkterna stora, och hur säkra är de? Många gånger är det positivt för en förening att det finns lokalyta för uthyrning eftersom det innebär en hyresintäkt. Men om ett hyreskontrakt sägs upp tappar föreningen en hyresintäkt, vilket kan leda till högre avgifter.
Balans- och resultatrapport
- Långfristiga skulder/lån: Om föreningen har höga lån – vad beror det på? Svaren brukar man hitta i förvaltningsberättelsen. Det kan till exempel ha gjorts en renovering av fastigheten, till exempel ett stambyte. Vi på SBAB har som riktmärke att om belåningen överstiger 9 000 kr per kvadratmeter gör vi en extra koll.
- Långfristiga skulder/lån: Vilken ränta har de och hur länge är de bundna? Informationen finns i noterna. Om lånen närmar sig en villkorsändringsdag, finns det då risk att räntan höjs eller möjligen sänks? Det kan påverka din avgift.
- Jämför kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. Om kortfristiga fordringar är högre än kortfristiga skulder är det positivt och innebär att det finns pengar i kassan att använda om något oförutsett skulle hända. Finns det pengar i kassan för något oförutsett?
- Finns det en underhållsfond? Hur mycket finns undanlagt för kommande underhåll? Den kan även benämnas yttre fond eller yttre reparationsfond. Föreningen sätter undan pengar i fonden för att täcka kommande reparationer eller underhåll av fastigheten. Exakt vad den ska används till och hur mycket som avsätts ska stå i föreningens stadgar.
- Kolla årets resultat. Finns det förklaringar på eventuellt underskott, kan det till exempel bero på att det har gjorts någon form av underhållsarbete?
Revisionsberättelse
- Läs igenom för att se om det finns några anmärkningar från revisorn. Om anmärkning finns kan det vara bra att kontakta styrelsen eller revisorn för att få mer information.
- Kontrollera om revisorn är auktoriserad eller om det är någon i föreningen. Om det är en auktoriserad revisor bör det framgå i revisionsberättelse. Är revisorn medlem i föreningen eller en utomstående part? Är det en utomstående part kan det anses vara säkrare.
Objektsbeskrivning för villa
Genom att läsa objektsbeskrivningen, besiktningsprotokoll och energideklaration kan du bilda dig en bra uppfattning om hur bra (eller dåligt) huset är.
Att kolla lite extra på:
- Det ska framgå vilken upplåtelseform villan har. Om det är friköpt, tomträtt eller annan form. Om annan form än friköpt tillkommer troligen en avgift, vilken också bör stå i objektsbeskrivningen
- Är det enskilt vatten och avlopp eller kommunalt? Om det är enskilt vatten och avlopp bör mätningar göras för att säkra kvaliteten.
- Läs besiktningsprotokollet om sådant finns. Be om att få en köpargenomgång om du är intresserad av huset. Om det inte finns ett besiktningsprotokoll bör du fråga mäklaren om riskerna.
- När byggdes huset? Är det ett gammalt hus bör du se över vad som har åtgärdats och vad som behöver åtgärdas.
- Vilken grund har huset? Det kan vara platta på mark, suterräng, krypgrund eller en källare. De olika grunderna kan vara olika fuktkänsliga.
- Vad är det för fasad? Tegel, trä, puts, plåt eller något annat. Olika material kräver olika mycket underhåll.
- Vad är det för fönster? Kan det behöva göras ett byte under överskådlig tid? Att byta fönster är kostsamt men kan också spara energi och minska energikostnaderna.
- Vad är det för typ av tak? Taket ska motstå mycket påfrestningar genom åren så det är viktigt att konstruktionen är välutförd. Ett brantare tak samlar inte vatten lika lätt som ett platt tak.
- Vad är det för uppvärmning? Direkt-el, bergvärme eller något annat. Läs mer på Energimyndighetens webbplats.
- Finns det radon i huset? Enda sättet att upptäcka radon är genom att göra en radonmätning. På Strålsäkerhetsmyndighetens webbplats kan du läsa mer om radon, och aktuella rikt- och gränsvärden.
- Hur mycket pantbrev finns uttagna i fastigheten? Det ska framgå i objektsbeskrivningen, annars kan du fråga mäklaren. Ju mer pantbrev som finns desto bättre. Pantbreven måste motsvara det belopp du har i bolån. Om pantbrev saknas innebär det en kostnad för dig.
Energideklaration
Energideklarationen är till för att ge dig information om husets energiförbrukning och göra det lättare att kunna jämföra olika hus med varandra. Den innehåller till exempel uppgifter om den uppvärmda arean i huset, energianvändning, åtgärdsförslag för att minska energiförbrukningen samt om radonmätning är gjord eller inte. Energideklarationen ska göras av en oberoende expert och är giltig i 10 år.
Du kan enkelt kontrollera om det hus du är intresserad av har en energideklaration eller inte. Sök energideklaration här.
För villa
Energideklarationen ska göras av ägaren vid huset innan försäljningen och ska kunna visas upp vid visningen eller skickas till tänkbara köpare. Energiprestandan ska presenteras i annonsen innan visning. Om det inte har gjorts någon energideklaration på det hus du har köpt har du rätt att göra en på säljarens bekostnad senast sex månader efter tillträdet.
För bostadrätt
Ansvaret att göra en energideklaration ligger hos bostadsrättsföreningen. Energidekarationens sammanfattning ska finnas på en väl synlig plats i byggnaden, oftast i entrén. Om du inte kan hitta en sammanfattning kolla med mäklaren eller kontakta styrelsen i den förening du är intresserad av.
Driftskostnad för villa
I driftskostnaden ingår kostnader som uppvärmning, försäkring, vatten/avlopp m. m. Det ska framgå i objektsbeskrivningen vad som tagits med i beräkningen av driftskostnaden.
Den driftskostnad som mäklaren uppger är baserad på säljarens uppgifter, vilket innebär att dina driftskostnader kan vara antingen högre eller lägre. Sådant som påverkar hur mycket det kostar är bland annat hur många som bor i bostaden, så fråga gärna mäklaren hur många som bor där idag. Det är också bra att veta att mäklarens uppgifter sällan räknar in hur mycket det kostar att underhålla fastigheten under överskådlig tid.
Den driftskostnad som står i beskrivningen av bostaden och den driftskostnad som banken räknar på kan alltså skilja sig eftersom banken räknar med en viss underhållskostnad. Med underhåll menas mindre reparationer som behöver göras i bostaden på grund av slitage. Banken utgår mer ifrån hur stor bostaden är än hur många som bor där idag.