Hoppa till innehåll

Att göra innan visningen

En bostadsvisning är ett tillfälle för dig som köpare att se och bedöma en bostad innan du bestämmer dig för att lägga bud. För att du ska kunna fatta ett bra beslut är det viktigt att du förbereder dig och läser på om bostaden inför visningen.

Här hittar du:

Sammanfattning

På den här sidan får du veta hur du förbereder dig inför en visning – både för bostadsrätt och hus. Vi går igenom vilka dokument som är viktiga att läsa, till exempel objektsbeskrivning, årsredovisning och besiktningsprotokoll. Här hittar du också checklistor med viktiga saker att titta på, allt från föreningens ekonomi till bostadens skick och omgivning.

Viktiga dokument att läsa

Oavsett om du ska titta på ett hus eller en lägenhet så är det bra att innan visningen läsa igenom objektsbeskrivningen. Om du ska titta på en lägenheten bör du även läsa föreningens årsredovisning för att förstå hur den mår ekonomiskt. I årsredovisningen måste föreningen redovisa flera nyckeltal. Här hittar du mer information om nyckeltalen och tips på hur du ska tolka dem.

Ska du titta på ett hus kan det finnas andra dokument tillgängliga som besiktningsprotokoll och energideklaration. Om ett besiktningsprotokoll har tagits fram kan mäklaren ha bifogat det på sin hemsida eller så får du kontakta mäklaren för att ta del av det. Du kan också kontakta till besiktningsmannen eller mäklaren för att få en genomgång av protokollet.

Energideklarationen är säljarens ansvar att ta fram inför en försäljning. I den ser du hur energieffektiv huset är och vilken energiklass det har. Har huset energiklass A, B eller C? Då får du avdrag på räntan med vårt gröna bolån.

Checklista – kolla det här innan visningen

För bostadsrätt

Här listar vi vad som är bra att titta på när det kommer till bostadsrätten, avgiften och kostnaderna samt föreningens ekonomi.

Bostadsrätten

  • Våningsplan – hur påverkar det dig? Finns det hiss?
  • Boarea – stämmer det som står i objektsbeskrivningen?
  • Renoveringar – vad har gjorts i lägenheten?
  • Övriga utrymmen – tvättstuga, parkering och förrådsutrymme?


Avgift och kostnader

  • Månadsavgift – vad ingår och vad ingår inte? Har föreningen en hög avgift i jämförelse med andra i området?
  • Finns det beslut eller planer på att höja avgiften?
  • Finns obligatoriska tillägg som garage, bredband eller elnät?
  • Driftskostnader som el, hemförsäkring och bostadsrättstillägg?


Föreningens ekonomi

  • Hur stora lån har föreningen per kvadratmeter? Upp till 6000 kronor per kvadratmeter är i regel ett bra värde. Ligger det på 10 000 kronor eller mer är det bra att titta närmare på det.
  • Hur ser resultat och kassaflöde ut?
  • Finns det några renoveringar eller större investeringar inplanderade?
  • Äger föreningen marken, eller är det en tomträtt?


Ett tips är att ta reda på om det finns några projekt planerade i området som kan påverka din boendemiljö i framtiden. Till exempel kan kommunen planera att bygga en större väg i närheten. Information om sådana projekt hittar du på kommunens hemsida eller genom att kontakta dem.

För hus

Här listar vi vad som är bra att titta på när det kommer till huset, driftkostnader och juridiska uppgifter.

Huset

  • När renoverades tak, fasad och fönster senast?
  • Vilken grund står huset på och är den besiktigad?
  • När byttes värmepump, panna eller varmvattenberedare?
  • Vilken typ av ventilation har huset?


Driftkostnader och ekonomi

  • Vad är de samlade driftskostnaderna per år? Som värme, el, vatten och avlopp.
  • Hur stora är uppvärmningskostnaderna?
  • Finns det separat el för uppvärmning, hushållsel och bil­laddning?
  • Finns det någon fastighetsskatt eller avgift redovisad?
  • Är energideklarationen aktuell och vad är energiklassen?


Juridiska uppgifter

  • Är fastighetsbeteckning och lagfart korrekt?
  • Vem står som ägare?
  • Finns det servitut, samfälligheter eller gemensamhetsanläggningar?
  • Har bygglov eller slutbesked lämnats för eventuella tillbyggnader?
  • Finns pantbrev registrerade och hur vilket belopp täcker de?

Önskar du mer djupgående information kring årsredovisning, objektbeskrivning och driftkostnader? Här hittar du mer detaljerad information.

Vad tittar banken på vid lånebeslut?

Bostadsrätt

Förutom att årsredovisningen ska vara godkänd så brukar vi på SBAB även titta på:

  • Bilderna och objektsbeskrivningen för att se i vilket skick bostaden är i.
  • Lägenhetens storlek. Bostaden bör vara mellan 17 och 200 kvadratmeter för att vi ska kunna hjälpa dig.
  • Antalet lägenheter i föreningen.
  • Föreningens belåning. Vi gör en extra kontroll om belåningen är överstiger 9 000 kronor per kvadratmeter.

Hus

När det gäller hus kollar vi på SBAB främst på själva fastigheten, till exempel:

  • Bilderna och objektsbeskrivningen för att se vilket skick bostaden är i.
  • Hur stort huset är. Huset bör vara mellan 30 och 300 kvadratmeter för att vi ska kunna hjälpa dig.

Kom ihåg att ansöka om lånelöfte

När du letar efter en ny bostad är det bra att ha ansökt om ett lånelöfte. Ett lånelöfte visar att banken har gjort en bedömning av hur stort lån du kan få och att du har möjlighet att köpa en bostad till ett visst pris om du vinner budgivningen.

Här hittar du mer information om hur lånelöftet fungerar

Mer information om viktiga dokument

Årsredovisning – bostadsrätt

Genom att läsa årsredovisningen kan du bilda dig en uppfattning om hur föreningens ekonomi ser ut. Låg avgift till föreningen kan tyda på att föreningen är äldre, vilket kan vara bra eftersom föreningens lån oftast är låga.

En årsredovisning är indelad i olika avsnitt:

  • Förvaltningsberättelse
  • Balans- och resultatrapport
  • Revisionsberättelse

Förvaltningsberättelse
  • Planeras avgiftshöjningar? Det kommer i så fall påverka dig.
  • Är det stambyte eller annat stort underhåll på gång? Hur finansieras det i så fall? Det kan innebära en avgiftshöjning.
  • Hur stor är föreningen? Få lägenheter innebär större risk för dig eftersom det är färre som är med och betalar om något händer.
  • Finns det lokaler som är uthyrda? Är intäkterna stora, och hur säkra är de? Många gånger är det positivt för en förening att det finns lokalyta för uthyrning eftersom det innebär en hyresintäkt. Men om ett hyreskontrakt sägs upp tappar föreningen en hyresintäkt, vilket kan leda till högre avgifter.

Balans- och resultatrapport
  • Långfristiga skulder/lån: Om föreningen har stora lån är det viktigt att förstå orsaken. Förklaringen brukar finnas i förvaltningsberättelsen. Det kan till exempel bero på att föreningen har genomfört större renoveringar, som ett stambyte. Hos SBAB använder vi riktmärket att göra en extra analys om belåningen överstiger 9 000 kronor per kvadratmeter.
  • Långfristiga skulder/lån: Ta reda på vilken ränta lånen har och hur länge de är bundna. Informationen finns i noterna. Om lånen närmar sig en villkorsändringsdag kan räntan komma att höjas eller sänkas, vilket kan påverka din framtida månadsavgift.
  • Jämför kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. Om kortfristiga fordringar är högre än kortfristiga skulder är det positivt och innebär att det finns pengar i kassan att använda om något oförutsett skulle hända. Finns det pengar i kassan för något oförutsett?
  • Finns det en underhållsfond? Hur mycket finns undanlagt för kommande underhåll? Den kan även kallas yttre fond eller yttre reparationsfond. Föreningen sätter undan pengar i fonden för att täcka kommande reparationer eller underhåll av fastigheten. Exakt vad den ska användas till och hur mycket som avsätts ska stå i föreningens stadgar.
  • Kolla årets resultat. Finns det förklaringar på eventuellt underskott, kan det till exempel bero på att det har gjorts någon form av underhållsarbete?

Revisionsberättelse
  • Läs igenom för att se om det finns några anmärkningar från revisorn. Om anmärkning finns kan det vara bra att kontakta styrelsen eller revisorn för att få mer information.
  • Kontrollera om revisorn är auktoriserad eller om det är någon i föreningen. Om det är en auktoriserad revisor bör det framgå i revisionsberättelse. Är revisorn medlem i föreningen eller en utomstående part? Är det en utomstående part kan det anses vara säkrare.

Objektsbeskrivning för hus

Genom att läsa objektsbeskrivningen, besiktningsprotokoll och energideklaration kan du bilda dig en uppfattning kring huset.

Att kolla lite extra på:

  • Det ska framgå vilken upplåtelseform villan har. Om det är friköpt, tomträtt eller annan form. Om annan form än friköpt tillkommer troligen en avgift, vilken också bör stå i objektsbeskrivningen.
  • Är det enskilt vatten och avlopp eller kommunalt? Om det är enskilt vatten och avlopp bör mätningar göras för att säkra kvaliteten.
  • Läs besiktningsprotokollet om sådant finns. Be om att få en köpargenomgång om du är intresserad av huset. Om det inte finns ett besiktningsprotokoll bör du fråga mäklaren om riskerna.
  • När byggdes huset? Är det ett gammalt hus bör du se över vad som har åtgärdats och vad som behöver åtgärdas.
  • Vilken grund har huset? Det kan vara platta på mark, suterräng, krypgrund eller en källare. De olika grunderna kan vara olika fuktkänsliga.
  • Vad är det för fasad? Tegel, trä, puts, plåt eller något annat. Olika material kräver olika mycket underhåll.
  • Vad är det för fönster? Kan det behöva göras ett byte under överskådlig tid? Att byta fönster är kostsamt men kan också spara energi och minska energikostnaderna.
  • Vad är det för typ av tak? Taket ska motstå mycket påfrestningar genom åren så det är viktigt att konstruktionen är välutförd. Ett brantare tak samlar inte vatten lika lätt som ett platt tak.
  • Vad är det för uppvärmning? Direkt-el, bergvärme eller något annat. Läs mer på Energimyndighetens webbplats.
  • Finns det radon i huset? Enda sättet att upptäcka radon är genom att göra en radonmätning. På Strålsäkerhetsmyndighetens webbplats kan du läsa mer om radon, och aktuella rikt- och gränsvärden.
  • Hur mycket pantbrev finns uttagna i fastigheten? Information om pantbrev ska framgå i objektsbeskrivningen. Om den saknas kan du fråga mäklaren. Generellt är det bra om det finns pantbrev, eftersom de används som säkerhet för bolån. Pantbreven bör motsvara det belopp du planerar att låna. Om det saknas pantbrev kan det innebära extra kostnader för dig.

Energideklaration

Energideklarationen är till för att ge dig information om husets energiförbrukning och göra det lättare att kunna jämföra olika hus med varandra. Den innehåller till exempel uppgifter om den uppvärmda arean i huset, energianvändning, åtgärdsförslag för att minska energiförbrukningen samt om radonmätning är gjord eller inte. Energideklarationen ska göras av en oberoende expert och är giltig i 10 år.

Du kan enkelt kontrollera om det hus du är intresserad av har en energideklaration eller inte. Sök energideklaration här.

För hus

Energideklarationen ska göras av ägaren innan försäljningen och ska kunna visas upp vid visningen eller skickas till tänkbara köpare. Energiprestandan ska presenteras i annonsen innan visning. Om det inte har gjorts någon energideklaration på huset har du som köpare rätt att göra en på säljarens bekostnad senast sex månader efter tillträdet.

För bostadrätt

Ansvaret att göra en energideklaration ligger hos bostadsrättsföreningen. Energidekarationens sammanfattning ska finnas på en väl synlig plats i byggnaden, oftast i entrén. Om du inte kan hitta en sammanfattning kolla med mäklaren eller kontakta styrelsen i den förening du är intresserad av.

Driftskostnad för hus

I driftskostnaden ingår kostnader som uppvärmning, försäkring, vatten/avlopp med mera. Det ska framgå i objektsbeskrivningen vad som tagits med i beräkningen av driftskostnaden.

Den driftskostnad som mäklaren uppger är baserad på säljarens uppgifter, vilket innebär att dina driftskostnader kan vara antingen högre eller lägre. Sådant som påverkar hur mycket det kostar är bland annat hur många som bor i bostaden, så fråga gärna mäklaren hur många som bor där idag. Det är också bra att veta att mäklarens uppgifter sällan räknar in hur mycket det kostar att underhålla fastigheten under överskådlig tid.

Den driftskostnad som står i beskrivningen av bostaden och den driftskostnad som banken räknar på kan alltså skilja sig eftersom banken räknar med en viss underhållskostnad. Med underhåll menas mindre reparationer som behöver göras i bostaden på grund av slitage. Banken utgår mer ifrån hur stor bostaden är än hur många som bor där idag.