Försäljningen går igenom först när både du och köparen skrivit under köpekontraktet. Fram till dess kan både du och köparen ändra er. Tillsammans med mäklaren bokar ni in en tid för kontraktskrivning. Se till att ni bokar in en tid så snart som möjligt efter att du valt en köpare.
På den här sidan går vi igenom hur kontraktskrivningen går till och vad du som säljare kan tänka på. Vi går igenom processen, och vad du ska göra om du inte kan vara med när ni ska skriva på. Vi påminner också om ditt ansvar efter kontraktskrivningen och att du ska lämna över bostaden i det skick som den var vid visningen. Lär dig också hur det fungerar med deklaration och skatt om du går med vinst eller förlust.
När budgivningen är klar och du valt vem som får köpa din bostad är det dags att boka tid för kontraktskrivning med köparen. Kontraktskrivningen kan ske redan efter 1 timma efter att budgivningen blev klar eller upp till ett par dagar efter.
Kontraktet brukar skrivas på mäklarens kontor. Mäklaren förbereder kontraktet och ser till att alla villkor finns med som tillträdesdatum eller andra detaljer ni kommit överens om. När båda parter har läst igenom och signerat är affären bindande.
Ett tips är att be mäklaren om en kopia på kontraktet så att du i förväg kan läsa igenom det. På så vis kan du lättare förbereda dig om du har några frågor. Och läs hela kontraktet, även det finstilta.
Om du av någon anledning inte kan vara med vid kontraktsskrivningen går det att ge en fullmakt till någon annan som kan skriva kontraktet i ditt ställe. Mäklaren hjälper till att skriva en fullmakt i förväg och du måste godkänna och underteckna den.
När kontraktet är skrivet är det dags för köparen att betala handpenning. Den brukar vara 10 procent av slutpriset. Köparen för över handpenningen till mäklarens klientmedelskonto. Om det finns ett villkor i kontraktet, till exempel besiktningsvillkor eller medlemskap i bostadsrättsföreningen, så ligger handpenningen kvar hos mäklaren så länge möjligheten att avbryta köpet kvarstår.
Så snart villkoren är uppfyllda och ingen valt att avbryta köpet betalas handpenningen till dig. Mäklaren har då oftast dragit av sin provision från handpenningen.
Efter att du och köparen skrivit kontrakt så är du som säljare fortfarande ansvarig för bostaden fram tills dagen då du ska lämna över nycklarna. Det innebär att du ska lämna över bostaden i samma skick som den var vid under visningen, om ni inte kommit överens om annat.
Du ansvarar för att åtgärda eventuella skador som uppstår innan överlämningen. Det är också viktigt att du lämnar över bostaden tömd, städad och utan föremål som inte ska ingå i köpet.
När ni bestämt ett tillträdesdatum är det dags att börja planera för att lämna över bostaden. Här kan du läsa mer om utflyttning och frånträde.
När du sålt en bostad ska försäljningen deklareras året efter det att du och köparen skrev på köpekontraktet. Tänk på att det är kontraktsdatumet, och inte tillträdesdatumet, som avgör vilket år försäljningen ska deklareras.
Att räkna ut vinsten eller förlusten som du ska redovisa i deklarationen är inte alltid helt enkelt och flera frågor och funderingar kan komma upp. Vilka kostnader har jag rätt att dra av? Hur mycket ska jag betala i eventuell vinstskatt? Och hur fungerar det med uppskov?
Vinsten räknar du ut genom att ta försäljningspriset minus inköpspriset och därefter göra avdrag för godkända kostnader, till exempel mäklararvode, förbättringsutgifter samt lagfarts- och pantbrevskostnader om du sålt ett hus. Det kan vara svårt att veta vilka kostnader du får göra avdrag för då det varierar om det är ett hus eller en bostadsrätt.
Läs mer hos Skatteverket om vilka regler som gäller vid avdrag
Räkneexempel: Du sålde ett hus för 4 000 000 kronor. Du köpte huset för 20 år sedan för 1 500 000 kronor. Kostnaden för lagfart och pantbrev var då 40 000 kronor. För att förmedla bostaden tog mäklaren ett arvode på 80 000 kronor. Du renoverade bostaden för 2 år sedan för 50 000 kronor och har stämt av med Skatteverket att du får göra avdrag för detta.
| Kronor |
|---|---|
Försäljningspris | 4 000 000 |
Utgifter för försäljningen | -80 000 |
Inköpspris | -1 500 000 |
Lagfart och pantbrev vid inköp | -40 000 |
Förbättringar (till exempel renovering) | -50 000 |
Vinst | 2 330 000 |
Skatt (22 % av vinsten) | 512 600 |
Exemplet är förenklat och tar inte hänsyn till eventuella tidigare uppskov eller särskilda skatteregler.
Om du har sålt din bostad med vinst för att köpa en ny bostad har du möjlighet att ansöka om uppskov för hela eller delar av vinsten. Uppskov innebär att du skjuter upp skatten för att betala den längre fram. Du deklarerar försäljningen och räknar ut vinsten året efter som du sålt bostaden och skrivit på köpekontraktet.
Förutsättningar för att göra uppskov enligt dagens regler:
Det finns två alternativ när du gått med vinst på en försäljning
Alternativ 1: Betala skatten direkt
Vinst hammar på 2 330 000 kronor enligt räkneexempel ovan. Skatt som du ska betala ligger på 22 procent. Det blir 512 600 kronor som du ska betala året efter försäljningen.
Alternativ 2: Begära fullt uppskov
Du ansöker om uppskov på hela vinsten, det vill säga 2 330 000 kronor. Det innebär att du inte betalar någon skatt i samband med deklarationen och inte årlig uppskovsränta. Skatten betalar du först den dag du säljer bostaden utan att ansöka om nytt uppskov.
Den framtida skatten blir då 512 600 kronor, vilket är 22 procent av vinsten.
Skillnaden mellan alternativen är alltså tidpunkten för betalning, inte skattesatsen.
Läs mer om uppskov hos Skatteverket
Gör du en förlust när du säljer bostaden får du dra av 50 procent av förlusten i inkomstslaget kapital. Skattereduktionen är 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent på den del som överstiger 100 000 kronor. Vi rekommenderar att du kontaktar Skatteverket för att få reda på vad som gäller för dig.