Bry dig om din bostadsrätt
En guide för dig som bor i en bostadsrätt.
Bra grejer att bry sig om
1. Vad får du göra i din bostad?
Du äger en bostadsrätt, men vad innebär det egentligen? Vad får du göra i din bostad? Som bostadsrättsinnehavare äger du inte din lägenhet utan en andel i din förening och har rätt att utnyttja och använda lägenheten. Nyttjanderätten kvarstår så länge som du är medlem i föreningen och gäller på obegränsad tid. Du svarar indirekt för en del av föreningens skulder samt för fastighetens skötsel och underhåll.
- Du har ett ansvar att hålla din lägenhet i gott skick och får därför renovera din bostad. Till exempel måla om, tapetsera, renovera golv, byta ut köksinredning och måla om fönstren på insidan. Du kan också flytta om eller montera in nya garderober eller hyllor. Innerdörrar, dörrkarmar och glaspartier kan tas bort.
- Vissa större åtgärder får du inte göra utan föreningens tillstånd som till exempel att riva väggar, flytta köket, ändra vattenanslutningar och avlopp, ta bort värmeelement, byta ut fönster eller glasa in balkong. Tillstånd krävs också ofta för att sätta upp markis eller vindskydd på balkongen.
- Badrum är visserligen tillåtet att bygga om själv, men inte att rekommendera. Försäkringsbolagen kräver att badrumsarbetet ska vara utfört på ett fackmannamässigt sätt – se därför till att du anlitar ett företag som har alla nödvändiga certifieringar för badrumsrenoveringar. Elinstallationer måste utföras av behöriga elektriker.
- Det är ditt ansvar att din renovering sker enligt föreningens stadgar och eventuellt andra interna regler som finns i din förening. Kontrollera därför föreningens stadgar och ordningsregler samt fråga styrelsen innan du sätter igång med ditt renoveringsprojekt.
- Och glöm inte att ta hänsyn till dina grannar – för grannsämjans skull.
2. Gå på stämman
Gå på föreningsstämman! Vill du utveckla din bostadsrättsförening mot en hållbar boendeekonomi? Med några enkla frågor kan du få svar på hur föreningens ekonomi och förvaltning fungerar. Och vad du själv kan göra för att minska klimatavtrycket genom klimatsmarta energilösningar. Delta med frågor som påverkar dig och föreningen. Men också – kommande generationers framtid.
Bra frågor att ställa på stämman
Vilka reparationer och vilket underhåll kommer att göras under det kommande året? Finns det någon långsiktig underhållsplan?
I föreningens årsredovisning hittar du Förvaltningsberättelsen. Där finns information om vad som är planerat. Be styrelsen berätta vad som planeras för de närmaste åren och hur reparationerna är tänkta att betalas. Ställ också frågan hur underhållsplanen ser ut på lång sikt. Kommer föreningen behöva låna? Kommer avgiften att höjas?
Kommer räntan att förändras på föreningens lån? Hur stor andel har jag av föreningens skulder?
I föreningens årsredovisning hittar du Balansräkningen. Där anges Långfristiga skulder eller Fastighetslån och visar hur mycket lån som föreningen har. Be styrelsen berätta om föreningens lån, om någon del har bunden ränta och i sådana fall hur länge. Fråga också om det finns en strategi för hur föreningen har tänkt kring lån, räntor och avgifter.
Hur ser driftskostnaden ut för fastigheten och finns det något att göra för att påverka den?
I årsredovisningen hittar du Resultaträkningen. Leta upp raden Driftskostnader. Där anges beloppet för föreningens samlade driftskostnader som till exempel värme, vatten och sophämtning. Jämför gärna mot föregående års siffror för att se om något har blivit dyrare eller billigare. Verkar det konstigt? Fråga på stämman!
Kommer avgiften att förändras?
Lån, räntor, driftskostnader, reparationer och planerat underhåll påverkar din avgift varje månad. Fundera på vilka kostnader som du tror att föreningen kan påverka. Gör jämförelser med andra föreningar och undersök vilka alternativ som finns.
Tips på fler frågor:
- Hur jobbar föreningen med hållbarhet?
- Hur ser säkerheten ut i boendemiljön?
- Hur kan man använda sociala medier för föreningen?
3. Vara aktiv i styrelsen
Att vara aktiv i styrelsen är ett sätt att bry sig om sin bostad och sin vardag. Styrelsen väljs av föreningsmedlemmarna vid stämman. Den har ansvar för att förvalta föreningens hus och mark så att medlemmar och hyresgäster får ett bra och tryggt boende. Alla styrelsemedlemmar har samma ansvar och en ordförande ska alltid finnas. Oftast har övriga ledamöter bestämda roller såsom sekreterare och kassör. Alla roller är lika viktiga men tar olika mycket tid och engagemang i anspråk.
Olika roller i styrelsen
Ordförande
Ordföranden ska se till att styrelsemöten hålls och att leda dessa. Ordföranden har utslagsröst om röstetalet blir lika när beslut ska fattas i styrelsen. Ordföranden ansvarar för att alla styrelseledamöter och eventuella suppleanter blir kallade till styrelsemötena. Tillsammans med annan ledamot justerar ordföranden styrelsemötesprotokollet.
Sekreterare
Sekreteraren har ofta uppdraget att förbereda och föra protokoll vid styrelsemötena. Det är också sekreteraren som förbereder föreningens stämmor samt ser till att handlingar undertecknas av föreningens firmatecknare.
Kassör
Kassören sköter föreningens ekonomi och ansvarar bland annat för bokföring, budgetförslag och bokslut samt deklarationer och lånefrågor. Kassören har många viktiga uppgifter och en hel del föreningar väljer att ta hjälp av en extern konsult. I de fallen fungerar styrelsens kassör som länk mellan konsult och styrelse.
Suppleant
Suppleanten blir inkallad om ordinarie ledamot inte kan vara med. Men det är bra om suppleanten medverkar på alla sammanträden för att bli insatt och kunna delta i ordinarie ledamots ställe.
Sitta i valberedningen
Att sitta i valberedningen handlar om att undersöka och föreslå vilka som ska röstas in i styrelsen. Här finns möjligheten att tillföra nya kompetenser och drivkrafter.
Bra frågor att ha koll på som ägare till en bostadsrätt
Får jag lägga ut min lägenhet på Airbnb?
Vid uthyrning av hela lägenheten krävs tillstånd från föreningen.
Kan månadsavgiften höjas?
Ja, det kan den. Delta på stämman och ställ frågor samt läs i årsredovisningen om de långsiktiga planerna för att få bättre koll.
Får jag renovera hur jag vill?
Det finns regler som du måste ta hänsyn till. Läs stadgarna och fråga din styrelse.
Kan en bostadsrättsförening gå i konkurs?
Ja, det kan den. Din bostadsrätt upphör men du kan få bo kvar som hyresgäst.
Får jag hyra ut ett rum i lägenheten?
Ja, det får du.
Är en bostadsrätt fast egendom?
Nej, det är den inte.
Får jag hyra ut lägenheten till vem jag vill?
Vid uthyrning av hela lägenheten krävs tillstånd.
Får bostadsrättsföreningen säga upp mitt medlemsskap i föreningen?
Ja, det får den. Men bara om du inte fullgör vissa av dina skyldigheter enligt Bostadsrättslagen. Några skäl som kan leda till uppsägning får du här:
- Otillåten uthyrning: Om du hyr ut din bostadsrätt i andra hand utan samtycke eller tillstånd från styrelsen
- Störningar: Om det gäller omfattande och allvarliga störningar och om de kan vara skadliga för hälsan eller försämra grannarnas bostadsmiljö
- Vanvård: Om din lägenhet vanvårdas eller om den som hyr lägenheten i andra hand vanvårdar bostadsrätten
- Brottslig näringsverksamhet: Om du eller din hyresgäst använder lägenheten helt eller delvis för brottslig verksamhet
Att hyra ut sin lägenhet i andra hand innebär att du låter en utomstående person bo i lägenheten utan att du själv bor kvar under tiden. Om du ska hyra ut din bostadsrätt i andra hand måste du söka tillstånd av din bostadsrättsförening. Man får hyra ut sin bostadsrätt i andra hand om man har godtagbara skäl.
Här är några vanliga skäl till att hyra ut:
- Arbete eller studier på annan ort
- Provboende med sambo
- Tillfällig utlandsvistelse
- Vård av anhörig eller eget boende på vårdhem
- Uthyrning till närstående som barn, syskon eller föräldrar
- Tid för att sälja bostadsrätten
I föreningens stadgar står det oftast hur du ska gå tillväga och att du behöver tillstånd av styrelsen. Att hyra ut utan tillstånd kan i värsta fall leda till att föreningen säger upp din nyttjanderätt och din lägenhet säljs. Om inte föreningen lämnar sitt samtycke till uthyrningen kan du söka tillstånd i hyresnämnden som brukar tillåta uthyrning om man har godtagbara skäl. Att hyra ut sin bostadsrätt för att tjäna pengar är inte ett giltigt skäl för uthyrning.
Att hyra ut ett eller flera enskilda rum medan du själv bor kvar, kallas att ha en inneboende. Detta kan du göra utan att ha tillstånd av föreningen. Du har alltid ansvar mot föreningen även om du hyr ut hela din bostadsrätt eller bara ett eller flera rum. Om de inneboende hyresgästerna stör grannar eller på annat sätt skapar irritation eller störningar samt inte rättar sig efter anmaningar riskerar du att bli av med din bostadsrätt.
Korttidsuthyrning blir ett allt vanligare sätt att hyra ut sin bostadsrätt på. Tjänster som Airbnb och liknande förmedlar korttidsuthyrning. Men även för sådan uthyrning behöver du bostadsrättsstyrelsens samtycke för att få hyra ut. Styrelsen kan självklart välja att vara mer generös än vad lagen föreskriver men många föreningar har också krav i sina stadgar att lägenheten ska användas som permanentbostad. Även uthyrning veckovis eller per dag kan leda till att du förverkar nyttjanderätten och att du kan bli av med din bostadsrätt.
6. Bry dig om din granne
Mellanrummet är föreningens själ och hjärta. Det är här i mellanrummet – i trappuppgången, i tvättstugan eller ute på gården – som trivsel och socialt kapital får växa. Att alla delar på ansvar för underhåll och ekonomi i en bostadsrättsförening är en av de stora fördelarna. Det sociala kittet mellan dig och grannarna skapar grunden för förtroende, trygghet och säkerhet. Vi kallar det för social hållbarhet.
Tips på gemensamma aktiviteter:
- Kul med kultur! Bokklubbar samlar grannar i alla åldrar
- Trappfest? Tvättstugefest? Sätt fart med lite nya traditioner
- Kickstarta grannsämjan med en WhatsApp- eller Facebookgrupp
- Dela på verktygslådan eller äg en bil tillsammans i föreningen
- Låt bakgråden leva och odla tomater, timjan och få nya vänner på köpet
- Tomma rum i källaren? Inred en festlokal eller ett övernattningsrum
- Tänk återbruk och låt kläder och saker byta plats i huset
Vad menar dom?
Som medlem i en bostadsrättsförening kan man stöta på en hel del krångliga ord. I den här ordlistan reder vi ut begreppen.