Gästskribent: Dan Lucas om möjliga lättnader i amorteringskraven och bolånetaket

Först kom bolånetaket 2010. Den innebär att ett bostadslån, med bostaden som säkerhet, som högst får vara 85 procent av bostadens uppskattade värde (som ofta sammanfaller med köpeskillingen). Det innebär att man själv måste ha en kontantinsats motsvarande 15 procent. Till kontantinsatsen behövs antingen sparade medel eller ett lån utan säkerhet i bostaden – ett så kallat blancolån – eller en kombination av båda. Sedan bolånetaket infördes har antalet större blancolån ökat markant.

Ett problem med blancolån jämfört med bolån är att de har betydligt högre ränta eftersom de utgör en större risk för bankerna då de inte ligger med säkerhet i bostaden. I år har de dessutom blivit ännu dyrare då ränteavdraget för blancolån har halverats. Vid årsskiftet slopas dessutom avdraget helt, vilket ytterligare fördyrar blancolånen i förhållande till bolån.

År 2016 kom nästa smäll för förstagångsköpare – det första amorteringskravet. Det säger att om bostadslånet överstiger 50 procent av bostadens värde måste låntagare amortera 1 procent per år tills den hamnat under den gränsen. Inte nog med det. Ligger lånet över 70 procent av värdet måste låntagaren i stället amortera 2 procent årligen. Det är ett drygt utlägg för många unga hushåll.

Som lök på laxen kom det skärpta amorteringskravet 2018. Den säger att om låntagaren lånar en summa som överstiger 4,5 gånger hushållets årsinkomst brutto, skärps amorteringskravet med en procentenhet; alltså 3 procent över 70 procents belåning, 2 procent mellan 50 och 70 procent och 1 procent under 50 procents belåning.

Alla de här kraven har införts för att regeringar och myndigheter, i synnerhet Finansinspektionen och Riksbanken, har oroat sig för svenska hushålls stora skulder.

Men trots dessa skärpningar så har både bostadspriser och skulder stigit, i varje fall fram till inflationschocken 2021–22. Vad regelverket däremot uppenbart har gjort är att det väsentligt har höjt tröskeln för många hushåll – i synnerhet förstagångsköpare – att komma in på den ägda bostadsmarknaden.

Nyligen publicerade SBAB en undersökning som visade att en kvinna i åldern 27 år inte har råd att köpa en enrummare till genomsnittligt pris i 10 av Sveriges 25 största kommuner, därav bland andra samtliga tre storstadskommuner och studentstäderna Uppsala och Lund. För män i samma ålder såg bilden något ljusare i då det ”bara” var i 4 av de 25 största kommunerna som de inte kunde göra det (Stockholm, Göteborg, Lund och Nacka). Det här är områden med stor befolkning, närhet till universitet och en stor arbetsmarknad – med andra ord områden som lockar till sig unga i jakt på utbildning och arbete.

Regelverket har inte slagit lika hårt mot de hushåll som redan finns inne i den ägda bostadsmarknaden. Dessa har ofta kunnat göra en bostadskarriär och därmed tagit del av tidigare värdestegring som kan användas till kontantinsatsen vid köp av en ny bostad. Amorteringskraven omfattar dessutom bara nya bolån, inte befintliga som togs innan amorteringsreglerna infördes.

Nu är det, för första gången på flera decennier, som förstagångsköparna möjligen kan se fram mot lättnader och inte skärpningar. En kommitté, ledd av ekonomiprofessor Peter Englund, föreslog nämligen i höstas att bolånetaket bör höjas till 90 procent, att det skärpta amorteringskravet bör slopas helt och att det endast ska finnas en nivå i det första kravet; en procents amortering per år vid en skuld över 50 procent av bostadens värde. Dessutom lade kommittén till ett skuldkvotstak. Ett bostadslån får inte överstiga 5,5 gånger ett hushålls årsinkomst. Samtidigt föreslog kommittén att bankerna ska ha en viss flexibilitet här. De får avvika från taket i upp till 10 procent av deras utlåning till bostäder.

Det här förslagen skulle sammantaget innebära verkliga lättnader för förstagångsköpare men det är ännu inte säkert om alla förslagen blir verklighet. Finansmarknadsminister Niklas Wykman var i en artikel i november i fjol tydligt skeptisk till att slopa den övre nivån i det första amorteringskravet. Det kan dock tilläggas att kommittén faktiskt föreslog att lättnaderna skulle komma i två etapper, där just den övre nivån kunde vänta på att följderna av de andra åtgärderna utvärderats.

Kommitténs förslag behandlas just nu i Regeringskansliet. Ett förslag från regeringen kommer sannolikt under senvåren, men ska sedan ut på remiss. Eventuella förändringar i regelverket kommer därför troligen först tidigast efter årsskiftet.

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter