En guide till årsredovisningen
Jättebra vetande om årsredovisningen för dig i en brf-styrelse
Så tolkar du brf:ens årsredovisning – nycklar för ett aktivt styrelsearbete
Som engagerad i styrelsen för din bostadsrättsförening är det bra att få en uppfattning om hur föreningen mår ekonomiskt. Det får du genom att läsa igenom de senaste årsredovisningarna, vilket ger dig en bild av vad som hänt under de senaste åren. Nedan går vi igenom de delar årsredovisningen består utav och vad som kan vara värt att titta extra noga på.Tänk på att föreningens storlek, antal bostäder och hur gammal föreningen är, kan påverka redovisningen. Exempelvis en förening som nyligen gjort stora underhåll behöver kanske inte behöver avsätta lika mycket i sparande som en förening med stora underhållsbehov framför sig.
Tips!
Innan du läser årsredovisningarna är mitt tips att titta närmare på brf:ens underhållsplan. Underhållsplanen är ett av de viktigaste styrdokumenten som bostadsrättsföreningen har för att kunna budgetera för framtida kostnader.
Jennie Leffler – Affärsansvarig Booli Pro och Bostadsmarknadsexpert SBAB/Booli
Vad är en årsredovisning och varför är den viktig?
Årsredovisningen sammanfattar bostadsrättsföreningens ekonomi och verksamhet för det gångna året. Den ger en överblick över hur pengarna använts, så som tillgångar och skulder. Den innehåller också viktig information om brf:ens förvaltning, underhåll och långsiktiga planering. För styrelsen är det ett viktigt verktyg för att fatta kloka beslut och skapa trygghet bland medlemmarna.
Det viktigaste är att förstå årsredovisningens olika delar, här går vi igenom de viktigaste:
Förvaltningsberättelsen
Resultaträkning
Balansräkning
Föreningens nyckeltal
Revisionsberättelse
Förvaltningsberättelsen
Förvaltningsberättelsen är den del av årsredovisningen som med ord beskriver vad som hänt i föreningen under året. Här finns information om viktiga händelser, kort kring ekonomin, underhåll och framtidsplaner. När du tittar på förvaltningsberättelsen kan det vara värt att tänka på följande:
Renoveringar under året
Har det gjorts större renoveringar? Hur har de finansierats? Planeras det för underhåll eller renoveringar utifrån föreningens underhållsplan som innebär ökade kostnader t.ex. stamspolning, målning eller byte av fönster? Hur kommer de att finansieras?
Hur ser det ekonomiska läget ut
Har det fattats större beslut som kan påverka det ekonomiska läget framått. Till exempel att föreningen har höjt avgifterna eller beslutat att höja avgifterna. Hur stora är höjningarna? Vad är orsaken till höjningarna?
Lokaler
Får föreningen in intäkter från uthyrda lokaler? Hur länge löper de avtalen? Finns det ytor i föreningen som är möjliga att hyra ut t ex extra förråd eller finns det plats för en MC-parkering i garaget så kan föreningen få högre intäkter.
Hyresrätter i föreningen
Finns det så kallade “dolda tillgångar” i form av hyresrätter som genererar hyresintäkter och kan komma att säljas av i framtiden?
Resultaträkning – årets intäkter och kostnader
Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under året – alltså hur ekonomin har gått. Intäkterna består ofta av medlemmarnas avgifter och hyresintäkter. Kostnaderna kan vara allt från uppvärmning och försäkringar till räntor och fastighetsskötsel.
Värt att titta särskilt på – Vilka är föreningens största kostnader?
Lånekostnader
Hur länge löper lånen och till vilken ränta? Här kan det vara fördelaktigt att ha flera lån med olika bindningstider Titta om ni har lån som ska omförhandlas i närtid och hur räntorna bedöms framåt. Kommer de höjas, sänkas eller vara oförändrade?
Tomträttsavgäld
Är föreningens fastighet en tomträtt, om ja, vad ligger avgälden på och när löper den ut? Planeras den höjas?
Driftskostnader
I årsredovisningen hittar du Resultaträkningen. Leta upp raden Driftskostnader. Där anges beloppet för föreningens samlade driftskostnader som till exempel värme, vatten och sophämtning. Jämför gärna mot föregående års siffror för att se om något har blivit dyrare eller billigare. Verkar det konstigt? Fråga på stämman!
Titta på årets resultat
Är det någon kostnad som ökat mycket sedan tidigare år? Vad beror det på? Kanske kan elavtal, fastighetsskötsel eller försäkringar omförhandlas?
Värt att tänka på kring resultat- och balansräkning
Tillgångar
Vad äger föreningen t ex fastigheten, hur ser tillgångarna på banken ut? Skillnaden mellan tillgångar och skulder är föreningens egna kapital, vilket ger en viktig indikator på föreningens finansiella styrka. Ett högre eget kapital indikerar att föreningen är mer stabil ekonomiskt.
Skulder
Hur ser föreningens lånebild ut, hur stora är lånen, vilken ränta har de och när löper de ut. Långfristiga skulder/totala boarean ger nyckeltalet belåning kr/kvm. Hur ser föreningens belåningsgrad ut? Vi på SBAB har som riktmärke att om belåningen överstiger 9 000 kr per kvadratmeter gör vi en extra koll. Om föreningen har hög belåningsgrad kan en förklaring vara renoveringar som gjorts eller att föreningen är nybyggd och inte hunnit amortera så mycket ännu.
Sparade pengar
Om brf:en har pengar avsatta i kassan, säkerställ att pengarna finns på ett konto som ger ränta. En riktlinje är att en förening bör ha en buffert som motsvarar minst tre månaders intäkter.
Underhållsfond
Finns det en underhållsfond? Hur mycket finns undanlagt för kommande underhåll? Föreningen sätter undan pengar i fonden för att täcka kommande reparationer eller underhåll av fastigheten. Exakt vad den ska används till och hur mycket som avsätts ska stå i föreningens stadgar. En vanlig missuppfattning är att underhållsfonden är faktiska pengar. Det är den inte, det är en bokföringspost. Det viktiga är att föreningen faktiskt sparar pengar genom amorteringar och överskott.
Nyckeltal – ett snabbt sätt att förstå föreningens läge
En bostadsrättsförening behöver redovisa flera olika nyckeltal i årsredovisningen. 2023 trädde nya lagar i kraft vilket innebär att ni behöver redovisa fler nyckeltal än tidigare. Nyckeltalen visar hur er förening mår ekonomiskt och fungerar bland annat som ett konsumentskydd på bostadsmarknaden.
Nyckeltal | Bra värde | Titta närmare på |
|---|---|---|
Skuldsättning/kvm | < 6000 kr | > 10 000 |
Sparande/kvm | > 250 kr | < 150 kr |
Energikostnad/kvm | < 200 kr | > 250 kr |
Årsavgift/kvm | < 800 kr | > 1000 kr |
Räntekänslighet | < 6 % | > 10 % |
Årsavgift/total intäkt | > 90 % | < 85 % |
Värt att tänka på
Vi har angett vad som är ett bra värde för varje nyckeltal och när ni bör titta närmare på något. Kom ihåg att de är referensvärden och inte facit. Om ett nyckeltal inte når "bra värde" betyder det inte automatiskt att något är fel eller att ekonomin inte är bra. Däremot så kan det ge en indikation på att ni behöver titta närmare och förstå varför det ser ut som det gör. För att få en rättvis bild av föreningens ekonomi behöver ni se till helheten, inte bara ett enskilt nyckeltal.
Noter
Noterna ger förklaringar till nyckeltalen i resultat- och balansräkningen. Exempelvis kan de innehålla information om föreningens lånebelopp, räntevillkor och löptider för lånen.
Checklista – har du koll på;
- De största kostnaderna i föreningen i förhållande till intäkterna.
- Hur belåningen ser ut?
- Kommande renoveringar?
- Hur årets resultatet ser ut innan avskrivningar?
- Om föreningen har en buffert för oförutsedda utgifter?
- Vilken kunskap som finns i styrelsen?
- Var du kan bidra som ny i styrelsen?
Tips! Som ny i styrelsen är det också värt att läsa igenom budget och stadgar.
Ta en titt på underhållsplanen
Det kan vara bra att ha koll på föreningens underhållsplan när du kollar på årsredovisningen. Den visar vilka underhåll och investeringar som planeras framåt, och hur de ska finansieras. Det gör det lättare att förstå de beslut och siffror som dyker upp i årsredovisningen.
Värt att tänka på kring brf:ens lån
Det finns mycket att tänka på när det kommer till föreningens fastighetslån.
- Hur ser föreningens lånebild ut?
- Vilken ränta har lånen och hur länge är de bundna?
- Om lånen närmar sig en villkorsändringsdag, finns det då risk att räntan höjs eller möjligen sänks? Räntan kan påverka föreningens avgifter.
- Hur ser föreningens amorteringsplan ut?
Avslutningsvis
Att läsa en årsredovisning kan kännas som ett stort steg – men det är också ett sätt att förstå vad du är med och påverkar. Och du behöver inte kunna allt direkt. Fråga, diskutera i styrelsen och ta hjälp vid behov.
Vill du veta mer om hur vi på SBAB ser på ekonomi i bostadsrättsföreningar?
- Besök gärna vår kunskapsbank för fler artiklar och verktyg.
- Kika också in på vår sida inför årsstämman med massor av "bra att veta".
Stort lycka till med ditt kommande styrelsearbete!
Jennie Leffler
Jennie Leffler är bostadsmarknadsexpert
på SBAB och skriver bland annat om ämnen
kopplade till bostadsmarknaden