Gästskribent Dan Lucas:
Nytt regelverk kan ge avgiftschock för vissa bostadsrättsföreningar – särskilt nya

På vilket sätt?

En bostadsrättsförening måste göra avskrivningar, det vill säga förklara i vilken takt föreningens tillgångar slits och behöver ersättas. Hittills har de flesta föreningar använt sig av en modell som heter K2. Den tillåter föreningen att göra en samlad avskrivning för allt, huset, taket, fönstren och så vidare. För en ny förening har det varit tillåtet att göra en avskrivning på 100 år, det vill säga en avskrivning på 1 procent av det totala värdet årligen. Nu har Bokföringsnämnden slagit fast att det är det nya regelverket, K3, som gäller efter årsskiftet. Det regelverket kräver att fastighetens olika komponenter ska skrivas av i takt med den tekniska livslängden på respektive komponent. Den tekniska livslängden är den tid man kan förvänta sig att komponenten håller, givet normalt underhåll. Livslängden varierar givetvis från fall till fall - inte minst på grund av vilket material det handlar om. Men klart är att det sällan handlar om så lång tid som 100 år för samtliga delar i byggnaden. Stommen kan få en avskrivning på 40–100 år, taket på 20–40 år, fönstren på 40 år, men ventilationssystemet på 20 år, och så vidare. Följden blir då att den genomsnittliga totala avskrivningen ökar för många föreningar.

Nej, inte i sig. En avskrivning är endast en kostnad i bokföringen. Det leder inte till en utgift. Men avskrivningen kommer att belasta resultatet; föreningen kan till och med tvingas visa ett underskott på grund av avskrivningen. Styrelsen har då olika alternativ. Den kan välja att strunta i underskottet så länge föreningens intäkter klarar av att betala utgifterna. Det kan vara en helt rimlig strategi i en lågt belånad förening eller som har en stor upparbetad kassa.

Det andra är att höja avgifterna för att täcka även avskrivningarna – vilket är precis vad många anhängare till skärpningen vill. Det är också vad författaren till den rapport som ligger till grund för skärpningen, anser bör ske, men med tillägget att det kräver ytterligare utredning. Anhängarna menar att den nuvarande modellen leder till ”dolda underskott” som en tänkbar köpare av en bostadsrätt inte ser. Fönster, fasad och tak lär knappast hålla i 100 år utan måste ersättas långt innan dess. Utan avskrivningar som tar hänsyn till dessa komponenters livslängd vet inte köparen att denne kan stå inför en kraftig avgiftshöjning när väl något i huset måste ersättas. Så resonerar i varje fall anhängarna.

Ja, åtskilliga! En kritik som riktats mot förändringen är att den är ”fyrkantig” Den tar inte hänsyn till att bostadsrättsföreningar är olika. De är olika stora, olika gamla och har olika förutsättningar. Det viktiga, menar kritikerna, är att det finns rimliga underhållsplaner som en köpare kan studera. Där står ju när styrelsen räknar med att, till exempel fasaden behöver renoveras.

En annan kritik är att med tiden brukar en bostadsrättsförenings värde stiga. Dessutom kommer sannolikt i de flesta fall framtida innehavare ha högre reala inkomster än dagens. Med andra ord kan både föreningen och medlemmarna då bättre klara att låna till renoveringar än de nuvarande. Att hävda att det uppstår rättvisa mellan nuvarande boende och framtida boende med ett sparande eller amorteringar som varje år helt täcker avskrivningarna är därmed inte alls självklart.

För att det nya systemet med K3 ska fungera bra är att det rimligen också viktigt att avskrivningstiderna anpassas till valet av underhållsnivå. En förening som är noga med underhåll och service på till exempel en ventilationsanläggning eller hiss bör kunna ha en längre avskrivningstid än en förening som inte är lika noga.

Utöver detta är det dessutom sannolikt att många föreningar kommer att tvingas att ta in tekniska konsulter för att beräkna livslängden på de olika komponenterna. Det kan bli en dryg kostnad för särskilt mindre föreningar. Men allra värst blir omläggningen från K2 till K3 troligen för nybildade föreningar.

Nybildade föreningar måste lämna in en ekonomisk plan till Bolagsverket. Dessa planer måste godkännas av två så kallad intygsgivare, som i sin tur är godkända av Boverket.

Intygsgivarna måste alltså efter nyåret se till att de nya föreningarna har en betydligt högre avskrivningstakt än föreningar som utgått från K2 behöver ha i dag. Eftersom amorteringarna (eller sparandet) med K3 måste hålla samma takt som avskrivningarna tvingas föreningarna amortera snabbare än vad de skulle ha gjort med det befintliga regelverket K2. Och amorteringar är, till skillnad från avskrivningar, en utgift (eller egentligen mer korrekt en betalning) och en särskilt dryg sådan för en nybildad förening där belåningsgraden är hög.

I en debattartikel i tidningen Fastighetsvärlden nyligen, menade intygsgivare Urban Blücher att effekten på nya föreningar att gå från K2 till K3 motsvarar en räntehöjning med 1,5 procentenheter. Blücher har frågat Boverket om han kunde föreslå så kallad progressiv avskrivning, det vill säga att ha en låg avskrivningstakt i början för att succesivt öka takten längre fram. Svaret var att verket inte ger förhandsbesked utan endast granskar konkreta fall.

Jovisst! Och föreningarna gör det genom att ha underhållsplaner som säger när olika ingrepp och förbättringar ska göras. Men frågan är egentligen inte om fastigheter ska underhållas och renoveras utan snarare hur åtgärderna ska finansieras. Vem ska betala för framtida renoveringar – dagens medlemmar genom extra avgiftshöjningar? Höjningar som negativt påverkar värdet på de enskilda bostadsrätterna. Eller ska ansvaret vila på de framtida medlemmarna som kommer i åtnjutande av renoveringarna och då värdet på föreningen som regel har ökat och realinkomsterna för de då boende är större? Bokföringsnämnden ha gett sitt svar: det är den förstnämnda kategorin!

Det är ett motiv för förändringen: konsumentskyddet. I rapporten menar författaren att olika köpare har olika kompetens att bedöma både risker och fördelar med att köpa en bostadsrätt. Därför behövs det ”tydliga regler för transparens”. Här finns dock anledning att vara skeptisk. Köpare som inte klarar av att läsa en underhållsplan lär inte klara av att förstå avskrivningar heller! Och i så fall kan man ju undra varför nya föreningar ska behöva ta extra höga avgifter om det inte leder till att framtida köpare är bättre informerade. Fortsättning följer troligen gällande den kommande tillämpningen och framför allt vad det innebär för avgiftsnivåerna!

Till sist: Om du vill ha god vägledning om hur K3 fungerar hittar du det HÄR.

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter