Gästskribent: Dan Lucas om hur långa tillträdestider bidrar till trög bostadsmarknad

Och det var nu bekymren kom. För även spekulanter på villan önskade tillträdesdatum långt fram. Tiden gick och spekulanter kom och gick. Till sist kom Kalle och Evas tillträdesdatum men villan var ännu inte såld. Under ytterligare ett par månader hade paret två bostäder, med dubbla boendekostnader och ett så kallat brygglån från banken. Det gick till sist bra, men de fick gå ner i pris. Villan såldes och de kunde lösa det mesta av lånen. Men den där segelbåten de hade hoppats på att köpa fick anstå. Först måste deras sparande återställas.

Det här är en påhittad berättelse, men med verklighetsbakgrund. Det finns många som Kalle och Eva, särskilt när bostadsmarknaden är så trög som den är nu. Det gick bra för Kalle och Eva men det finns andra som har hamnat i en mycket knivigare situation. Läget på bostadsmarknaden nu handlar dock snarast om prutning än budgivning (enda egentliga undantaget är Stockholms innerstad). Som bostadssäljare kan du inte räkna med att få det begärda priset utan kanske ett som ligger betydligt lägre. Då kan hela kalkylen för köpet av en ny bostad spricka. Man måste kanske be om ett större lån än det kreditlöfte man har fått. Om banken säger nej och man redan har tecknat sig för den nya bostaden men inte kan flytta in, riskerar man dessutom att förlora handpenningen – viket kan vara hundratusentals kronor. Det är också därför bankerna uppmanar sina kunder att sälja först och köpa sen. Det är ett bra råd för många hushåll men ställer samtidigt till det på marknaden – den blir betydligt trögare.

Det märks tydligt i statistiken från Svensk Mäklarstatistik att tillträdestiderna har ökat, jämfört med 2019 som räknas som ett ”normalår” på marknaden (pandemin och inflationschocken gav ju enorma svängningar i både priserna och antalet avslut). För både bostadsrätter och villor har den genomsnittliga tillträdestiden ökat med runt 20 procent (givetvis med stora variationer inom landet och även inom en och samma ort). Det syns även på säljtiderna, alltså tiden från att ett objekt kommer ut på marknaden till att affären är i hamn.

År 2019 – året innan pandemin och det galna 20-talet – låg mediantiden för en bostadsrättsaffär runt 20 dagar enligt data från Booli. Nu är den, enligt samma källa ungefär 2,5 gånger längre. Ett liknande mönster och förändring gäller för villor. Och då spekulanterna följer bankernas råd, så bidrar det förstås till säljprocessen – och tillträdestiderna – drar ut på tiden. Självklart finns även andra faktorer som bidrar till den tröga bostadsmarknaden, som den oro som många känner inför hotande tullkaos och krigen. Och kanske främst av allt: även om reallönerna stiger igen så håller hushållen hårt i plånböckerna. Det är en följd, tror jag, av inflationsåren – det mesta har blivit bra mycket dyrare än åren innan även om inflationen nu kommit ner.

När bostadspriserna faller, som de gjort under de senaste 12 månaderna, brukar det ofta påstås att det är köparnas marknad. Men stämmer det verkligen för alla köpare?

För den som ska köpa sin första bostad i livet är det entydigt bra med fallande bostadspriser sett till att det behövs en mindre kontantinsats. Men om de fallande priserna beror på ett högre ränteläge är det däremot inte säkert att den månatliga boendekostnaden blir så mycket lägre. För den som ska sälja en liten billig bostad och i stället köpa en större dyrare bostad är det också bra med fallande priser. Anta till exempel en person som vill sälja sin lägenhet som tidigare var värderad till 1 miljon kronor. Samma person vill samtidigt köpa en större bostad som har varit värderad till 2 miljoner kronor. Om priset på båda bostäderna faller med tio procent, betyder det att säljaren får 100 000 kronor mindre för sin befintliga bostad – men samtidigt har ju den dyrare bostaden fallit med 200 000 kronor i pris. Alltså gör denna tänkta person en ”vinst” på 100 000 kronor. Om man däremot säljer ett relativt sett dyrare objekt än det man tänker köpa, är fallande bostadspriser inte bra.

Även om antalet affärer nu ligger på normala nivåer för villor (bostadsrätter har en bit kvar), så är utbudet fortfarande väldigt stort och kommer att ta tid att beta av. Så vi får nog räkna med att det kommer vara trögt ett tag till.

Vare sig du är köpare eller säljare – eller både och – så måste du ha tålamod. Inse att du kanske måste pruta både på priset och på förväntningarna på det nya boendet. Och om du inte absolut måste flytta, vänta då. Ett år till i villan kan, om lånen är betalda, många gånger vara billigare än flytten in till stan.

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter