Gästskribent: Dan Lucas om tvister mellan enskilda medlemmar och styrelsen i bostadsrättsföreningar

För många år sedan bodde jag och min fru i en mindre bostadsrättsförening i centrala Stockholm. Det här var under 1990-talets finans- och fastighetskris; en svettig tid när vår förening år efter år tvingades höja avgifterna – de mer än fördubblades på tre år.

Grundproblemet var att föreningen hade tagit stora statligt subventionerade lån (jodå, sådana fanns på den tiden) när den bildades i början av 1980-talet. På så sätt kunde medlemmarna köpa loss lägenheterna för löjligt låga insatser. Men krisen förändrade allt detta. Subventionerna försvann, räntorna steg kraftigt och föreningens likviditet blev ansträngd, för att uttrycka det milt. Detsamma gällde hushållsekonomin för flera av medlemmarna - vissa tvingades flytta och sälja med förlust efter att bostadspriserna dessutom hade sjunkit kraftigt.

Jag berättar detta för att ge en bakgrund till den konflikt som uppstod när nya medlemmar, ett par, flyttade in i en av de större lägenheterna med balkong i vår förening under krisen. Balkongdörren i lägenheten var i dåligt skick och behövde bytas ut. Det var en rätt så stor utgift som vare sig de nya boende eller föreningen ville ta på sig. ”Det är föreningens sak”, krävde det nyinflyttade paret. ”Nej, det är medlemmarnas sak att ansvara för balkongdörrar”, svarade styrelsen.

Om vikten av att ha genomtänkta stadgar i föreningen och att veta vad lagen säger

Problemet var att båda parterna hade rimliga argument att anföra och att stadgarna i föreningen var oklara på den här punkten. Stadgarna är en bostadsförenings rättesnöre. De ska ge både styrelsen och medlemmarna god vägledning i vad som gäller. Visst finns det en lag, bostadsrättslagen, som förenklat slår fast att föreningen svarar för husets skal och stomme, det vill säga tak, fasad, grund, bärande väggar, elsystemet, vatten- och avloppsstammar, samt marken. Lagen säger också att medlemmarna ansvarar för sina lägenheter själva. Det åligger en medlem att hålla lägenheten i gott skick. Men samtidigt lämnar lagen stort utrymme för föreningar att fördela ansvar genom stadgarna och ett visst tolkningsutrymme.

I det fall hämtat från den bostadsrättsförening jag själv bodde i på tidigt 1990-tal löstes konflikten till slut genom en kompromiss: paret och föreningen delade lika på kostnaden för renoveringen av balkongdörren. Men hade paret stått på sig och varit bereda att gå till domstol, hade föreningen sannolikt förlorat. Är stadgarna otydliga och öppna för olika tolkningar kommer ansvaret till sist att hamna på föreningen. Det är ju den som ansvarar för hur stadgarna är skrivna. Låt oss därför se på några vanliga exempel som kan leda till strid om vem som bär ansvaret.

Stadgarna kan vid behov ändras

Det är inte ovanligt med konflikter mellan förening och medlem om just ansvarsfördelningen. Därför är det oerhört viktigt att stadgarna är så tydliga som möjligt. Varje ny medlem i en förening bör noga läsa dem och om det finns punkter som är otydliga påpeka det för styrelsen. Det kan ju leda till en nödvändig revision av stadgarna. Och så slipper man kanske dålig grannsämja efter bråk om en sådan banal sak som en trasig balkongdörr!

Så går en stadgeändring till

Stadgarna kan inte ändras av styrelsen utan det måste göras i samband med års/föreningsstämman. Enligt 9 kap 23 § bostadsrättslagen kan stadgarna i en bostadsrättsförening ändras om alla röstberättigade är överens om ändringen, eller om ändringen har godkänts på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på ändringen.

För att avrunda: alla boende i bostadsrättföreningar liksom du som tar särskilt ansvar genom att engagera dig i föreningens styrelsearbete har goda skäl att ha koll på föreningens stadgar liksom vad bostadsrättslagen säger.

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter