Gästskribent: Dan Lucas om Riksbankens räntesänkning — ger knappast bostadsmarknaden någon draghjälp

En räntesänkning på 0,25 procentenheter betyder, efter ränteavdrag, runt 145 kronor i månaden för ett miljonlån. En sådan liten lättnad kommer knappast leda till att försiktiga köpare börjar bjuda över varandra. Dessutom har rimligen de längre bundna bolåneräntorna större betydelse – och dessa har inte sänkts den allra senaste tiden.

Det kan tyckas lite märkligt att det råder sådan stiltje på marknaden (med undantag för Stockholms innerstad) med tanke på att reallönerna nu åter stiger igen och räntorna har kommit ner från de höga nivåer som gällde för ett par år sedan. Men det finns en viss bakgrund att ta hänsyn till.

Sedan finanskrisen 2008–09 har bostadsmarknaden i Sverige gått igenom en unik period. Från ungefär 2010 sjönk räntorna till nivåer ingen har kunnat drömma om tidigare. Samtidigt steg reallönerna, vilket sammantaget bidrog till en kraftig uppgång i bostadspriserna.

Så kom först pandemin som gjorde att de redan höga priserna på villor och större bostadsrätter i storstadsområdena steg mot skyn när ”alla” skulle jobba hemifrån och efterfrågade större bostadsyta med möjlighet att inreda kontor.

Därefter kom baksmällan med inflationschocken. Nu var det räntorna som steg och bostadspriserna som sjönk. Till det kommer oron i världen med krig och hot om handelskrig.

Det här har satt djupa spår hos en del köpare på bostadsmarknaden. De har, tror jag, tappat förtroendet för marknadens funktionssätt. Dessa köpare vågar inte lita på prissättningen och drar sig för att slå till. De behöver inte vara i majoritet – det räcker att andelen tänkbara spekulanter som är osäkra ökar för att det ska påverka marknaden.

Jag har själv stött på exempel där många spekulanter har kommit till fina objekt – men mäklaren inte får napp. Bostäderna ligger kvar på marknaden i månader.

Samtidigt ska man ha i minnet att det finns väldigt lite av ren spekulation på bostadsmarknaden i Sverige – till skillnad från en del andra europeiska länder. Bostäder byter ägare för att säljare och köpare har behov av ett annat boende. Barn växer upp och lämnar hemmet, unga bildar bo och familjen växer; några skiljer sig. Det är sådana faktorer som driver marknaden mer – det vill säga att det finns ett behov. Det gör också att antalet bostadsaffärer ligger kvar på ungefär samma nivåer, så länge befolkningen inte ökar drastiskt. Det som i stället sker är att affärerna tar längre tid att genomföra – och att många säljare tvingas sänka priset.

Det är en vanlig fråga jag och andra som bevakar marknaden får och svaret är att ingen vet det med säkerhet. Men vi vet att bland annat Konjunkturinstitutet har sänkt sin prognos och nu räknar med att ekonomin endast växer med blygsamma 0,9 procent i år och även bedömer att lågkonjunkturen blir utdragen. Det talar för att vi får vänta på en vändning även på bostadsmarknaden.

Men det finns också vissa saker som talar för att vi ändå går mot ett slut av den här tröga perioden. Hushållens konsumtion börjar stiga så smått och högre reallöner märks av allt tydligare. Och de olika behov som finns för att flytta är kvar – marknadsbevakare talar om ett ”uppdämt flyttbehov” som kan sätta lite extra fart på bostadsmarknaden när det väl vänder.

Det finns en sak som kommer att stimulera bostadsmarknaden mer än ännu en räntesänkning. Det är de lättnader i amorteringskraven, samt det höjda bolånetaket som regeringen nyligen har föreslagit och som till stor del bygger på förslagen från en utredning förra hösten (se faktaruta).

När förslaget presenterades hade finansdepartementet också några exempel på hur stora lättnaderna kunde bli – mellan 17 000 och 77 000 kronor per år för tre tänkta hushållstyper.

Åtgärderna kommer att gynna framför allt förstagångsköpare, varav många är unga. Det är välkommet eftersom dessa grupper bara mött allt högre trösklar in på bostadsmarknaden de senaste 15 åren. Tyvärr dröjer det till nästa vår innan lättnaderna träder i kraft, men det är ändå ett steg i rätt riktning.

En sak törs jag dock spå: den berg-och dalbana som varit svensk bostadsmarknad de senaste 15 åren har upphört. Vi kommer med all sannolikhet inte se bostadsräntor på mellan 1 och 2 procent mer. Inte heller kommer vi, som under pandemin, se villapriser som stiger med mer än 20 procent på ett år.

Det mest sannolika är att både prisuppgångar och prissänkningar kommer att variera mycket mindre de närmaste åren (om vi inte får en ekonomisk krasch, vill säga!). Och det behöver inte vara dåligt!

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter