Gästskribent: Dan Lucas om Högsta Domstolens beslut om tomträttsavgifter

Jaså, varför det?

Jo, för att Högsta Domstolen (HD) då kom med ett länge emotsett besked. Den slog fast att när domstolar ska avgöra en tvist mellan en bostadsrättsförening och markägaren om arrendet/hyran (eller tomträttsavgälden som det heter formellt), så ska den lägga vikt vid följderna för de boendes intressen – närmare bestämt deras boendekostnader. Med andra ord kommer kommuner eller staten inte ha lika lätt i framtiden att få igenom drastiska arrendehöjningar på den mark som de hyr ut.

Men markägaren ska väl redan i dag ta hänsyn till de boendes intressen?

Ja, men det har funnits två problem med det. Det första problemet är att arrendet ligger fast under lång tid. I det aktuella fallet som avgjordes i HD sattes arrendet redan för 20 år sedan och sedan dess har markpriserna stigit kraftigt. En av tankarna bakom systemet med tomträtt har varit att markägaren förvisso ska kunna tillgodogöra sig värdestegringen på marken. Effekten blir dock inte sällan en chockhöjning av tomträttsavgälden när det väl är dags att fastställa ett nytt arrende. Den höjningen kan i sin tur leda till kraftiga höjningar av medlemmarnas avgifter.

Det här påminner en hel del om den gamla statliga fastighetsskatten. När nya taxeringsvärden sattes kunde effekten för enskilda villaägare bli rena chockhöjningen av skatten om prisstegringen varit kraftig i området. Den dåvarande regeringen införde olika typer av begränsningsregler för att försöka minska detta problem, men skatten hade förlorat folkligt stöd och avskaffades 2007.

Det andra problemet är att domstolar har lutat sig mot en viss praxis när det gäller att bestämma värdestegringen. Värdestegringen bestäms genom en så kallad avgäldsränta. I fallet som nu varit uppe i HD ville Statens Fastighetsverk (SFV), som äger marken, använda sig av en ränta på 3 procent av markvärdet som årlig avgäld. Det hade betytt att den aktuella bostadsrättsföreningen, Smyrna i Stockholm, fått betala 5,5 miljoner kronor per år.

SFV påpekade i domstol att just 3 procents ränta länge varit historisk praxis. Men bostadsrättsföreningen kontrade med att avgäldsräntan borde vara 1 procent med hänvisning till de tidigare låga räntorna, vilket skulle ge en avgäld på 1,9 miljoner kronor i stället för 5,5 miljoner. Fallet nådde Mark- och miljööverdomstolen som gjorde en mindre justering och sänkte avgälden till runt 5 miljoner. Men det stannade inte där, utan fallet gick vidare till HD. Och där sänktes räntan till 1,75 procent och avgälden stannade därför på 2,9 miljoner, det vill säga nästan en halvering av SFV:s krav. Det är troligt att HD:s beslut kommer att påverka många fler markägare och bostadsrättsföreningar.

Varför kommer HD:s beslut sannolikt påverka fler föreningar än Smyrna?

Därför att flera domstolar har efterlyst vägledning. Fallet är nämligen inte unikt. Det är flera processer mellan markägare och bostadsrättsföreningar som har lagts på is i avvaktan på beskedet från HD.

Ett annat fall, som bland annat Dagens Nyheter har skrivit om, gäller Masthugget i Göteborg, Sveriges största bostadsrättsförening. Markägaren, i detta fall Göteborgs stad, kräver en höjning av avgälden med 700 procent, från 3 miljoner till 25 miljoner kronor årligen. Skulle stadens krav gå igenom räknar föreningens styrelse med att medlemmarnas avgifter skulle behöva höjas med upp emot 50 procent.

Även om HD bara har avgjort ett fall, det mellan Smyrna och SFV, så är domen prejudicerande för liknande fall. Vi kan alltså räkna med att i de processer som legat på is och som nu drar i gång igen, så kommer Smyrnafallet att användas som argument. Det är också troligt att det i flera fall blir förlikning mellan parterna, det vill säga att parterna kommer överens utan att fallet avgörs i domstol.

Varför det troligt att det i flera fall kommer att bli förlikningar?

Tanken bakom avgälden är att den ska likna den avkastning markägaren hade fått om marken inte hade upplåtits till ett flerfamiljshus. Som sagts tidigare har praxis varit runt 3 procent. Men ser man till den långsiktiga realräntan, alltså den långa räntan efter att inflationen räknats bort, så ligger den snarast under 2 procent och den väntas ligga så lågt under flera år. Det var därför HD i Smyrnafallet satte avgäldsräntan till 1,75 procent. Det kommer styrelser i bostadsrättsföreningar påpeka för markägarna. De senare måste i sin tur överväga om det är värt att fortsätta att processa i domstol, eller förlikas med motparten. Men långt viktigare än så är att HD betonade att domstolarna måste ta större hänsyn än vad som varit fallet hittills, till de boende och deras intressen. Det ska ske genom den ”skälighetsbedömning” som domstolarna måste göra. Domstolarna ska göra ”en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse”. Den bedömningen ska enligt domen i HD ta hänsyn till ”att de boende inte drabbas av allt för drastiska kostnadsökningar”. Men om nu bostadsrättsinnehavare jublar, så är det nog en del kommunpolitiker som bekymrat rynkar pannan.

Varför är det troligt att HD:s beslut kommer att bekymra många kommunpolitiker?

Det är just kommuner men även staten som i praktiken tillhandahåller mark för flerbostadshus. Det finns över 6 000 hus med tomträtt i Sverige. För framför allt storstadskommunerna är intäkten från marken en betydande inkomstkälla.

Det finns också flera exempel på hur ledande kommunpolitiker i de större städerna bryskt avfärdat kritiken mot de kraftiga höjningarna av avgälden. Det främsta syftet med tomträtten, när den instiftades 1907, var dock inte att det skulle ge kommunerna en kassako utan att bekämpa bostadsbristen. Genom tomträtten slapp byggarna ifrån kostnaden av att köpa marken. Avgälden skulle vara den ”hyra” markägaren fick för att upplåta mark.

Det var inte bara bygget av flerfamiljshus som underlättades – stadsdelar som Södra Ängby och Bromma med många småhus – byggdes också till stor del på mark som Stockholms stad upplät med tomträtt. Domen i HD har alltså betydelse även för de småhushusägare med tomträtt som inte friköpt (eller kunnat friköpa) sina tomter.

Efter HD:s dom blir det nu intressant att följa den fortsatta utvecklingen.

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter