Gästskribent: Dan Lucas om att ta på sig ett styrelseuppdrag i en bostadsrättsförening

I genomsnitt steg avgifterna i bostadsrättsföreningarna med 15 procent mellan dessa år, enligt Finansinspektionens senaste rapport om den svenska bolånemarknaden. Och även om räntorna har kommit ner så är miljön som styrelserna möter, för att uttrycka sig milt, ”utmanande”. Extremt låga räntor och ständigt kraftigt stigande bostadspriser är inte längre något att ta för givet. I den senaste av SBAB/Boolis Housing Price Index (HPI) sjönk bostadspriserna i genomsnitt med 0,4 procent i Sverige under mars månad när normala säsongseffekter var borträknade (bostasrättspriserna stiger oftast som mest i början av året och i augusti).

Med tanke på det väldigt osäkra läge som råder där det är svårare än normalt att spå vart bostadsmarknaden, inflationen och räntorna tar vägen går, kommer styrelserna få räkna med fortsatt svåra avgöranden. I det läget kanske du skulle tveka extra om just din förenings valberedning kommer och ber dig ställa upp som ny ledamot i styrelsen? En alldeles ny undersökning som SBAB har gjort visar att många drar sig för att hjälpa till med styrelsearbete. Men kom ihåg att det faktiskt är hedrande och det visar att dina grannar uppfattar dig som en kompetent och pålitlig person.

Men vad vet du om styrelsearbete egentligen? Här finns mycket att tänka på – och läsa på - innan årsmötet där du förhoppningsvis blir vald. Som ny styrelseledamot ska du be om att få en introduktion av den befintliga styrelsen. Här finns erfarenhet och kunskap om föreningen som är ovärderlig för dig. Och läs givetvis stadgarna noga så du vet vilka regler som styr just din förening. Näst efter lagar och bestämmelser är det stadgarna som du har att följa.

Det första – och viktigaste – du ska förstå är att du arbetar för föreningen, för alla medlemmar och inte för dig själv eller en falang av medlemmar. Du och resten av styrelsen är också skyldiga att genomföra de beslut som årsmötet har fattat, om de inte av en eller annan anledning inte går att genomföra, till exempel för att de bryter mot lag eller kommunala bestämmelser. Att sitta i en styrelse innebär att du deltar i ett gemensamt arbete. Du och hela styrelsen har ett gemensamt ansvar. Du kan bli nedröstad i en fråga, men du måste ändå, så länge du är ledamot, solidariskt stödja och genomföra majoritetens vilja.

En bostadsrättsförening har stora värden att förvalta – det gäller även ganska små föreningar. Då är det också viktigt att den ekonomiska förvaltningen sköts väl. Många föreningar köper in den tjänsten, men det är ändå styrelsen som ansvarar för att förvaltaren sköter uppdraget på rätt sätt. Styrelsen bör ha en finansiell strategi - vilket är extra viktigt i det nuvarande osäkra läget. Den kan handla om att bygga upp fonder för framtida underhåll och reparationer eller att förhandla om bostadslån med banken. Hur mycket föreningen ska amortera på lånen, vilken räntebindningstid lånen ska ha och vad som är en acceptabel skuldnivå per kvadratmeter boyta, är också frågor som kan bli föremål för en diskussion i styrelsen.

En bostadsrättsförenings uppgift är inte att gå med vinst, men att bygga upp en buffert för framtida behov är klokt. Tänk igenom också hur denna buffert bäst förvaltas – att utsätta den för risker är inte särskilt smart! En noggrann styrelse lägger inte bara en budget för det kommande året utan den räknar på intäkter och kostnader flera år framåt, kanske tio år framåt. De bygger givetvis på ett antal antaganden. Ett sådant är ett antagande om storleken på årliga kostnadsökningar. Här kan man till exempel utgå från inflationsutsikterna tre till fem år framåt. Ett annat antagande bör göras om var räntorna kan tänkas ligga på när ett lån ska läggas om och ett tredje kan vara föreningens långsiktiga plan för underhåll och renovering. När blir det dags att måla om fasaden? Vilket år ska vi rusta balkongerna? Den här långsiktigheten gör att styrelsen kan planera i god tid för eventuella avgiftshöjningar, utan att tvingas till en chockhöjning senare.

Så kommer vi till själva styrelsearbetet. Styrelsen fördelar vanligtvis sina arbetsuppgifter inom sig och det sker på det konstituerande styrelsemötet; ett möte som ska hållas så snart som möjligt efter årsmötet. Om det inte har skett på årsmötet, så ska det konstituerande mötet också bestämma vilka som tecknar firma för föreningen. Ett protokoll med den uppgiften ska visas upp för banken så att dessa personer får tillgång till föreningens konton.

Hur ofta styrelsen sammanträder varierar från förening till förening. Det är i allmänhet ordföranden som kallar till mötet, men det kan också vara så att styrelsen har bestämt en viss tidpunkt och dag varje månad.

En sak som är mycket viktig, men som nog inte alla tänker på är att du som styrelsemedlem har tystnadsplikt! En styrelse måste vara fri att diskutera känsliga saker. En medlem kanske har börjat få svårt med ekonomin, en annan klagar på en störande granne. Du får inte prata med utomstående om vad som debatteras i styrelsen. Inte heller får du lämna ut styrelseprotokoll utan att styrelsen fattat beslut om att det får lämnas ut. Det är endast ledamöterna och revisorerna som får läsa protokollen. För övrigt ska revisorerna läsa alla protokoll för att granska att styrelsen har följt besluten från årsmötet och följt stadgarna.

Ibland är det hela eller stora delar av styrelsen som byts ut och en fallgrop i de sammanhanget är att överlämningen till den nya styrelsen brister. Det är viktigt att gå igenom de pågående ärendena och sätta sig in i verksamheten innan den nya styrelsen tar vid.

Puh! Ja, det är mycket att tänka på! Men samtidigt är det lärorikt att sitta i en styrelse och ett bra sätt att lära känna sina grannar. Det kan faktiskt också vara riktigt roligt!

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter