Publicerad: 7 april, 2025
Från och med juli så blir det i de allra flesta fall billigare att lösa ett bundet bostadslån i förtid. I varje fall tror regeringen det. Den har lagt ett lagförslag om det i riksdagen och tanken är att det ska träda i kraft den 1 juli.
Om den så kallade ränteskillnadsersättningen. Det är en betalning som banker tar för att låta en bolånekund med bunden ränta lösa hela eller delar av lånet innan bindningstiden är över. Bankerna har ju haft kostnader för att låna ut till kunden. När kunden säger upp lånet i förtid ska ränteskillnadsersättningen täcka dessa kostnader.
Då måste bankerna enligt förslaget använda en ny modell för att beräkna ersättningen. Enkelt uttryckt kommer de endast att få ta betalt för sina direkta kostnader, inte för de ränteintäkter som de kommer att förlora när kunden löser lånet i förtid. Dagens modell har kritiserats just för att den medger att kreditgivare får ersättning för förlorade ränteintäkter. Systemet innebär att banken får betalt för kreditrisken, trots att den faktiskt upphör i och med att kunder löser krediten i förväg. Den svenska modellen får anses ha varit generös mot bankerna vid en internationell jämförelse. Det finns i många andra länder olika typer av begränsningar som har saknats här.
– Att många fler nu ska binda sina räntor är nog en from förhoppning, säger Dan Lucas.
Förändringen ligger i att den ränta som används för att beräkna ränteskillnadsersättningen byts ut. I framtiden ska räntan på så kallade swapavtal användas. Ett swapavtal innebär att två parter kommer överens om att under en viss period byta betalningsflöden med varandra, från rörlig till fast ränta för den ena parten och tvärtom för den andra. Swapavtal används för att hantera ränterisker och är vanliga på finansmarknaden. Ränteskillnadsersättningen ska ju återspegla bankens kostnader för riskhantering och då menar regeringen att just swapräntan är den bästa mätaren av den kostnaden.
Sannolikt blir det så i de allra flesta fall men flera remissinstanser pekar på att de i vissa fall faktiskt kan bli dyrare. Regeringen håller med att om att det kan uppstå sådana lägen, men att de är ovanliga. Regeringen anser vidare att ökad konkurrens på bolånemarknaden, minskad räntekänslighet för vissa låntagare och deras intresse av generellt lägre ränteskillnadsersättning väger tyngre än risken att ersättningen i enskilda fall blir högre än med dagens modell. Kungliga Tekniska Högskolans institution för fastigheter och byggande menar dock att om bankernas marginal på bolån understiger 1 procent, vilket är fallet nu, så kommer det nya systemet överkompensera bankerna mer än dagens system. De flesta remissinstanser spår dock att det i allmänhet blir billigare med de föreslagna ändringarna.
Jo, den risken finns, men ska nog inte överdrivas. Det finns trots allt en viss konkurrens som långivarna måste ta hänsyn till. Regeringen skriver dock i lagförslaget att den kommer att följa utvecklingen noga gällande just detta.
Det är ett av syftena med förslaget. Regeringen tror det och även en del remissinstanser. Jag tror dock att det är en from förhoppning. Det är svårt att tänka sig att familjer sitter och funderar på ränteskillnadsersättningen i någon större utsträckning när de väljer att binda sina bolån. Det är troligen andra drivkrafter som styr, som hur länge familjen räknar med att bo i den befintliga bostaden och inte minst vad låntagarna själva tror om framtida räntor. Av samma skäl är det svårt att tänka sig att den nya beräkningsmodellen, som regeringen också hoppas, ska leda till väsentligt ökad rörlighet på bostadsmarknaden – det vill säga att antalet flyttar ökar.
Den troligen största förtjänsten med den nya beräkningsmodellen är att den inte på samma sätt som nuvarande modell missgynnar de låntagare som har varit dåliga på att förhandla ner räntan, eller som fått en högre ränta än andra för att de har sämre ekonomiska förutsättningar och därmed ses som en större risk av banken. Med dagens system får de både betala högre ränta och en högre ränteskillnadsersättning än andra låntagare. I och med att banken inte längre får ta betalt för förlorade framtida ränteintäkter försvinner den orättvisan helt och hållet.
En annan grupp som gynnas av den nya modellen (med reservation för den bedömning KTH har gjort) är låntagare med bunden ränta som av något skäl plötsligt står inför en dramatisk ändring av livet. De kan handla om skilsmässa, arbetslöshet eller svår sjukdom som gör att låntagaren måste byta bostad. Då kan en modell som ger lägre ränteskillnadsersättning hjälpa dem som befinner sig i en svår situation.
Ett allmänt råd till den som funderar på att binda räntan är att först tänka igenom hur länge den ska bo i den befintliga bostaden och anpassa bindningstiden efter det. Ju närmare man kommer till tiden för en flytt, desto mer bör man gå över till rörlig ränta för att slippa betala ränteskillnadsersättning.
Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter
Ingen information tillgänglig