Vi stödjer inte din version av webbläsare och vissa funktioner på sidan kanske därför inte fungerar. Vänligen uppgradera till den senaste versionen. Ignorera

Vinstskatt på försäljningen – skjuta upp eller betala direkt?

Om du säljer en bostad med vinst måste du betala skatt på hela vinsten. Om du köper en ny bostad har du dock möjlighet att skjuta upp beskattningen. Men hur funkar det egentligen och vad är bra att tänka på?

När du säljer en bostad måste du deklarera försäljningen senast året efter du och köparen kom överens och skrev under ett bindande avtal. Säljer du bostaden med vinst ska du betala så kallad reavinstskatt. Något förenklat kan man säga att reavinstskatten är 22 % på vinsten. Vill du inte betala skatten på en gång och om du köper en ny bostad går det dock att skjuta upp beskattningen av hela eller delar av vinsten. Det kallas för att göra uppskov.

Men först och främst kan det vara bra att veta hur stor vinst, eller förlust, du har gjort på bostadsförsäljningen.

Så här räknar du:

Försäljningspris
- Försäljningsutgifter
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
= Vinst eller förlust
+ Kvarvarande uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust

Vad som räknas som förbättringsutgifter kan du läsa mer om hos Skatteverket.


Förutsättningar för uppskov

Du kan göra uppskov med upp till 3 000 000 kronor av vinsten om du var ensam ägare till bostaden*, men då måste du betala en årlig skatt på ca 0,5 % av uppskovsbeloppet.** För att kunna göra uppskov med skatten behöver också en del kriterier vara uppfyllda, bland andra:

  • Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor.
  • Du måste ha varit permanent bosatt i den gamla bostaden, vilket gör att det inte är möjligt att få uppskov om du säljer ett fritidshus.
  • Du kan tidigast köpa en ersättningsbostad tidigast 1 januari året innan eller senast 31 december året efter försäljningen för att få uppskov. Du kan köpa en ny bostad i Sverige eller EES-området.


Skjuta upp eller betala skatten direkt?

Om du ska betala skatten direkt eller skjuta upp den beror på din situation. Låt oss titta på vad det kostar att skjuta upp beskattningen och vad det kostar att betala den direkt (om du behöver låna pengar för att göra det).

Exempel:

Eddie har ett uppskovsbelopp på 1 000 000 kronor. Det kostar 5 000 kronor per år i ”uppskovsränta”.

Om Eddie istället lånar upp motsvarande skattebeloppet, 220 000 kronor, på sin bostad betalar han cirka 2 618 kronor per år i ränta för det lånet (vid en ränta på 1,7 % och efter ränteavdrag). Eddie måste dock tänka på att det kan innebära en ökad amorteringskostnad om han kommer över 50 eller 70 % belåningsgrad eller om den totala skulden hamnar över 4,5 gånger sin årsinkomst före skatt.

Räkna på vad det kostar att utöka ditt bolån

En kostnad på 5 000 kronor om året per miljon du skjuter upp motsvarar en ränta på 2,27 %. Just nu, med tanke på de låga bolåneräntorna, kan det därför vara värt att fundera på att betala skatten direkt.

Har du uppskov sedan tidigare kan det också av samma anledning vara ett gynnsamt läge att ta upp det till beskattning nu. Har du glömt hur stort uppskov du har kan du logga in på ”Mina sidor” hos Skatteverket och läsa under ”Fastigheter och bostad”.


Om du köper en billigare bostad

Om du köper en billigare ersättningsbostad får du göra uppskov, men med ett lägre belopp än om du köper en dyrare bostad.

Så här räknar du ut hur mycket uppskov du kan göra:

Ta priset på det nya boendet delat med försäljningspriset på det sålda boendet. Sedan tar du den summan och multiplicerar med vinsten för det boende du sålde.
 
Mer information om deklarationen och hjälp att räkna ut skatten finns hos Skatteverket.

* Gäller försäljningar från och med juli 2020.

** Regeringen har föreslagit att den årliga skatten på uppskovet ska tas bort från och med januari 2021, vilket då kommer gälla för deklarationen som lämnas in 2022. Notera dock att Riksdagen ännu inte har fattat beslut om detta förslag.


Texten är senast uppdaterad 2020-07-08.

Publicerad: 13 februari, 2018

Läs också