Få koll på bostadsrättsföreningen innan köpet!
Bra grejer att bry sig om
Förbered dig inför bostadsköpet
När du köper en bostadsrätt är det lätt att lägga allt fokus på den nya lägenheten. Men du blir också medlem i en bostadsrättsförening. Föreningens lån, sparande och planer för huset kan påverka både månadsavgiften och din vardag som boende.
Du behöver inte bli expert på föreningens ekonomi för att skaffa dig en bra bild. Det räcker ofta med att veta vad du ska leta efter och hur siffrorna hänger ihop. Här hjälper vi dig med det!
Sammanfattning
På den här sidan går vi igenom vad som kan vara klokt att kolla upp i bostadsrättsföreningen före ditt bostadsköp. Du får hjälp att förstå årsredovisningen och vad föreningens lån, sparande och avgifter kan säga om ekonomin. Vi tar också upp underhållsplanen, vad stadgarna kan betyda för dig och förslag på frågor att ställa till mäklaren eller styrelsen.
1. Börja med årsredovisningen
Årsredovisningen ger en samlad bild av föreningens ekonomi och vad som har hänt under året. Läs gärna de två eller tre senaste årsredovisningarna. Då blir det lättare att se hur ekonomin har utvecklats och om samma mönster återkommer.
I förvaltningsberättelsen kan du läsa om större händelser, genomförda renoveringar och beslut som påverkar ekonomin. I noterna hittar du ofta mer information om föreningens lån, räntor och bindningstider. Kolla också revisionsberättelsen. Om revisorn har anmärkt på något är det klokt att fråga vad det gäller och hur styrelsen har hanterat frågan.
Ett negativt resultat behöver inte betyda att ekonomin är dålig. Avskrivningar kan påverka resultatet utan att pengar faktiskt har försvunnit ur kassan. Därför behöver du också titta på kassaflödet och föreningens sparande.
Tre nyckeltal ger en bra start
Nyckeltalen gör det lättare att snabbt få en bild av föreningens ekonomi. Här är tre som är bra att börja med.
Kom ihåg att riktvärdena är ett stöd, inte ett facit. En nybildad förening har till exempel ofta högre skuldsättning än en äldre. En äldre förening kan i sin tur ha låg skuldsättning men stora renoveringar framför sig. Siffrorna säger mest när du ser dem tillsammans med föreningens planer.
Nyckeltal | Vad det visar | Vanliga riktvärden |
|---|---|---|
Skuldsättning per kvadratmeter | Hur stora lån föreningen har i förhållande till fastighetens yta | Under 6 000 kronor är ett bra värde. Om värdet är över 10 000 kronor bör du titta närmare på varför. |
Sparande per kvadratmeter | Föreningens ekonomiska utrymme för framtida underhåll och kostnadsökningar | Högre årliga avskrivningar men jämnare kostnadsfördelning |
Räntekänslighet | Hur mycket avgifterna kan behöva höjas om föreningens låneränta stiger med en procentenhet | Under 6 procent är ett bra värde. Om vädet är över 10 procent bör du titta närmare på varför. |
2. Lånen kan påverka din månadsavgift
Föreningens lån påverkar hur känslig föreningens ekonomi är för ränteförändringar. Titta därför inte bara på hur stora lånen är. Kolla också vilka räntor föreningen betalar, när lånen ska läggas om och hur bindningstiderna är fördelade.
Om många lån snart ska läggas om kan föreningens räntekostnader förändras. Det kan i sin tur påverka månadsavgiften. Fråga gärna hur styrelsen har räknat på olika räntelägen och om det finns en plan för amortering.
3. Kassa, kassaflöde och sparande visar olika saker
Kassan visar hur mycket pengar föreningen har tillgängligt för att betala räkningar och hantera oväntade utgifter. En vanlig tumregel är att föreningens sparade buffert ska kunna täcka tre till sex månaders utgifter. Det vill säga olika driftkostnader som el, värme, städning och sophämtning, samt kostnader för lån.
För att få en bättre bild kan du också titta på:
- Kassaflödet från den löpande verksamheten – visar hur pengarna faktiskt har rört sig under året. Ett positivt kassaflöde betyder att inbetalningarna varit större än utbetalningarna.
- Sparande per kvadratmeter – ett nyckeltal som visar föreningens ekonomiska utrymme för framtida underhåll och kostnadsökningar, inte pengar på ett konto.
- Underhållsfonden – en bokföringspost, inte faktiska pengar. För att klara framtida underhåll behöver föreningen ha tillgängliga medel eller en plan för finansieringen.
En låg avgift säger inte allt
- Kolla vad som ingår i avgiften och hur den har förändrats de senaste åren. Fråga också om styrelsen har beslutat om en höjning eller diskuterar en. Sätt sedan avgiften i relation till föreningens sparande och underhållsplan.
- En låg månadsavgift är förstås trevlig. Men den är inte alltid ett kvitto på god ekonomi. Avgiften kan såklart vara låg för att föreningen har små lån och bra intäkter, men den kan också vara låg för att föreningen sparar för lite eller har skjutit upp nödvändigt underhåll.
4. Underhållsplanen visar vad som väntar
Behovet av att renovera tak, fasad, fönster och hissar syns inte alltid från lägenheten, men åtgärderna kan bli dyra. I underhållsplanen kan du se vilka åtgärder föreningen planerar, när de ska göras och ungefär vad de beräknas kosta.
Se efter om planen är aktuell och hur åtgärderna ska finansieras. Finns det pengar sparade, ska föreningen ta nya lån eller kan avgifterna behöva höjas? Stora renoveringar är inte ett varningstecken i sig. Om det finns en tydlig plan för hur de ska genomföras och betalas tyder det på att styrelsen har koll.
Ta gärna en sväng genom trapphus, källare, tvättstuga och andra gemensamma utrymmen under visningen. Det säger inte allt, men kan ge en känsla för hur huset tas om hand.
5. Stadgarna sätter spelreglerna
I stadgarna kan du bland annat läsa om ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen, vilka avgifter föreningen får ta ut och vad som gäller inom föreningen vid renovering och andrahandsuthyrning.
Det är särskilt relevant om du vill bygga om eller kanske hyra ut lägenheten längre fram. Andrahandsuthyrning kräver föreningens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. Fråga mäklaren eller styrelsen om något är otydligt.
Fråga om något är oklart
Du hittar mycket information i årsredovisningen, men inte alltid alla svar. Här är några exempel på frågor som du kan ställa till mäklaren eller styrelsen för att få bättre koll:
- Finns det beslutade eller planerade avgiftshöjningar?
- Vilka större renoveringar väntar de närmaste åren?
- Hur ska renoveringarna betalas?
- Hur stor del av föreningens lån ska läggas om de närmaste åren?
- Varför har något av nyckeltalen förändrats mycket?
- Finns det kända skador, pågående tvister eller andra större kostnader?
- Vad gäller för renovering och andrahandsuthyrning?
Alla siffror i en förening behöver inte se perfekta ut. Leta efter en förening som kan förklara sin ekonomi, känner till husets behov och har en plan för det som väntar.
Två saker som är lätta att missa
Äger föreningen marken?
Om föreningen inte äger marken kan den vara upplåten med tomträtt. Då betalar föreningen tomträttsavgäld, ofta till kommunen. Kolla när avgälden kan ändras nästa gång och om föreningen har räknat med en höjning.
Är föreningen äkta eller oäkta?
De flesta bostadsrättsföreningar är äkta. Föreningens status påverkar hur både föreningen och du som medlem beskattas. Du hittar ofta uppgiften i årsredovisningen. Om föreningen är oäkta är det klokt att läsa på om vad det kan innebära för din ekonomi före köpet.
Hur vet jag om en förening har en bra ekonomi?
Titta på helheten. En förening med stabil ekonomi har ofta en hanterbar skuldsättning, ett tillräckligt sparande, en rimlig buffert och en plan för kommande underhåll. Jämför flera år och fråga om siffror som sticker ut.
Vad är en bra skuldsättning för en brf?
Enligt våra riktvärden är en skuldsättning under 6 000 kronor per kvadratmeter ett bra värde. Om värdet är över 10 000 kronor per kvadratmeter bör du titta närmare på varför. Värden mellan dessa nivåer behöver bedömas tillsammans med resten av föreningens ekonomi.
En högre skuldsättning kan till exempel bero på att föreningen är nybildad eller nyligen har gjort större renoveringar.
Är en låg månadsavgift alltid bra?
Nej. Det avgörande är varför avgiften är låg. Jämför den med föreningens lån, sparande och planerade underhåll.
Vilka dokument borde jag be om?
Börja med föreningens två eller tre senaste årsredovisningar, underhållsplan och stadgar. Om du köper en nyproducerad bostadsrätt är den ekonomiska planen också viktig. Där hittar du bland annat information om föreningens finansiering, beräknade kostnader och nyckeltal.
Få koll på hela ditt bostadsköp!
Vi hoppas att du känner dig säkrare på vad som kan vara bra att kolla upp kring föreningens ekonomi, men du behöver ju också veta vad din egen ekonomi klarar. Med ett lånelöfte vet du hur mycket du kan låna och är redo när rätt bostad dyker upp!