Nya bolåneregler — det kan förändras redan den 1 april
Regeringen har tagit fram ett förslag om ändrade bolåneregler. Om förslaget blir verklighet påverkar det bolånetaket och amorteringskravet från och med den 1 april 2026.
Linda Hasselvik, Privat- och boendeekonom på SBAB, går igenom vad förslagen innebär och hur de kan påverka dig som vill köpa bostad eller höja ditt bolån.
Kort om regeringens förslag
Bolånetaket höjs och sänks
Vid köp av en ny bostad föreslår regeringen att taket höjs från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde.
Vid tilläggslån, till exempel för att renovera, föreslås att taket sänks från 85 till 80 procent. Samtidigt föreslås också att det värde som ska ligga till grund vid beräkningen av belåningsgraden för den som tar ett tilläggslån ändras, från marknadsvärdet till det amorteringsgrundande värdet.
Det extra amorteringskravet tas bort
Amorteringskravet som styrs av belåningsgraden föreslås bli kvar. Om belåningsgraden är över 50 procent ska man fortsätta amortera 1 procent per år, och om den är över 70 procent ska man amortera 2 procent av bostadens värde.
Det föreslås däremot att det extra amorteringskravet om 1 procent per år om belåningen är större än 4,5 gånger årsinkomsten ska tas bort.
Mer om vad de nya reglerna kan innebära för dig
Det kan bli svårare att låna till renovering
I år finns flera nya regler som kan påverka både hur mycket du kan låna och vad en renovering faktiskt kostar. Regeringens förslag innebär att bolånetaket vid tilläggslån sänks från 85 till 80 procent. Vi går igenom vad som gäller och vad som kan vara bra att tänka på.
Du kan nå kontantinsatsen snabbare
Regeringen har föreslagit att bolånetaket ska höjas från 85 till 90 procent. På SBAB har vi räknat på vad det skulle innebära för dig som vill köpa en etta i någon av de största städerna i landets 21 regioner, och hur mycket snabbare du kan nå kontantinsatsen.
Vanliga frågor om bolånereglerna
När börjar de nya reglerna gälla och vad omfattas?
Regeringen har föreslagit att den nya lagen ska börja gälla den 1 april 2026. Den nya lagen fungerar som ett ramverk för bankerna. Av lagen framgår bland annat hur mycket bankerna får låna ut till den som köper nytt eller vill utöka sitt bolån. Det framgår också hur mycket amortering bankerna minst måste kräva. Bankerna får dock vara mer restriktiva än lagen kräver och gör därtill alltid sina egna kreditprövningar.
Får man alltid låna 90 procent om man köper en ny bostad?
Nej, inte alltid. Den föreslagna höjningen av bolånetaket gör det möjligt för banken att medge lån upp till 90 procent av bostadens värde men banken gör en samlad bedömning av din ekonomi innan lån beviljas. Banken gör en kalkyl för att säkerställa att din ekonomi klarar kostnaderna som lånet skulle innebära och tar även höjd för att ränteläget kan förändras.
Om jag skriver kontrakt på en bostad före reglerna träder i kraft men har tillträde efter, kan jag ändå låna 90 procent då?
Om du vill låna mer än 85 procent behöver du ändra din ansökan eller göra en ny ansökan när lagen trätt i kraft. Banken gör då en ny prövning av din ekonomi och ser om det är möjligt för dig att låna 90 procent av marknadsvärdet. Rent praktiskt tar prövningen och handläggningen av bolånet lite tid vilket gör att det behöver finnas marginal mellan den 1 april och tillträdet för att det ska hinnas.
Jag amorterar extra idag eftersom mitt lån är större än 4,5 gånger min årsinkomst. Slipper jag det om reglerna träder i kraft?
Du kommer att behöva kontakta din bank om ditt önskemål när lagen trätt i kraft. Banken är inte skyldig att sänka din amortering men har rätt att göra det, om banken anser att det är lämpligt med hänsyn till din ekonomiska situation.
Kommer bostadspriserna att stiga om de nya reglerna träder i kraft?
Vi bedömer inte att någon större prisuppgång skulle ske om lagen träder i kraft. Framför allt beror det på att de flesta inte belånar sig till dagens tak. Förstagångsköpare gör det i högre utsträckning och priseffekten på mindre lägenheter skulle därför kunna bli något större, men fortfarande marginell. Enligt vår prognos går priserna totalt sett upp med cirka 5 procent under 2026, men det beror främst på att vi förväntar oss ökade inkomster.
Är det bäst att vänta med att köpa bostad tills de nya bolånereglerna börjar gälla eller ska man passa på att köpa före?
Om du inte har ekonomisk möjlighet att köpa med dagens regler är det naturligt att avvakta. Om du däremot kan köpa redan idag är rådet att välja en bostad som du tror att du kommer att trivas i – oavsett om köpet sker före eller efter reglerna eventuellt ändras. Historiskt sett har bostadspriserna stigit över tid. Genom att köpa en bostad som du kan tänka dig att bo i länge minskar du risken att behöva sälja med förlust.
Jag tänkte renovera i år men hörde att det kan bli svårare att få tilläggslån för att göra det. Stämmer det?
Ja. Regeringen har föreslagit att bolånetaket för tilläggslån ska sänkas. Tidigare har man fått låna 85 procent av marknadsvärdet. Nu föreslås i stället att man ska få låna 80 procent av det amorteringsgrundande värdet, vilket oftast är inköpspriset om det gått mindre än 5 år sedan man köpte bostaden. Det amorteringsgrundande värdet är ofta lägre än marknadsvärdet.
Det är möjligt att omvärdera sin bostad vart femte år, för att få ett högre amorteringsgrundande värde. Det går att omvärdera tidigare men då krävs att värdet höjts avsevärt till följd av till exempel att bostaden byggts ut eller renoverats på ett omfattande vis.
Hur påverkar de nya reglerna mig som vill köpa en bostad med renoveringsbehov?
Det kommer vara svårare att ta tilläggslån, särskilt för dig som vid köpet belånar dig till 80 procent eller mer. Det finns dock flera olika lösningar. Du kan:
- Finansiera renoveringen med sparade medel
- Ta ett större lån redan vid köpet än du egentligen tänkt, för att senare använda pengarna till renoveringen
- Avvakta med renoveringen tills du amorterat ner lånet (se räkneexemplet nedan)
- Ta ett privatlån när det är dags att renovera
Räkneexempel:
Tänk dig att två hushåll med lika ekonomiska förutsättningar köper två likadana bostäder bredvid varandra.
Hushåll A köper en bostad i toppskick för 4 miljoner kronor.
Hushåll B köper en likadan bostad, men där badrummet måste renoveras för 200 000 kronor, för 3,8 miljoner kronor.
När man köper en bostad får man låna som mest 90 procent av priset.
- Hushåll A kan därför låna 3,6 miljoner.
- Hushåll B kan låna 3,42 miljoner.
Efter köpet vill hushåll B direkt låna 200 000 kronor för att renovera badrummet. Men när bostaden väl är köpt gäller i stället regeln att man bara får låna upp till 80 procent av bostadens värde.
- För hushåll B är 80 procent av köpeskillingen 3,04 miljoner kronor.
För att kunna ta ett nytt lån på 200 000 kronor behöver de därför först ha amorterat ner lånet 580 000 kronor. Med dagens krav på minst 2 procents amortering per år skulle det ta ungefär 8,5 år att amortera så mycket. Efter 5 år är det dock möjligt att värdera om bostaden, så om bostaden stiger i värde kan det vara möjligt att ta ett tilläggslån då.