Gästskribent: Dan Lucas om kriser och bostadspriser – ett återkommande men inte särskilt oroande mönster

De gick från sin lägenhet med varsin stor skuld till banken och ingen tillgång. Det här var under 1990-talets fastighets- och finanskris då bostadsprisfall på 20–30 procent inte var ovanliga i de större städerna. På andra håll i landet var prisfallet i vissa fall ännu större. Men efter krisen repade sig bostadsmarknaden och mot slutet av decenniet hade priserna stigit till nivåer en bra bit över var de låg innan krisen.

Återhämtning kommer – men olika snabbt

Kriser kommer och går. De ställer till med en hel del elände. Det finns människor, likt våra grannar, som far illa, men det är inte det vanliga. För de allra flesta bostadsägare betydde inte prisfallet i början av 90-talet något. De fortsatte att bo kvar i sina bostäder och priserna återhämtade sig så småningom. Det är viktigt att ha det i minnet när vi nu efter den stora inflationsuppgången 2022 med efterföljande kraftig höjning av bolåneräntorna fick ett prisfall på bostäder på mellan 10 och 16 procent. Med all sannolikhet kommer bostadsmarknaden att repa sig. Hur lång tid det tar för priserna att återhämta sig efter ett stort fall i bostadspriserna går inte att säga med bestämdhet då varje kris är unik. Däremot kan vi dra vissa lärdomar av historien.

Krisen på 1990-talet är den hittills värsta…

När 1980-talet gick över i 1990-tal drabbades Sverige av den värsta finanskrisen på 70 år. Och ingen av de kriser som kommit sedan dess kan mäta sig med den i allvar, djup och längd. Orsakerna till krisen var flera: överskuldsättning i fastighetssektorn – framför allt den kommersiella – uppblåsta fastighetsvärden, hög och svårbemästrad inflation och övervärderad valuta var bara några.

Den konjunkturnedgång som inledde decenniet förvärrades också av flera politiska beslut. Redan hösten 1985 slopades de sista kreditrestriktionerna, vilket möjliggjorde en snabb ökning av skuldsättningen. Till det kom skatteomläggningen 1990–91 som bland annat innebar att ränteavdragen minskade från 50 till 30 procent. Först ökade med andra ord skulderna kraftigt till följd av kreditavregleringen och direkt efter gjordes lånen markant dyrare genom de kraftigt minskade ränteavdragen. Klart att det ledde till kraftigt fallande bostadspriser.

Dessutom hade Sverige fast växelkurs, det vill säga kronans värde mätt mot en korg av utländska valutor skulle hållas fast. Det värdet skulle Riksbanken komma att försvara, med allt högre ”styrränta” – till sist svindlande 500 procent – när det spekulerades i att kronan skulle tillåtas flyta. Med det skenade också bolåneräntorna.

Tillsammans med snabbt stigande arbetslöshet, tog allt detta knäcken på fastighetsmarknaden, inräknat bostadsmarknaden.

Det genomsnittliga villapriset i landet föll med 20 procent (se diagrammet här bredvid). För bostadsrätterna var fallet ännu större. Till sist släpptes kronans växelkurs fri och sakta började landet hämta sig. Men det skulle ta många år innan bostadspriserna nådde samma nivå som innan krisen.

Diagram 1. Så lång tid har det tagit efter stora husprisfall innan priserna har återhämtat sig

…andra kriser har varit mer kortvariga

Många av de kriser som följt på 1990-talskrisen har mest gett ”ett hack i kurvan” på bostadspriserna. Finanskrisen 2008–09, eurokrisen 2011 och krisen för nyproduktionen av bostadsrätter hösten 2017 – alla visar de samma mönster. Ett kort snabbt fall i bostadspriserna följt av en relativt snabb återhämtning – och framför allt sett till de genomsnittliga innehavstiderna som för bostadsrätter ligger runt 8–9 år och för villor på runt 30 år. Man kan säga att snabbheten i återhämtningarna – 1990-talskrisen undantagen – talar för att den oro över svenskarnas skuldsättning som inte minst Riksbanken och Finansinspektionen gett uttryck för, och ofta med hänvisningar till just 1990-talskrisen, förefaller överdriven.

Att utvecklingen vid nya kriser inte har följt 1990-talets mönster har flera orsaker. Den numera flytande kronan har bidragit till att dämpa konjunktursvängningarna. Bankernas kreditprövning är nu också betydligt tuffare än då och vi har inte heller fått den kraftiga uppgång i arbetslösheten som vi fick under 1990-talskrisen. Dessutom har kriserna som följt 1990-talskrisen inte förstärkts av politiska misstag som att strama åt ränteavdragen kraftigt nästan direkt efter att man hade släppt kreditmarknaden helt fri.

Men hur allvarligt är läget nu då?

Villapriserna föll under 2022 med som mest 16 procent (mätt utifrån månadsdata –utifrån kvartalsdata var prisfallet något mindre), bostadsrättspriserna betydligt mindre. Priserna på bostadsrätter är i ett par regioner nästan tillbaka på de tidigare toppnivåerna från våren 2022 medan villorna över lag har omkring 10 procent kvar att hämta igen. Skälet till bostadsprisfallet denna gång är knappast överskuldsättning hos hushållen. Det är snarare så att marknaden har korrigerat den historiskt snabba uppgång i framför allt villapriserna som skedde under pandemin. Villapriserna steg ju betydligt mer än bostadsrättspriserna under pandemin då ”alla” jobbade hemifrån och ville bo större. Dessutom är räntorna högre nu än vad de var i början av 2022.

Idag finns det dessutom en rad faktorer som påverkar hushållens konsumtion och vilja att investera i nytt boende, som inte fanns tidigare. Kriget i Ukraina och de amerikanska tullhoten påverkar stämningsläget hos oss alla – och det slår även mot bostadspriserna. Men trots detta är bostadsmarknaden friskare och starkare än den var under tidigt 1990-tal.

Så mitt svar på frågan ovan blir nej: vi är långt ifrån en kris som den under tidigt 1990-tal. Därmed inte sagt att ett hushåll som funderar på att köpa bostad noga bör gå igenom sin budget och sätter en gräns för hur mycket det är berett att lägga på boendet. Det är en sund princip oavsett läget på marknaden.

Dan Lucas
Gästskribent på SBAB, tidigare mångårig ekonomijournalist på Dagens Nyheter