Hoppa till innehåll

Publicerad: 2 december, 2025

K2 till K3 – vad innebär det för bostadsrätts­föreningar?

K2 och K3 är två olika regelverk för redovisning. De bestämmer hur bostadsrättsföreningar ska bokföra sina tillgångar och kostnader. Att gå från K2 till K3 innebär att bostadsrättsföreningar börjar dela upp byggnaden i olika komponenter som tak, fasad och hissar, och skriva av varje del utifrån sin livslängd. Det ger något högre avskrivningar men en mer rättvis bild av hur ekonomin påverkas av fastigheters naturliga slitage.

Det här är en artikel från SBAB:s Brf-snack, där vi svarar på de vanligaste frågor som brf:er ringer in till våra kundansvariga. I den här artikeln går vi igenom vad övergången från K2 till K3 innebär, hur den påverkar avskrivningar, årsavgifter och föreningens ekonomi, samt hur banken bedömer er långsiktiga ekonomi.

Vad är K2 och K3?

K2 och K3 är regelverk för redovisning, alltså regler som bestämmer hur bostadsrättsföreningar ska bokföra sin ekonomi och sina tillgångar. De styr till exempel hur värdet på föreningens byggnad ska skrivas av över tid – något som kallas avskrivningar. K2 är ett enklare regelverk som passar mindre föreningar, medan K3 är mer detaljerat och används av större föreningar eller de som vill ha en mer heltäckande bild av sin ekonomi.

När börjar kravet gälla?

Enligt beslut från Bokföringsnämnden ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket från och med 1 januari 2026. Syftet är att skapa en mer enhetlig och långsiktig redovisning i bostadsrättsföreningar.

Vad innebär K3 för bostadsrättsföreningar?

När bostadsrättsföreningar övergår från K2 till K3 handlar det främst om hur byggnaden skrivs av i bokföringen. Med K3 delas byggnaden upp i flera komponenter – till exempel tak, fasad, fönster, hissar, ventilation och balkonger. Varje del skrivs av utifrån sin tekniska livslängd i stället för att hela byggnaden skrivs av på ett gemensamt antal år.

Hur påverkas ekonomin?

K3 innebär ofta något högre årliga avskrivningar. Samtidigt kan föreningen nu aktivera större underhållskostnader, som till exempel ett fönsterbyte, vilket sprider ut kostnaden över flera år. Det ger en mer balanserad redovisning av ekonomin över tid. För medlemmarna påverkas sällan årsavgiften direkt – den styrs av kostnader för drift, räntor, amorteringar och underhåll.

Hur påverkar K3 bankens bedömning?

SBAB fokuserar i första hand på kassaflöde och sparande i förhållande till framtida underhåll. Om föreningen redovisar enligt K2 eller K3 spelar mindre roll. Det viktiga är att avgifterna ligger på en hållbar nivå och att föreningen har tillräckligt sparande för kommande åtgärder.

Hur kan vår förening planera på sikt?

Den största skillnaden görs inte i bokföringen utan i planeringen. En uppdaterad underhållsplan är styrelsens viktigaste verktyg. Den hjälper er att planera investeringar, bedöma framtida kostnader och anpassa sparandet. Oavsett om ni följer K2 eller K3 handlar allt om långsiktig hållbarhet.

Regelverk

Hur byggnaden skrivs av

Ekonomisk effekt

Viktigt att tänka på

K2

Hela byggnaden på tillexempel 100 år

Lägre årliga avskrivningar

Enklare att tillämpa men ger en grov bild av hur byggnaden slits

K3

Olika komponenter skrivs av separat

Högre årliga avskrivningar men jämnare kostnadsfördelning

Mer detaljerad och ger en mer rättvis bild av ekonomin över tid. Kräver mer arbete och dokumentation

Vanliga frågor om K2 och K3 för bostadsrättsföreningar

Vad är K2 och K3 för bostadsrättsföreningar?

K2 och K3 är redovisningsregelverk som styr hur bostadsrättsföreningar bokför sina byggnader, tillgångar och kostnader över tid.

Varför måste bostadsrättsföreningar byta från K2 till K3?

Efter Bokföringsnämndens beslut omfattas alla föreningar av kravet på K3 enligt årsredovisningslagen. Syftet är att ge en mer detaljerad och exakt ekonomisk redovisning.

När börjar kravet på K3 gälla för bostadsrättsföreningar?

Från 1 januari 2026 ska alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3 enligt Bokföringsnämndens beslut.

Hur påverkar K3 årsavgiften i en bostadsrättsförening?

Vanligtvis inte alls. Avskrivningarna påverkar bokföringen, men årsavgiften styrs av föreningens faktiska kostnader, drift och sparande.

Hur påverkar K3 SBAB:s bedömning av föreningens ekonomi?

Inte så mycket. SBAB bedömer främst kassaflöde, sparande och underhållsplan, inte vilket redovisningsregelverk som används.

Hur kan vi förbereda vår förening för K3?

Gå igenom underhållsplanen och byggnadens komponenter, se över rutiner för avskrivningar och ta hjälp av revisor eller ekonomisk förvaltare.

Måste alla bostadsrättsföreningar gå över till K3?

Ja. Alla bostadsrättsföreningar ska redovisa enligt K3-regelverket när de nya kraven börjar gälla. K2 kommer inte längre vara möjligt.

Läs också