Publicerad: 6 februari, 2026
Att sätta rätt avgift i rätt tid – nyckeln till en stabil ekonomi
Sedan inflationen – och med den räntorna – skenade 2022 har 92 procent av landets bostadsrättsföreningar höjt avgifterna med i snitt 15 procent. SBAB:s analys är att bostadsrättsföreningarna även framöver kommer behöva arbeta mer aktivt med sin avgiftssättning. Hur säkerställer man egentligen en långsiktigt hållbar avgiftsnivå?
Principerna bakom föreningens avgift
Det är styrelsens uppgift att besluta om föreningens årsavgift, som sedan fördelas i enlighet med stadgan. Oftast enligt andelstal. Då en bostadsrättsförening är en form av ekonomisk förening tillämpas självkostnadsprincipen. Avgifterna ska inte heller gynna eller missgynna vare sig dagens eller morgondagens ägare utan vara rättvisa över tid. I teorin innebär det att avgifterna ska täcka driftskostnaderna samt slitaget. I praktiken kan det vara lite krångligt att beräkna men det finns några bra utgångspunkter.
Linda Hasselvik, Privat- och boendeekonom
Beräkna driftskostnaderna
Driftskostnaderna inkluderar alla löpande kostnader som krävs för att kunna driva föreningen. Till exempel kostnader för sophämtning, värme, ekonomisk förvaltning, räntor och försäkringar. En förening kan också ha andra intäkter än avgifter, till exempel från lokalhyresgäster, sådana intäkter bör man ta hänsyn till. Medlemmarnas avgifter behöver täcka alla driftskostnader minus andra intäkter.
Beräkna slitaget – behovet av sparande
Därtill ska alltså medlemmarnas avgifter täcka slitaget av fastigheten. Det finns olika idéer om hur man ska beräkna det. Vissa menar att man bör utgå från avskrivningarna och att föreningarna bör göra positiva resultat. Vi menar att det kan ge ett för stort fokus på historien. Att det är viktigare att titta framåt. Föreningen bör spara så mycket att det över tid täcker kostnaderna i underhållsplanen.
En underhållsplan ska sträcka sig över 30–50 år och uppdateras regelbundet. Av den ska det framgå vilka renoveringar som kommer att behöva göras och till vilken kostnad. Genom att i praktiken summera alla kostnaderna och dela dem med antalet år som kvarstår får man fram hur stor renoveringskostnad det motsvarar årligen. Medlemmarnas avgifter behöver täcka den genomsnittliga årliga renoveringskostnaden.
– Bostadsrättsföreningar bör ha pengar lätt tillgängligt på sparkonto för oväntade utgifter eller utgifter som man vet ligger nära i tid, säger Linda Hasselvik, Privat- och boendeekonom.
Att spara innebär ofta att amortera
De pengarna som blir över när föreningen betalat driften ska sparas till kommande underhåll. Bostadsrättsföreningar bör ha pengar lätt tillgängligt på sparkonto för oväntade utgifter eller utgifter som man vet ligger nära i tid. När ett tillräckligt sådant sparade finns etablerat bör man dock i stället använda pengarna till att amortera på de befintliga lånen. På så vis sänker man räntekostnaderna samtidigt som man frigör låneutrymme till dess att nästa större renovering ska göras.
God kommunikation stärker både förtroende och förståelse
Acceptansen för höjningarna som gjorts sedan 2022 är generellt sett stor. Vår undersökning visar att 69 procent tycker att deras förening höjt lagom mycket. En övervägande majoritet, 76 procent, har också förtroende för föreningens styrelse och deras förmåga att fatta rätt ekonomiska beslut.
Siffrorna tyder på att styrelserna i landet i allmänhet redan gör ett bra jobb med att informera sina medlemmar om de ekonomiska besluten. Samtidigt kan acceptansen för kommande avgiftshöjningar och förtroendet för styrelsernas ekonomiska arbete sannolikt öka ytterligare genom ännu bättre kommunikation. Ha som princip att informera i god tid och på ett sätt som gör det möjligt även för medlemmar som inte är så insatta att förstå.
Vanliga frågor om avgifter
Det känns svårt med avgiftssättningen. Kan man få hjälp som styrelse?
Då det rör sig om rätt komplexa ekonomiska frågor kan det vara klokt att ta hjälp av en ekonomisk förvaltare om man känner sig osäker. Även banken kan komma med vissa råd och tips.
Hur kan man agera som styrelse för att skapa stabila avgifter över tid?
Genom att göra grundarbetet. Ha en uppdaterad underhållsplan, gör ett ordentligt budgetarbete och se över avgiften årligen så att den täcker både driftskostnader och slitage. Givet inflationen är det rimligt att göra en årlig höjning, låt det bli det nya normala.
Därtill är det bra att tänka på hur man binder lånen. Att man delar lånen på flera delar som förfaller vid olika tidpunkter. På så vis minskar ränterisken.
Hur spelar amorteringstakten en roll för hur föreningens årsavgifter förändras över tid?
Allt annat lika ger mindre lån lägre räntekostnader. Vilket kan ge extra luft i budgeten. Det är dock inte detsamma som att det är lämpligt att sänka avgifterna utan i stället kan man använda de pengarna för att amortera ytterligare. På så vis blir föreningen mindre räntekänslig och står bättre rustad när man vid kommande renoveringar behöver ta upp nya lån.
Hur påverkar övergången från K2 till K3 avgiftssättningen?
För bostadsrättsföreningen innebär det kostnader för att genomföra övergången rent administrativt men i många fall också att avskrivningarna kommer att öka. Avskrivningarna är inte en kostnad i sig men de belastar föreningens resultat och fler föreningar kommer sannolikt att visa negativa resultat som en följd av det. Så länge kassaflödet är positivt och föreningen sparar tillräckligt mycket för kommande underhåll så behöver det inte vara ett problem men i vissa fall kommer det nya sättet att redovisa tydliggöra att sparandet är för litet och då kan avgiften komma att höjas som följd.
Om vi ska höja avgiften så att den täcker den genomsnittliga årliga underhållskostnaden kommer vi behöva höja avgiften jättemycket. Är det verkligen rimligt?
Tanken är inte att alla pengar som sparas till framtida renoveringar ska ligga på ett sparkonto utan i stället att pengarna ska användas för att amortera. På så vis sänker man lånekostnaderna här och nu samtidigt som man skapar sig ett låneutrymme framåt. Då kan föreningen låna till renoveringen när det väl är dags. När räntorna var låga var incitamenten att amortera små. Därav finns det en del föreningar som nu sitter i en tuffare ekonomisk situation. Här vilar ett stort ansvar på föreningens styrelse – att vara modiga. Det är tuffa beslut att fatta men de behöver göras. Man kan mildra effekten för de boende genom att fasa in en högre avgiftsnivå över några år samt skapa förståelse för höjningarna genom tydlig och god kommunikation.
Linda Hasselvik, privat- och boendeekonom på SBAB, gör ekonomi lättare att förstå och delar med sig av värdefulla tips för en bättre boendeekonomi.
