2022

Årsredovisning

2 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Innehåll

Om SBAB

Året i korthet 

VD-styreleseordförandeord 

Trender och drivkrafter 

Några ord från vår chefsekonom 

Erbjudande och värdeskapande 

Vår hållbara styrmodell 

Året och målen

SBAB:s målområden 

Måluppfyllelse 

Ansvar & transparens 

Attraktiv arbetsplats 

Sunda ﬁnanser 

Ekonomisk Redovisning

Ekonomisk redovisning 

Koncernens resultat 

Marknadsöversikt 

Aärsområde Privat 

Aärsområde Företag & Brf 

Upplåning och likviditet 

Risk- och kapitalhantering



Bolagsstyrningsrapport 

Förslag till vinstdisposition 

Styrelse 

Företagsledning 

Resultaträkning 

Rapport över totalresultat 

Balansräkning 

Förändringar i eget kapital 

Kassaﬂödesanalys 

Finansiella noter 

Hållbarhetsnoter

Hållbarhetsnoter 

Hållbarhetsredovisning

i enlighet med ÅRL 

EU taxonomin



Rapportering enligt TCFD 

FN:s globala hållbarhetsmål 

GRI-/COP-index 

Styrelsens underskrifter 

Revisionsberättelse 

Revisorns rapport över översiktlig granskning 

Fem år i sammandrag 

Alternativa nyckeltal 

Kontaktuppgifter och adresser 

SBAB:s års- och hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med GRI

Standards: Core option. Den utgör även en del av SBAB:s Communication on

Progress (COP) till FN:s Global Compact, hållbarhetsredovisning i enlighet

med årsredovisningslagen samt information om hur SBAB bidrar till Agenda

2030 och de globala hållbarhetsmålen. För ytterligare information om redo-

visningen och rapporteringsprinciperna, se sidan 166.

Den gula färgmarkeringen i innehållsförteckningen visar vilka sidor som har

varit föremål för revision. Bolagsstyrningsrapporten har granskats av bola-

gets revisor enligt så kallad lagstadgad granskning.

3SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Vi bidrar

till bättre

boende

och

boende-

ekonomi.

Med nytänkande och omtanke erbjuder SBAB lån, sparande

samt andra tjänster för bättre boende och boendeekonomi till

privatpersoner, bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag i

Sverige. Med våra tjänster vill vi möjliggöra och underlätta för

våra kunder i livets alla boendefaser – vare sig det handlar om att

köpa, sälja eller bara bo.

SBAB:s samhällsansvar är stort. Vi ﬁnansierar cirka 10 pro-

cent av allt boende i Sverige. Vi vill att alla ska ha någonstans att

bo, att alla ska kunna fatta kloka beslut för en trygg boendeeko-

nomi och ha möjlighet att bo hållbart och tryggt. Både idag och i

framtiden.

Hållbart företagande är en helt integrerad del i vår aär och i

styrmodellen för vår verksamhet. Vi prioriterar fyra av FN:s 17

globala hållbarhetsmål inom ramen för Agenda 2030, vilka vi

bedömer som särskilt påverkbara och relevanta för SBAB. De

vägleder oss att fatta ännu ﬂer ansvarsfulla, långsiktigt aärs-

mässiga och hållbara beslut, och utgör en viktig referenspunkt

för prioriteringar i verksamheten. Vi har naturligtvis också ett

ansvar att bidra till att de övriga 13 målen uppnås.

Tillsammans med de andra bankerna är vi en del av den ﬁnan-

siella infrastrukturen i Sverige som alltid måste fungera. Privat-

personer måste kunna ﬁnansiera sina bostäder. Företag måste

kunna få de krediter och den likviditet som behövs för att kunna

bedriva sin verksamhet. Det är en förutsättning för en välfunge-

rande samhällsekonomi.

5SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Året  korthet

2218 19 20 21

509

364

384

423

467

Ett år me br resultat

Total utlåning, mdkr Total inlåning, mdkr

2218 19 20 21

26%

182

125

131

136

145

6 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Året  korthet

Höjdpunkter under året

Nyckeltal i urval KONCERNEN

mnkr  

Räntenetto    

Provisionsnetto  

Nettoresultat ﬁnansiella transaktioner - -

Kostnader -  - 

Kreditförluster - 

Påförda avgifter -  (-)

Rörelseresultat    

Avkastning på eget kapital, %

, ,

K/I-tal, % , ,

Kärnprimärkapitalrelation, % , ,

Räntenetto, mnkr

4 655 4 114

2022 2021

Rörelseresultat, mnkr

2 639 2 641

2022 2021

Fortsatt god tillväxt

Vi fortsätter att växa. SBAB:s totala utlå-

ning ökade under året med 9,1 procent till

totalt 509,5 mdkr. Av det utgjorde, 349

mdkr bolån, 2 mdkr privatlån, 91 mdkr utlå-

ning till fastighetsbolag och 68 mdkr utlå-

ning till bostadsrättsföreningar.

Ökat fokus på inlåningen

Inlåningen utgör en viktig pusselbit för

SBAB:s förmåga att tillhandahålla ett

konkurrenskraftigt erbjudande för bolån

och bostadsﬁnansiering eftersom den

utgör en viktig och betydande andel av

vår totala ﬁnansiering. Inlåningens andel

av utlåningen ökade under året till 35,8

procent.

Gröna obligationer fortsatt viktigt

och prioriterat

SBAB:s obligationsköpare väger i allt

större utsträckning in hållbarhetskriterier

i sina investeringsbeslut. Under året fort-

satte SBAB att emittera gröna obligatio-

ner med utgångspunkt i vårt gröna obliga-

tionsramverk. Vid utgången av 2022 upp-

gick total utestående volym gröna obliga-

tioner till 36 mdkr, vilket motsvarar cirka 9

procent av vår totala obligationsﬁnansie-

ring.

Sveriges nöjdaste kunder i år igen

SBAB hade även under 2022 Sveriges nöj-

daste kunder inom både bolån och fastig-

hetslån enligt Svenskt Kvalitetsindex

(SKI), som varje år mäter kundnöjdheten

inom bank- och ﬁnansbranschen.

”Tillsammans” skapar samarbete i

vardagen

Teamarbete är en central del i SBAB:s vär-

deringsdrivna arbetssätt och vår fram-

gång är beroende av vår förmåga att sam-

arbeta. För att ytterligare förstärka det

har vi under året utvecklat ett koncept för

teamutveckling. Vi kallar det ”Tillsam-

mans” eftersom det syftar till att träna

och öka våra förmågor att lyckas tillsam-

mans.

SBAB beslutar om klimatmål

I december 2022 tog vi ett stort steg för

att driva på den gröna omställningen när

vi antog ett klimatmål att minska utsläp-

pen från vår utlåningsportfölj med 50

procent till 2038. Målet är i linje med det

globala 1,5- graders målet och är veten-

skapsbaserat .

7SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ett framgångsrikt

år  en turbulent och

osäker ti

VD- och styrelseordförandeord

Vilka är era reﬂektioner kring 2022?

Jan: Det har varit ett minst sagt annorlunda år. Först och främst

är situationen i Ukraina djupt beklaglig, inte minst utifrån ett

mänskligt perspektiv. Hög inﬂation och kraftfulla räntehöjningar

har i efterdyningarna föranlett ökade kostnader för hushållen i

Sverige. Situationen är väldigt komplex och osäkerheten är fort-

satt hög. Från ett internt perspektiv känns det betryggande att

vi under de senaste åren har byggt en motståndskraftig organi-

sation som är ﬂexibel och anpassningsbar och som kan hantera

förändrade förutsättningar.

Vad är ni mest stolta över?

Mikael: Som VD för SBAB ﬁnns det väl-

digt mycket att vara stolt över. Jag är

nog mest stolt över våra medarbetare

och vår samlade förmåga att anpassa

oss till förändrade förutsättningar, pre-

cis som Jan är inne på. Vi har på ett

snabbfotat och omtänksamt sätt lyckats

ställa om verksamheten med fokus på

att hjälpa och assistera våra kunder –

vare sig det handlar om att en av våra

många bolånespecialister stöttar en oro-

lig kund eller att vi gör bredare kommunikationsinsatser i syfte

att sprida kunskap om hur styrräntehöjningar påverkar ekono-

min, inﬂationen och inte minst bolåneräntorna eller hur man som

privatperson kan minska elförbrukningen i hemmet.

Hur ser ni på konkurrenssituationen på bolånemarknaden

och hur påverkar den SBAB?

Jan: Konkurrensen på bolånemarknaden har ökat kraftigt under

de senaste åren från såväl beﬁntliga som nya aktörer. I grunden

tycker vi att ökad konkurrens är något bra. Det gagnar ju kun-

derna eftersom de får bättre villkor för att ﬁnansiera sina bostä-

der. Samtidigt ställer det högre krav på oss att erbjuda ett slag-

kraftigt och vasst erbjudande. Vi får inte heller glömma att

marknadstillväxten för bostadskrediter har avtagit under året i

takt med utvecklingen på bostadsmarknaden. Vi förväntar oss

dessutom att den kan komma att avta ytterligare något framö-

ver. Vår ambition är att fortsätta växa och ta marknadsandelar,

men jag skulle säga att framtiden ser något mer utmanande ut.

Jan Sinclair, styrelseordförande för SBAB, och Mikael Inglander,

tillförordnad VD, ger sin syn på ett framgångsrikt men annorlunda år.

Vi är dock väldigt glada och ödmjuka över att så många männ-

iskor valde att bli kunder hos oss under 2022.

Inlåningen ökade kraftigt under 2022. Vilka är anledningarna

till detta?

Mikael: Jag tror att en viktig förklaring till vår goda tillväxt hand-

lar om ansvar och transparens. I takt med räntehöjningarna från

Riksbanken har vi löpande justerat upp räntan på våra sparkon-

ton. Här tycker jag att följsamheten för branschen som helhet

har varit bristfällig. Det är glädjande att många kunder tagit fasta

på detta faktum – varför ska jag som kund spara pengar hos en

aktör till en obeﬁntlig eller väldigt låg

ränta när jag kan få betydligt bättre vill-

kor hos någon annan?

Jan: Den nuvarande situationen är väl-

digt annorlunda än den miljö vi har

befunnit oss i de senaste åren. Upplåning

genom kapitalmarknaden har blivit

dyrare i takt med stigande räntor. Det gör

att inlåningen blir en allt viktigare pussel-

bit för SBAB:s förmåga att kunna erbjuda

ett konkurrenskraftigt erbjudande för

bolån och bostadsﬁnansiering. Det är bra och viktigt att inlå-

ningens andel av vår ﬁnansiering ökade under året och vi ser

såklart gärna att den ökar ytterligare framöver.

Även utlåningen till fastighetsbolag växte kraftigt.

Hur kommer det sig?

Jan: För ett antal år sedan beslutade vi om en ny strategisk

inriktning som handlar om att växa tillsammans med prioriterade

kundgrupper till rätt risk och med god lönsamhet. Med priorite-

rade kundgrupper menar vi bolag som bygger eller äger bostads-

fastigheter, till exempel hyresrätter, bostadsrätter och samhälls-

byggnader. Att utlåningen fortsatte att växa under 2022 är ett

tydligt kvitto på att strategin fungerar. Det är också ett bevis för

att vi har ett starkt erbjudande och mycket professionella och

kompetenta medarbetare. Dessutom är utvecklingen positiv uti-

från ett diversiﬁeringsperspektiv – både vad gäller våra intäkter

och sammansättningen av vår utlåningsportfölj.

Stolt över våra

medarbetare och vår

samlade förmåga att

anpassa oss.

8 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

VD-och styrelseordförandeord

Hur, om något, har SBAB:s kreditkvalitet påverkats av den

senaste tidens utveckling?

Mikael: Trots utvecklingen och den ökade osäkerheten har vi

ännu inte noterat några väsentliga förändringar i kreditkvalite-

ten i vår utlåningsportfölj. Det kanske inte är så konstigt efter-

som tillgångssidan på vår balansräkning består av bostäder och

bostadsfastigheter, vilka över tid tenderar att vara relativt sett

säkra och stabila tillgångar. Kreditkvali-

tet är dock ett ytterst viktigt område

för oss och vi är medvetna om att den

kommande tiden kan bli utmanande för

såväl hushåll som företag. Vi har för-

modligen ännu inte sett de fulla eek-

terna av de snabba räntehöjningarna i

ekonomin och bostadsmarknaden. Vi

fortsätter att analysera och följa upp

utlåningsportföljen noggrant. Vi gör

också löpande justeringar av de villkor

som vi tillämpar när vi beviljar krediter

för att de på ett så bra och rättvisande

sätt som möjligt ska återspegla de rådande marknadsförut-

sättningarna. Vi ämnar såklart även fortsättningsvis att ﬁnnas

tillgängliga för våra kunder.

Det har blivit allt större fokus på ﬁnansbranschens roll i den

hållbara omställningen. Vad gör SBAB inom området?

Jan: Vårt hållbarhetsarbete har pågått länge och brett och det är

vi så klart väldigt glada och stolta över. Förväntningarna för hur

företag förväntas arbeta med den här typen av frågor kommer

att öka ytterligare framöver. För att vara relevanta över tid behö-

ver vi hela tiden höja vår ambitionsnivå. En del i detta handlar om

att bli bättre på att sätta mål och följa upp vårt arbete. Under

2022 har SBAB bland annat beslutat om ett nytt långsiktigt kli-

matreduktionsmål vilket innebär att vi ska reducera våra totala

utsläpp från aären i enlighet med Parisavtalets mål om att

begränsa den globala temperaturökningen till 1,5 grader. Det

handlar om såväl de direkta utsläppen från vår egen verksamhet

som de indirekta utsläppen kopplade till vår utlåning.

Är ni nöjda med det ekonomiska resultatet för 2022?

Jan: Vi står på en stadig grund. Det ekonomiska resultatet för

2022 var fortsatt starkt trots vissa utmaningar kring bland annat

marginalutvecklingen för bolån och den nya bankskatten. Vi växer

med god lönsamhet i linje med vårt långsiktiga mål från ägaren om

att uppnå en avkastning på eget kapital om minst 10 procent.

Mikael: Vår goda utveckling möjliggör en

fortsatt hög investeringstakt i verksam-

heten för att uppnå långsiktig konkur-

renskraft och möta de förändringar som

SBAB och marknaden står inför. Vi ser

ett tydligt behov av att upprätthålla och

utveckla den beﬁntliga verksamheten

men också att skapa tillväxt och utveckla

verksamheten genom att förändra och

bygga nytt. Just nu lägger vi särskilt

mycket fokus på investeringar inom tek-

nisk infrastruktur för att skapa rätt för-

utsättningar framåt. Över tid hoppas vi

kunna skifta fokus mot mer kundnära aärsutveckling för att

ytterligare förbättra kundmötet och vårt totala kunderbjudande

med digitalisering, hållbarhet och enkelhet i fokus.

Avslutningsvis Mikael, vad är ditt främsta fokus under 2023?

Mikael: Vi kommer fortsätta lägga kraft på att hjälpa våra kunder

att anpassa sig till ett tuare ekonomiskt läge. Det mesta talar

för att det kommer att dröja innan det vänder och det blir än vik-

tigare framöver att vi delar med oss av vår kunskap och erbjuder

råd eller stöd till de kunder som behöver det. Med hjälp av alla

våra kunniga och omtänksamma medarbetare är jag övertygad

om att vi tillsammans kommer att lyckas med detta och samti-

digt fortsätta växa och ta marknadsandelar.

Vår goda

utveckling möjliggör

en fortsatt hög

investeringstakt.

Mikael InglanderJan Sinclair

9SBAB ÅRSREDOVISNING 2022 9SBAB ÅRSREDOVISNING 2021

Trender och

drivkrafter

AI & datahantering

Genom prediktiva modeller ges företag

större möjligheter än tidigare att göra sitt

kunderbjudande mer relevant, både

genom vad och när vi erbjuder kunden en

tjänst. För att särskilja sitt kunderbju-

dande från övriga aktörer måste företag

ta kontrollen över hanteringen av interna

och externa data. I förlängningen kan det

skapa insikter om vad kunderna behöver

innan de själva frågar efter det. Att opti-

mera marknadsföring och erbjuda högre

grad av självservice genom eektiv kom-

munikation blir allt viktigare.

Digitala processer

Allt större del av värdekedjor digitaliseras.

Det handlar om snabbhet och om förhöjd

kundupplevelse genom digitala kundﬂö-

den och processer, om kostnadseektivi-

tet i onboarding och förvaltning samt om

korsförsäljning och service i alla kanaler.

Eektivitet

Eektivitet i form av lägre marginalkost-

nader för stora aärsvolymer och för

många kundkontakter till hög kundnöjd-

het är avgörande för långsiktig lönsam-

het. I takt med att digitaliseringen av

kund- och aärsprocesser förenklas,

utvecklas och förbättras går framtidens

marginalkostnad mot noll.

Hållbarhet

Världen har en aärsplan: Agenda 2030

med de globala hållbarhetsmålen.

Omvärld, samhälle och kunder förväntar

sig och ställer högre krav på hållbarhet.

Företag förväntas ta ansvar för helheten

och skapa resultat för alla intressenter

som påverkas av verksamheten, samt

bidra till att vi tillsammans når de globala

hållbarhetsmålen inom ramen för Agenda

2030 genom att integrera dem i verksam-

hetsstyrningen.

Ny ﬁnansiering

Ny ﬁnansiering består bland annat av

hållbar obligationsﬁnansiering i form av

gröna och sociala obligationer. Inom

bostadsﬁnansiering kan ny ﬁnansiering

också handla om värdepapperisering och

bolånefonder.

Omnikanal & 360

Den digitala utvecklingen skapar nya

kommunikationskanaler. Kunderna ställer

allt högre krav på företagens förmåga att

göra kundmötet enkelt och relevant, obe-

roende av vilken eller vilka kanaler kunden

vill använda. Varje kanal behöver tydligt

bidra till kundupplevelsen och kundrela-

tionen och fungera tillsammans för en

friktionslös process och upplevelse. Alla

kanaler behöver vara sammankopplade

för att möjliggöra bästa service.

Vår 10 omvärldstrender

De senaste åren har vår tillvaro präglats av stor osäkerhet, oro

och förändring i omvärlden med både en pandemi, energikris,

inﬂation och krig. Det har bidragit till att vi nu går in i en lågkon-

junktur. Samtidigt som SBAB arbetar aktivt och taktiskt för att

hantera osäkerhet och hjälpa våra kunder pågår även större, mer

strukturella förändringar av vår bransch och de krav som ställs på

oss som verksamhet. I detta avsnitt pratar vi om trender och den

allt snabbare förändringstakt som gäller för såväl kundernas

beteende som deras förväntningar - och våra förutsättningar att

skapa kundupplevelser som möter dessa.

I tio kundpåverkande och långsiktiga trender summerar vi de

omvärldsförändringar vi anser ha störst påverkan på SBAB nu

och framåt. Hur vi förändrar och utvecklar vår verksamhet med

hänsyn till dessa trender är avgörande för SBAB:s långsiktiga

konkurrenskraft och framgång. På en snabbt föränderlig mark-

nad är vi aldrig framme vid vårt mål, utan måste ständigt arbeta

för att nå vår vision.

10 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Open banking

Digitalisering och regelverk likt PSD2/3

ökar transparensen och öppnar upp för

hantering av transaktioner och kundinfor-

mation genom andra aktörer än enbart

hos den bank där kunden har sitt engage-

mang. Denna öppenhet gällande data för-

ändrar kundupplevelsen inom bankbran-

schen. Genom att samla kunders data

från olika banker och relevanta källor kan

kunden erbjudas en förbättrad kundupp-

levelse.

Personalisering

Trenden kring personalisering blir allt tyd-

ligare. Produkter, tjänster, innehåll i kom-

munikation samt erbjudanden anpassas

och skräddarsys utifrån varje enskild mot-

tagare. Lyckad personalisering ger för-

bättrad kundupplevelse (det vill säga mer

relevanta lösningar till rätt pris vid rätt till-

fälle), vilket leder till ökad kundnöjdhet,

lojalitet och lönsamhet.

Plattformsekonomi och

helhetserbjudande

Allt ﬂer tjänster ﬂyttar in på färre, större

plattformar som kan möta ﬂera relaterade

kundbehov på samma ställe. När kunden

konsumerar en tjänst eller vara ﬁnns det

ofta ett ﬂertal andra närliggande problem

och möjligheter som kan och önskas lösas

samtidigt. Vid till exempel köp av en

bostad behövs även en hemförsäkring

och ett elavtal. Behov som hänger sam-

man på det viset går att adressera med

ett helhetserbjudande. Ett sådant erbju-

dande som tillgodoser ﬂer behov under en

kunds boenderesa kan attrahera nya kun-

der och stärka lojaliteten hos beﬁntliga

kunder.

Snabbhet

Förändringstakten i samhället och

näringslivet ökar. Snabbhet och förmåga

att justera vår aär är därför en nyckelför-

måga för vår överlevnad och långsiktiga

konkurrenskraft i dagens föränderliga

digitala värld. Det gäller för vår organisa-

tion, våra medarbetare, våra produkter

och våra kunder.

11SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Svensk ekonomi prägla

av Ukrainakriget

Efter den historiskt sett mycket höga

BNP-tillväxten 2021, som var ett resultat

av glädjeskuttet efter coronapandemins

värsta fas, kom svensk ekonomi att växa

betydligt långsammare under 2022. Till-

växten låg ändå en bit över det historiska

årsgenomsnittet, trots en inﬂation på

över 10 procent (mätt med KPIF) och

markant höjda räntor. Näringslivets inves-

teringar och hushållens konsumtion var

de faktorer som bidrog mest till den rela-

tivt goda tillväxten. Trots urholkade real-

löner ökade den privata konsumtionen

som ett resultat av en mycket god

utveckling på arbetsmarknaden med sti-

gande sysselsättning och fallande arbets-

löshet. Hushållens höga sparkvot bedöms

också ha spelat stor roll för detta. Inneva-

rande år (2023) väntas den höga inﬂatio-

nen ändå till sist ta ut sin rätt och bidra till

fallande BNP.

Högsta inﬂationstakten sedan 1990-

talet

Redan mot slutet av 2021 hade det kom-

mit tydliga signaler om att inﬂationen var

på uppgång, men en bra bit in på det nya

året bedömde fortfarande många prog-

nosmakare - i synnerhet Riksbanken - att

uppgången var temporär och att inﬂatio-

nen relativt snabbt skulle falla tillbaka.

Rysslands invasion av Ukraina i gryningen

den 24 februari blev den deﬁnitiva spiken

i kistan för den slutsatsen. Inﬂationen

kom efter invasionen att stiga till nivåer

som inte skådats sedan 1990-talet till

följd av ökade leveransproblem av ﬂera

viktiga varor, som livsmedel och energi

och de ekonomiska sanktioner som vidta-

gits mot Ryssland. Även fortsatta leve-

ransproblem från Kina i kölvattnet av

fortsatt stora coronanedstängningar

bidrog till detta. Inﬂationen väntas inte

återgå till Riksbankens mål förrän under

2024.

Räntorna steg snabbt till följd av den

galopperande inﬂationen

Redan under hösten 2021 hade SBAB lagt

in kommande räntehöjningar i progno-

serna, men ingen prognosmodell i världen

hade kunnat förutspå vad som komma

skulle efter att Ryssland invaderat

Ukraina. Den snabba uppgången i - och

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

19 20 222118

3 M

3 Y

5 Y

Genomsnittliga bolåneräntor

Några ord från vår Chefsekonom Robert Boije

varaktigt höga - inﬂationen drev upp

marknadsräntorna till nivåer som inte

setts på många år. Den höjde också ban-

kernas upplåningskostnader med ﬂera

procentenheter, vilket i sin tur drev upp

bolåneräntorna till mellan 4 och 5 pro-

cent, beroende på bindningstid.

Stort prisfall på bostäder

I inledningen av pandemin gjorde ﬂera

stora prognosmakare bedömningen att

bostadspriserna skulle falla. I stället

skedde det omvända. Under de inledande

pandemiåren steg bostadspriserna ovän-

tat, och dessutom kraftigt, trots markant

ökande arbetslöshet och räntenivåer som

låg relativt stilla. I efterhand har den pris-

uppgången förklarats med att hushållens

preferenser och vilja för att betala för

boende ökade kraftigt under den situa-

tion med mycket hemarbete och hemes-

ter som pandemin medförde. När bolåne-

räntorna sedan ökade kraftigt under

2022 kom dock till sist ändå det stora

prisfallet på bostäder.

Makroekonoisk utveckling KONCERNEN

 

BNP-utveckling (%) , ,

Inﬂation, KPI (%) , ,

Styrränta, årsslut (%) , ,

Bostadspriser (%) -, ,

Bostadsinvesteringar (antal påbörjade)    

Källa: SBAB, prognos  februari  för BNP-utveckling och bostadsinvesteringar.

12 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Under det gångna året föll bostadspriserna med mellan 15 och

20 procent beroende på bostadsform och region. Flera av prog-

nosmakarna, inklusive SBAB, spådde ett boprisfall kring just 20

procent när vidden av räntehöjningarna stod klar. Prisfallet kan

te sig dramatiskt för de hushåll som precis kommit in på

bostadsmarknaden och köpt på toppen. Samtidigt ligger pri-

serna idag fortfarande över de som förelåg innan den oväntat

stora prisuppgången under de inledande pandemiåren.

Kraftigt minskad aktivitet på bostadsmarknaden

Det stora fallet i bostadspriserna har gått hand i hand med en

rejäl nedgång i omsättningen på bostäder. Antalet budgivare

minskade kraftigt under 2022 och annonstiderna ökade. Utbu-

det av bostäder ökade snabbt och låg under andra halvan av året

långt över de tre närmaste föregående årens nivåer. Dessutom

minskade efterfrågan kraftigt på nyproducerade bostäder.

Trippelsmäll mot bostadsbyggandet

Byggsektorn är en av de sektorer som drabbats hårdast av inﬂa-

tionen och ränteuppgångarna, vilket blev särskilt tydligt i slutet

av 2022 då efterfrågan sjönk kraftigt på nyproduktionen. Även

antalet byggstarter föll kraftigt.

Byggkostnadsindex har gått upp mycket mer än den allmänna

inﬂationen till följd av stora prisuppgångar på ﬂera viktiga mate-

rial i byggandet samt stigande drivmedelspriser. Dessa prisupp-

gångar har byggbolagen inte kunnat kompensera för genom

höjda priser eftersom priserna på konkurrerande bostäder på

andrahandsmarknaden samtidigt har fallit. Därtill har den höga

inﬂationen, som urholkar hushållens köpkraft, i kombination med

markant stigande bolåneräntor, minskat efterfrågan på bostäder

generellt. Allt detta har sammantaget bidragit till en rejält mins-

kad lönsamhet för att bygga nya bostäder. Många redan plane-

rade projekt har därför kommit att skjutas på framtiden. Antalet

påbörjade bostäder väntas uppgå till 35 000 under 2023. Jäm-

fört med toppåret 2021 är det en nedgång med nästan 50 pro-

cent eller 33 000 bostäder.

Det lägre bostadsbyggandet till trots fortsätter bostadsbris-

ten att sjunka då befolkningen ökar långsammare än byggandet.

Bostadsbristen bedöms uppgå till omkring 51 000 bostäder i

slutet av detta år.

13SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

S skapar

vi värde

Med nytänkande och omtänksamhet gör vi det möjligt för över en halv miljon människor

att äga sitt hem och för företag att ﬁnansiera bostadsfastigheter. Genom vår verksamhet

vill vi på ett ansvarsfullt sätt möjliggöra och underlätta i livets alla boendefaser samt bidra

till att öka kunskapen om boende och boendeekonomi.

Aärsområde Ftg & Brf

2 942 13 700

Fastighetslånekunder Sparkunder

Inom Aärsområde Företag & Brf (bostadsrättsföreningar) erbjuder

vi bostadsﬁnansieringslösningar till fastighetsbolag, bostadsut-

vecklare och bostadsrättsföreningar samt sparkonto till företag och

organisationer. Vi ﬁnansierar ﬂerbostadshus, såväl beﬁntliga som

under nybyggnation. Vi erbjuder personlig service till våra kunder

vilka är koncentrerade till tillväxtregionerna kring våra kontor i

Stockholm, Göteborg och Malmö. Vår utlåning inom detta aärs-

område motsvarar cirka 30 procent av SBAB:s totala utlåning.

Marknadsandelen för fastighetsutlåning till fastighetsbolag upp-

gick vid årsskiftet till 17,38 procent och marknadsandelen för utlå-

ning till bostadsrättsföreningar till 10,69 procent.

Aärsområde Privat

292 000 485 000

Bolånekunder Sparkunder

Inom Aärsområde Privat erbjuder vi tjänster inom boende och

boendeekonomi, såsom lån- och sparprodukter, bostadssöktjäns-

ter, fastighetsmäklartjänster, kommunikationsplattform och för-

säkringsförmedling. Verksamheten bedrivs under varumärkena

SBAB, Booli, Hittamäklare och Boappa. Kärnprodukten är bolån.

SBAB har inga bankkontor för fysiska kundmöten. Vi möter våra

kunder och användare digitalt och per telefon. Vår marknadsandel

avseende bolån uppgick vid årsskiftet till 8,51 procent, vilket gör

oss till den femte största bolåneaktören i Sverige. Booli.se har

Sveriges största samlade utbud av bostäder till salu.

Vår kunder

Erbjudande och värdeskapande

14 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Erbjudande och värdeskapande

Bolån och boendeekonomi utan krångel!

Med våra tjänster inom boende och boendeekonomi vill vi möjliggöra och underlätta i livets

alla boendefaser – vare sig det handlar om att köpa, sälja eller bara bo.

Byggstenar för vårt erbjudande

Finansiellt kapital & utlåning

Vi tar in vårt ﬁnansiella kapital från tre olika källor - eget kapital

från ägaren, upplåning via kapitalmarknaden och inlåning från

allmänheten. I utbyte betalar vi ränta och utdelning. Det ﬁnan-

siella kapitalet omvandlar vi till olika typer av lån och ﬁnansiering

för våra kunder.

Data

I vår verksamhet hämtar vi in och hanterar stora mängder informa-

tion och data om boende och boendeekonomi, som vi på ett trans-

parent och ansvarsfullt sätt omvandlar till kunskap och tjänster

som förbättrar kunderbjudandet och kundupplevelsen.

Sälj Bo

Mäklarrekommendationer

Bostadsvärdering

Bostadsannonser

Tjänser via

samarbetspartners:

• Deklarationshjälp

Omﬁnansiering

Sparande

Privatlån

Kommunikations- och

administrationstjänst för

bostadsrättsföreningar och

boende

Styrelseverktyg

Tjänser via

samarbetspartners:

• Byggrådgivning

Köp

Bolån och

bostadsﬁnansiering

Bostadsvärdering

Bostadsannonser

Tjänser via

samarbetspartners:

• Hemförsäkring

• Livförsäkring

• Juridisk rådgivning

• Elavtal

15SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Vår hållbara styrmodell

S styr SBAB

verksamheten

Vi styr verksamheten med vår hållbara styrmodell. Den beskriver på ett enkelt och tydligt

sätt varför vi ﬁnns, vart vi ska, vad vi ska göra för att komma dit och hur vi tillsammans ska

göra det. Fokus och prioritering genom en balans mellan vad vi ska göra och hur vi ska göra

det är en förutsättning för att nå vår vision – att erbjuda Sveriges bästa bolån.

Aärsidé &

Strategier

Ansvar och

transparens

Attraktiv

arbetsplats

Sunda

ﬁnanser

Våra

värderingar

Inkluderande

ledarskap

Regelverk

Nytänkare med fokus på boendet Värderingsdrivet arbetssätt

Själv drivande

med arbetare

Va Hur

Vision: Att erbjuda Sveriges bästa bolån

Vart

Mission: Vi bidrar till bättre boende och boendeekonomi

Varför

16 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Mission: Vi bidrar till bättre

boende och boendeekonomi

SBAB är ett syftesdrivet företag. Vår mission berättar varför vi

ﬁnns och vad vi bidrar med. Vår mission gör oss stolta och enga-

gerade. Med ordet ”bättre” i vår mission tar vi ställning och tyd-

liggör att vi driver vår verksamhet ansvarsfullt och hållbart och

att vår roll i samhällsekonomin är viktig.

Vision: Att erbjuda

Sveriges bästa bolån

Vår vision är vårt slutmål och det vi vill erbjuda våra kunder.

Visionen sporrar oss till att hela tiden bli bättre. SBAB:s fokus

och huvudsakliga produkt är bolån till privatpersoner samt

bostadsﬁnansiering till bostadsrättsföreningar och fastighets-

bolag. Att erbjuda Sveriges bästa bolån ställer stora krav på

nytänkande och omtanke. När vi har nått våra mål inom ramen

för våra tre målområden Ansvar och transparens, Attraktiv

arbetsplats och Sunda ﬁnanser, då har vi nått vår vision att

erbjuda Sveriges bästa bolån.

Varför

Vart

Ansvar och

transparens

Attraktiv

arbetsplats

Sunda

ﬁnanser

Läs mer på

sidan 26.

Läs mer på

sidan 34

Läs mer på

sidan 38.

Vår hållbara styrmodell

17SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Aärsidé

Vår aärsidé är att med nytänkande och omtanke erbjuda lån

och sparande samt andra tjänster för bättre boende och boen-

deekonomi till privatpersoner, bostadsrättsföreningar och fast-

ighetsbolag i Sverige. Nytänkande betyder att vi kontinuerligt

utvecklar och förbättrar vårt kunderbjudande. Omtanke betyder

att vi alltid med ansvar och transparens jobbar på långsiktiga

relationer och sätter kunden först, oavsett situation. Lån är

bolån, bostadsﬁnansiering och privatlån. Sparande är inlånings-

tjänster. Vår utlåning till privatpersoner, bostadsrättsföreningar

och fastighetsbolag är koncentrerad till Stockholm, Göteborg

och Malmö samt andra universitets- och tillväxtorter där efter-

frågan är som starkast. Boende och boendeekonomitjänster är

bland annat bostadssök, mäklarrekommendationer, bostadsvär-

dering och försäkringstjänster.

Strategier

Det händer mycket inom den digitala tjänsteutvecklingen i bank-

och ﬁnanssektorn. Nya aktörer driver på utvecklingen och nya

regleringar ritar om spelplanen. Att endast erbjuda en jämförbar

banktjänst är inte en vinnande strategi för framtiden. Vårt hel-

hetserbjudande med tjänster inom boende och boendeekonomi

hjälper till att lösa kundernas problem och tillgodose deras

behov genom hela boenderesan. Att vara väldigt bra i sin nisch,

att driva utvecklingen med tjänster som kunden behöver, använ-

der och värdesätter menar vi är ett framgångsrecept för framti-

den. Vi har ett antal verksamhetsstrategier som syftar till att

åskådliggöra vägen mot att erbjuda Sveriges bästa bolån och

tydliggöra vår position i boenderesan. Det handlar bland annat

om strategier för kunderbjudande och distribution inom respek-

Va

– Nytänkare me

fokus p boendet

Vår hållbara styrmodell

FN:s global hållbarhetsmål

SBAB, liksom hela näringslivet, har en viktig roll i att

bidra till att uppnå FN:s globala hållbarhetsmål. Vi

har identiﬁerat och valt ut fyra för oss prioriterade

mål. De utgör en integrerad del av vår verksamhet

och vägleder oss till att fatta ännu ﬂer ansvarsfulla

och långsiktigt hållbara beslut.

Läs mer på sidan 179.

tive aärsområde samt strategier för IT, data science, innova-

tion, risk, ﬁnansiering och HR.

Regelverk

God riskhantering, regelefterlevnad samt intern styrning och

kontroll är grundförutsättningar och självklarheter för SBAB. Det

möjliggör också ett högt tempo i verksamheten. Regleringen av

bank- och ﬁnanssektorn har ökat kraftigt under de senaste åren

och SBAB arbetar löpande med att säkerställa att vi förhåller oss

till gällande regelverk. Som en del i vårt arbete för god regelefter-

levnad har vi interna regler i form av styrande dokument. Vi vär-

nar om en företagskultur där varje medarbetare förväntas ta

ansvar hela vägen, agera etiskt och följa externa och interna

regelverk.

18 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

SBAB är ett värderingsdrivet företag

För att lyckas på en konkurrensutsatt marknad som förändras

allt snabbare krävs ett värderingsdrivet arbetssätt. Vårt värde-

ringsdrivna arbetssätt handlar om inkluderande ledarskap och

självdrivande medarbetare där alla fattar kloka beslut i vardagen.

Det skapar det tempo som behövs för att SBAB ska vara konkur-

renskraftigt. Arbetssättet bygger på tydlighet, transparens och

tillit. Det möjliggör beslutsamhet, mod, nytänkande, vardags-

innovation och kontinuerligt lärande. Resultatet blir nöjda kun-

der, tillväxt, lönsamhet och långsiktig konkurrenskraft. Vi arbe-

tar aktivt med att utveckla vårt värderingsdrivna arbetssätt,

med den självdrivna medarbetaren och det inkluderande ledar-

skapet i centrum. Vårt värderingsdrivna arbetssätt är vårt spel-

Hur

– Värderingsdrivet

arbetssätt

Vår hållbara styrmodell

Vår värderingar

Våra fyra värderingar med förklarande innebärandepunk-

ter är vår gemensamma attityd, vårt spelsystem och grun-

den i vår företagskultur.

Vi är stolta pros

Jag är aärsmässig och levererar.

Vi tar alla ansvar för kunden.

Vi jobbar på långa relationer.

Jag utvecklar ständigt min

kompetens.

Vi älskar att göra aärer.

Vi jobbar smart med fart

Jag agerar direkt och tar frågan.

Vi prövar och lär oss.

Jag krånglar inte till det.

Jag vågar utmana och tänka nytt.

Vi samarbetar och kalibrerar.

Vi tar ansvar – hela vägen

Jag tänker steget före.

Vi tar beslut där frågan kan lösas.

Jag är rädd om pengar.

Vi agerar hållbart.

Jag gör skillnad och ser till

helheten.

Vi lyckas tillsammans

Vi gör mål och ﬁrar framgångar.

Jag är rak och tydlig.

Min kunskap är allas.

Jag är prestigelös och bryr mig.

Vi inkluderar och utvecklas av

varandras olikheter.

system och handlar om att alltid arbeta utifrån våra värderingar

som styrmedel. Precis som ett lag, tränar vi, pratar, diskuterar

och ger feedback för att bli bättre. Det handlar om att hela tiden

möjliggöra för alla att ta egna initiativ och fatta kloka beslut. Det

värderingsdrivna arbetssättet ställer stora krav på modiga ledare

med ett helhetsperspektiv. Ledaren agerar förebild, är tydlig

med förväntningar och visar tillit genom att avstå från att detalj-

styra och delegera lösningar - så byggs det gemensamma enga-

gemang som krävs för att alla ska vara självdrivande.

Läs mer på sidan 35.

19SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

SBAB:s målområden

Mål och

utfall

2022

Vi skiljer inte på aärsmål och hållbarhetsmål -

grunden för all verksamhet måste vara hållbar.

20 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

SBAB:s målområden

Mål och

utfall

2022

21SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

SBAB:s mål-

områden

SBAB har tre hållbara målområden som vi styr verksamhe-

ten mot. Genom att uppfylla målen når vi lönsamhet både

på kort och lång sikt. Det är inte bara när vi når våra mål som

vi bidrar till en hållbar samhällsutveckling. Vi bidrar även på

vägen dit.

SBAB:s målområden

Analys som grun för strategisk

riktning och prioritering

Omvärldsanalys

En analys av viktiga omvärldsfaktorer som baseras på SBAB:s tio

kundpåverkande trender, hållbarhetsfaktorer, övriga trender i sam-

hället samt reglering och lagstiftning, ligger till grund för att identi-

ﬁera de områden där SBAB har störst påverkan.

Hållbarhetsanalys

Hållbarhetsanalysen består av intressentdialog med särskilt viktiga

intressentgrupper som påverkar och påverkas av SBAB:s verksamhet.

Dialogen hjälper oss att prioritera vårt arbete och tydliggör vilka håll-

barhetsaspekter vi bör fokusera på.

s.168

22 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar &

transparens

Attraktiv

arbetsplats

Sund

ﬁnanser

Tre målområden

Med utgångspunkt i våra analyser har vi fast-

ställt tre hållbara målområden för verksamhe-

ten med mål att styra mot vår vision.

s.26

s.34

s.38

Kalibrering för

att ntegrer och

uppdater

SBAB:s målområden

För att säkerställa att vi hela tiden styr

och driver vår verksamhet hållbart i

den takt och riktning som krävs behö-

ver vi kalibrera våra hållbara målområ-

den. För att göra det så uppdaterar vi

vår hållbarhetsanalys löpande i syfte

att identiﬁera utmaningar och / eller

möjligheter inom målområdena. Ana-

lysen utgör ett viktigt verktyg för styr-

ning, uppföljning och prioritering i den

dagliga verksamheten. Den guidar och

styr oss i att utveckla och integrera

hållbarhet in i verksamheten.

Läs mer på sidorna 168-169.

23SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Måluppfyllelse

SBAB:s vision är att erbjuda Sveriges bästa bolån. Vi förklarar vår vision med våra

tre hållbara mål områden. Respektive målområde innehåller ett antal övergripande

mål. När vi har nått de övergripande målen har vi nått vår vision.

2022 2021



Ansvar &

transparens

Mål: Hållbarhetsindex, placering i

varumärkesundersökning.

Topp  :a :a :a

Vi skiljer inte på hållbarhet och aärsmässighet. Med ett hållbart perspektiv på vår aär och verksamhet blir vi kort- och långsik-

tigt konkurrenskraftiga. Vi följer upp kundernas och allmänhetens syn på SBAB:s ansvarstagande varje kvartal i en undersökning som

fokuserar på uppfattningen av SBAB som ett hållbart företag. I kvartalsmätningen ingår tolv av våra konkurrenter.

Transparens: Andel kunder som anser att SBAB har

ett erbjudande som är tydligt och enkelt att förstå.

n/a  %  % n/a

Vi strävar efter att vara så transparenta, enkla och tydliga som möjligt i vårt kunderbjudande och i vår kommunikation. Det gör

att våra kunder kan fatta kloka och medvetna beslut.

Nöjda kunder: Sveriges

nöjdaste kunder enligt Svenskt

Kvalitetsindex (SKI).

Bolån

Topp  :a :a :a

Nöjda kunder är en förutsättning för goda resultat och ett viktigt kvitto på våra framsteg i resan mot vår vision. Transparens,

ansvarstagande, enkelhet, tillgänglighet och god service tillsammans med digitalisering och ett hållbart kunderbjudande är

avgörande för att lyckas.

Fastighetslån

Topp  :a :a :a

Attraktiv

arbetsplats

Jämställdhet och mångfald: Jämställdhet mellan

kvinnor/män i chefspositioner (inom spannet).

/% /% /% /%

Jämställdhet och mångfald är en av vår tids viktigaste frågor. Vi vet dessutom att demograﬁskt diversiﬁerade organisationer

presterar bättre. För oss är jämställdhet en viktig dimension inom mångfald och jämlikhet. Vi har som mål att minst  procent

av chefspositioner ska innehas av det underrepresenterade könet.

Medarbetarupplevelse: Medelvärde i

medarbetarundersökning för "mycket bra

arbetsplats" med medelvärde på en skala -.

n/a

, , n/a

En mycket positiv medarbetarupplevelse är en förutsättning för att prestera högt och därmed för att kunna nå vår vision.

Vi vill att en överväldigande majoritet av våra medarbetare ska ha en starkt positiv upplevelse av SBAB som arbetsplats. Ny

medarbetarundersökning under året gör att det inte ﬁnns något historiskt utfall och ingen målnivå satt för nästa år.

Engagerade medarbetare: Engagemangsindex från

medarbetarundersökning med medelvärde på en

skala -.

n/a

, n/a n/a

Engagemang driver prestation. Är vi engagerade på jobbet presterar vi högt och driver utveckling och förändring.

Engagerade medarbetare påverkar varandra, utvecklar varandra och skapar tillsammans en riktigt attraktiv arbetsplats. Ny

medarbetarundersökning under året gör att det inte ﬁnns något historiskt utfall och ingen målnivå satt för nästa år.

Sund

ﬁnanser

Lönsamhet: Avkastning på eget kapital över tid.

% , % , % ,%

God lönsamhet är ytterst ett kvitto på en väl fungerande verksamhet. Nöjda kunder som driver tillväxt tillsammans

med en underliggande kostnadseektivitet utgör förutsättningarna för långsiktig lönsamhet. Vi har som mål att uppnå

en avkastning på eget kapital som överstiger  procent över tid.

Utdelning: Ordinarie utdelning av årets vinst efter

skatt med beaktande av koncernens kapitalstruktur.

%  %  %  %

En del av vår ﬁnansiering kommer från vår ägare svenska staten i form av eget kapital. För sin insats får ägaren avkastning i form

av den vinst som genereras i verksamheten. Av vinsten ska enligt ägarens utdelningsmål minst  procent av resultatet efter

skatt delas ut, med hänsyn tagen till SBAB:s kapitalstruktur.

Kapitalisering: Kärnprimärkapi-

talrelation och total kapitalrelation

över det av Finans inspektionen (FI)

kommunicerade regelkravet.

Kärnprimär-

kapitalrelation

,% , % , % ,%

Att SBAB är väl kapitaliserat är viktigt eftersom det bidrar till förtroende från våra intressenter, ekonomisk stabilitet och

möjlighet att växa. Enligt våra kapitalmål och i linje med ägarens ﬁnansiella mål ska kärnprimärkapitalrelationen och den

totala kapitalrelationen under normala förhållanden ligga , procentenheter över Finansinspektionens kommunicerade

regelkrav.

Total kapital-

relation

,% , % , % ,%

Målområden Mål för  Resultat

SBAB:s målområden

24 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

2022 2021



Ansvar &

transparens

Mål: Hållbarhetsindex, placering i

varumärkesundersökning.

Topp  :a :a :a

Vi skiljer inte på hållbarhet och aärsmässighet. Med ett hållbart perspektiv på vår aär och verksamhet blir vi kort- och långsik-

tigt konkurrenskraftiga. Vi följer upp kundernas och allmänhetens syn på SBAB:s ansvarstagande varje kvartal i en undersökning som

fokuserar på uppfattningen av SBAB som ett hållbart företag. I kvartalsmätningen ingår tolv av våra konkurrenter.

Transparens: Andel kunder som anser att SBAB har

ett erbjudande som är tydligt och enkelt att förstå.

n/a  %  % n/a

Vi strävar efter att vara så transparenta, enkla och tydliga som möjligt i vårt kunderbjudande och i vår kommunikation. Det gör

att våra kunder kan fatta kloka och medvetna beslut.

Nöjda kunder: Sveriges

nöjdaste kunder enligt Svenskt

Kvalitetsindex (SKI).

Bolån

Topp  :a :a :a

Nöjda kunder är en förutsättning för goda resultat och ett viktigt kvitto på våra framsteg i resan mot vår vision. Transparens,

ansvarstagande, enkelhet, tillgänglighet och god service tillsammans med digitalisering och ett hållbart kunderbjudande är

avgörande för att lyckas.

Fastighetslån

Topp  :a :a :a

Attraktiv

arbetsplats

Jämställdhet och mångfald: Jämställdhet mellan

kvinnor/män i chefspositioner (inom spannet).

/% /% /% /%

Jämställdhet och mångfald är en av vår tids viktigaste frågor. Vi vet dessutom att demograﬁskt diversiﬁerade organisationer

presterar bättre. För oss är jämställdhet en viktig dimension inom mångfald och jämlikhet. Vi har som mål att minst  procent

av chefspositioner ska innehas av det underrepresenterade könet.

Medarbetarupplevelse: Medelvärde i

medarbetarundersökning för "mycket bra

arbetsplats" med medelvärde på en skala -.

n/a

, , n/a

En mycket positiv medarbetarupplevelse är en förutsättning för att prestera högt och därmed för att kunna nå vår vision.

Vi vill att en överväldigande majoritet av våra medarbetare ska ha en starkt positiv upplevelse av SBAB som arbetsplats. Ny

medarbetarundersökning under året gör att det inte ﬁnns något historiskt utfall och ingen målnivå satt för nästa år.

Engagerade medarbetare: Engagemangsindex från

medarbetarundersökning med medelvärde på en

skala -.

n/a

, n/a n/a

Engagemang driver prestation. Är vi engagerade på jobbet presterar vi högt och driver utveckling och förändring.

Engagerade medarbetare påverkar varandra, utvecklar varandra och skapar tillsammans en riktigt attraktiv arbetsplats. Ny

medarbetarundersökning under året gör att det inte ﬁnns något historiskt utfall och ingen målnivå satt för nästa år.

Sund

ﬁnanser

Lönsamhet: Avkastning på eget kapital över tid.

% , % , % ,%

God lönsamhet är ytterst ett kvitto på en väl fungerande verksamhet. Nöjda kunder som driver tillväxt tillsammans

med en underliggande kostnadseektivitet utgör förutsättningarna för långsiktig lönsamhet. Vi har som mål att uppnå

en avkastning på eget kapital som överstiger  procent över tid.

Utdelning: Ordinarie utdelning av årets vinst efter

skatt med beaktande av koncernens kapitalstruktur.

%  %  %  %

En del av vår ﬁnansiering kommer från vår ägare svenska staten i form av eget kapital. För sin insats får ägaren avkastning i form

av den vinst som genereras i verksamheten. Av vinsten ska enligt ägarens utdelningsmål minst  procent av resultatet efter

skatt delas ut, med hänsyn tagen till SBAB:s kapitalstruktur.

Kapitalisering: Kärnprimärkapi-

talrelation och total kapitalrelation

över det av Finans inspektionen (FI)

kommunicerade regelkravet.

Kärnprimär-

kapitalrelation

,% , % , % ,%

Att SBAB är väl kapitaliserat är viktigt eftersom det bidrar till förtroende från våra intressenter, ekonomisk stabilitet och

möjlighet att växa. Enligt våra kapitalmål och i linje med ägarens ﬁnansiella mål ska kärnprimärkapitalrelationen och den

totala kapitalrelationen under normala förhållanden ligga , procentenheter över Finansinspektionens kommunicerade

regelkrav.

Total kapital-

relation

,% , % , % ,%

Förklaring

Läs mer

på sidorna

–

Läs mer

på sidorna

–

Läs mer

på sidorna

–

SBAB:s målområden

25SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar &

transparens

Som bank och tjänsteleverantör inom boende och boendeekonomi har SBAB en

viktig roll i samhällsekonomin. Vi möjliggör boende för många människor. Med

bolån så att privatpersoner kan äga sin bostad och med ﬁnansiering av ﬂerbostads-

hus för fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar. SBAB:s verksamhet påverkar

bostadsmarknaden och med det följer ett stort ansvar.

Fördjupning om målområdet ﬁnns i hållbarhetsnoterna på sidan 171.

Bidrag till de globala hållbarhetsmålen

26 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar &

transparens

Vårt ansvarsfull och

transparent erbjudande

Kunder uppskattar en konkurrenskraftig,

transparent och enkel prissättning av

bolån. För oss på SBAB är det en självklar

del i en förtroendefull kundrelation. Det

är också en stor anledning till att ﬂer och

ﬂer kunder väljer SBAB för sitt bolån, vil-

ket gör att vi växer och tar marknadsan-

delar.

Vi verkar för ökad transparens

på bolånemarknaden

Skillnaden mellan listräntor och genom-

snittsräntor för bolån fortsätter att vara

stor hos de ﬂesta större bolånebanker.

Många banker utgår från höga listräntor

och tillämpar tillfälliga rabatter eller indi-

viduell räntesättning med förhandling.

Räntan kan dessutom påverkas av om

bolånekunderna köper andra tjänster av

banken. På SBAB strävar vi efter att vara

enkla, tydliga och transparenta i vårt

erbjudande. Vi vill att våra kunder ska

känna tillit och vara trygga med SBAB

som bank och långivare. Ett av våra över-

gripande hållbara aärsmål handlar om

precis det, Ansvar och transparens – att

vi ska ha ett erbjudande som är tydligt

och enkelt att förstå – vilket 78 procent

av våra bolånekunder höll med om i vår

senaste undersökning.

Behöver aldrig förhandla om

bolåneräntan

På SBAB behöver en aldrig förhandla om

bolåneräntan eller köpa ﬂer tjänster för

att få bra och rätt ränta på sitt bolån. Vi

tycker inte att vem en pratar med på ban-

ken, hur en är klädd eller hur talför en är

ska påverka räntan på bolånet. Vår ränte-

sättning för bolån har sin grund i aktuella

listräntor för respektive räntebindnings-

tid, vilka publiceras på sbab.se. Kundens

speciﬁka bolåneränta presenteras som en

avvikelse mot listräntan. Avvikelsen

baseras på bostadens belåningsgrad, vil-

ket är andelen bolån i relation till mark-

nadsvärdet på bostaden, bostadens

eventuella energiklass och bolånets stor-

lek. På sbab.se kan våra kunder själva

räkna på vilken ränta de får, vilket ger en

transparent vägledning om vad som

bestämmer den enskilda låntagarens

bolåneränta i förhållande till listräntan.

SBAB:s transparenta prissättningsmodell

är anledningen till att skillnaden mellan

list- och genomsnittsräntor för bolån är

betydligt mindre än hos de ﬂesta andra

banker.

Vi delar generöst med oss av vår

kunskap

En av de viktigaste delarna i SBAB:s

erbjudande handlar om att förklara, infor-

mera och dela med oss av vår kunskap.

Att ﬁnnas där när våra kunder behöver

oss. Vi vill göra frågor om boende och

boendeekonomi enkla, roliga och tillgäng-

liga. När något är roligt blir det ofta enk-

lare att ta till sig. Den som vet mer kan

dessutom fatta klokare beslut. Chefs-

och boekonom delar med sig av sina kun-

skaper till kunder, investerare, allmänhe-

ten och media genom kommentarer, ana-

lyser och prognoser kopplade till svensk

ekonomi, räntor och bostadsmarknad.

27SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

Sveriges nöjdaste kunder  år gen

Ansvar och transparens leder till nöjda kunder. Den kunskap,

kompetens, professionalism och omtanke som våra medarbe-

tare dagligen visar våra kunder syns bland annat i mätningar från

SKI. Varje år mäter SKI kundnöjdheten inom bank- och ﬁnans-

branschen. För fjärde året i rad hade SBAB Sveriges nöjdaste

bolånekunder med ett kundnöjdhetsbetyg på 76,4 (76,1) av 100,

medan kundnöjdheten för branschen minskade till 67,5 (72,0). I

undersökningen ﬁck vi särskilt bra resultat inom områden som

produktkvalitet, pålitlighet och lojalitet. För fastighetslån till

bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag är det femte året i

rad som SBAB har högst kundnöjdhet med ett betyg på 78,0

(77,2), medan kundnöjdheten för branschen minskade till 72,3

(72,5). Våra resultat var särskilt starka inom områden som image,

produktkvalitet och lojalitet.

SBAB stärker sin position och ligger fortsatt högst i samtliga

underliggande kategorier: image, förväntningar, produktkvalitet,

servicekvalitet och prisvärdhet. Uppfattningen om SBAB är

betydelsefull eftersom vårt anseende och förtroende hos kun-

der och allmänhet utgör viktiga faktorer för framgång och kon-

kurrenskraft. Vi mäter löpande uppfattningen och upplevelsen

av SBAB, bland annat genom ett hållbarhetsindex som samman-

fattar hur vi uppfattas inom olika hållbarhetsområden. Hållbar-

hetsindex mäts och följs upp varje kvartal. Under 2022 hamnade

vi på andra plats, vilket överträar vårt mål om att vara topp tre i

vår bransch.

Bolån och boende-

ekonomi utan krångel

Med vårt helhetserbjudande av tjänster

hjälper vi våra kunder i alla boendefaser.

På SBAB erbjuder vi våra kunder bolån

utan krångliga villkor och tryggt spar-

konto med ränta. På Booli, som har Sveri-

ges största samlade utbud av bostäder till

salu, hjälper vi kunderna att hitta sitt

nästa boende, värdera sin bostad samt få

koll på slutpriser. Att välja rätt mäklare vid

försäljning kan vara en avgörande faktor

vid försäljning. Med tjänsten Hittamäk-

lare guidar vi kunderna till de bästa mäk-

larna i just deras område när de ska sälja.

Och med Boappa hjälper vi våra kunder,

deras grannar och styrelsen med kommu-

nikation i bostadsrättsföreningen eller

samfälligheten där de bor. Styrelsearbe-

tet blir både roligare och mer eektivt

samtidigt som engagemanget hos med-

lemmarna ökar och skapar en ﬁn gemen-

skap. Vi har många trygga och enkla

tjänster för de som ska köpa, sälja eller

bara bo. Det kallar vi bolån och boende-

ekonomi utan krångel.





































28 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

SBAB:s kreditgivning och kredittillväxt

ska vara långsiktigt hållbar för våra kun-

der, för SBAB och för samhället. Vi har ett

ansvar att bedöma att våra kunder klarar

av att betala ränta och amortering på sina

lån. För det behöver vi ha stor förståelse

och kunskap om våra kunder och deras

förutsättningar.

Så beviljar SBAB lån till privatpersoner

Vår kreditgivning till privatpersoner grun-

dar sig på en kreditprövningsprocess som

visar huruvida kunderna har de ekono-

miska förutsättningar som krävs för att

klara av sina åtaganden. På SBAB bedö-

mer vi i första hand kundens återbetal-

ningsförmåga, men också den säkerhet

som ställs för lånet.

Kreditprövningsprocessen tar sin

utgångpunkt i bland annat beﬁntliga kre-

ditregler, information från kreditupplys-

ning, fastighetsregister samt information

som kunden själv tillhandahåller. Krediter

beviljas om det ﬁnns en god återbetal-

ningsförmåga. Centralt i kreditprövnings-

processen ligger den så kallade boende-

kostnadskalkylen, vilken bygger på kun-

dens inkomster och kostnader för lån och

hushåll. I boendekostnadskalkylen använ-

der vi olika kalkylparametrar och tar även

hänsyn till om räntan eller andra kostna-

der skulle öka. Om kalkylen visar ett till-

räckligt överskott beviljas normalt en kre-

dit, förutsatt att kunden uppfyller övriga

formella krav och kreditregler.

På SBAB strävar vi efter att ha en stan-

dardiserad, digital och eektiv kredit-

prövningsprocess för majoriteten av våra

kunder. Vi gör även individuella övervä-

ganden för att ytterligare möjliggöra för

kunderna att få ett bolån och för att

bättre kunna återspegla samhällsutveck-

lingen vad gäller till exempel inkomstfor-

mer, anställningsformer och låntagarkon-

stellationer. Vi gör även individuella över-

väganden för bland annat egenföretagare

och för att ﬂer unga vuxna ska kunna

skaa sitt första boende.

För bolån ställs säkerhet i form av

pantbrev i fastighet eller andel i bostads-

rättsförening och lånet får som högst

motsvara 85 procent av bostadens värde.

Läs mer i hållbarhetsnoterna på sidan 171.

Amortering och skuldkvot

På SBAB anser vi att amortering bidrar till

en sund hushållsekonomi. Vi för en indivi-

duell dialog kring amortering med våra

kunder i samband med ett nytt bolån. Vi

applicerar amorteringsregler i linje med

FI:s föreskrifter. Dessa regler omfattar

bland annat en amorteringstakt om 2 pro-

cent per år avseende nya bolån med över

70 procents belåningsgrad och därefter 1

procent per år ner till 50 procents belå-

ningsgrad. Kunder som lånar mer än 4,5

gånger sin bruttoinkomst ska även amor-

tera ytterligare 1 procent av bolånet per

år. I vår kreditprövning använder vi sedan

tidigare en tvingande skuldkvot om maxi-

malt 5,5 gånger bruttoinkomsten, vilket

betyder att det inte går att låna mer än

totalt 5,5 gånger inkomsten före skatt.

Enligt FI:s föreskrifter kan vi under en

begränsad period medge att låntagaren

inte amorterar om det ﬁnns särskilda skäl.

Det gäller i situationer när de ekonomiska

förutsättningarna väsentligt försämrats

efter att bolånet lämnats. Typiska situa-

tioner är arbetslöshet, längre sjukskriv-

ning, dödsfall i familjen, studier, separa-

tion och föräldraledighet.

Så beviljar vi lån till företag och

bostadsrättsföreningar

SBAB:s kreditprövning av företag och

bostadsrättsföreningar grundar sig fram-

för allt på återbetalningsförmåga, våra

kunders ekonomiska situation samt olika

individuella faktorer. Vi skapar oss en hel-

hetsbild av företaget, koncernen eller

bostadsrättsföreningen. Som säkerhet

för lånet ställs främst pantbrev i fastighe-

terna som belånas. Kunderna hanteras

individuellt av ett team bestående av

kundansvarig, analytiker, fastighetsvär-

derare och kredithandläggare. Vi träar

företagen och bostadsrättsföreningarna

både digitalt och fysiskt. Företagskun-

derna träar vi oftast fysiskt. I fysiska

möten delar vi vår kompetens, samlar in

relevant information och skapar en nära

och förtroendefull kundrelation.

Ansvarsfull kreditgivning

Om en kund får svårt att betala

SBAB:s ambition är att så tidigt som möj-

ligt initiera en dialog om vi upptäcker att

en kund har, eller riskerar att få, problem

med att betala ränta och amortering. Kre-

ditbevakarna inom SBAB:s obestånds-

grupp har lång erfarenhet av att arbeta

proaktivt för att hjälpa och stötta kunder

som har fått betalningsproblem. På SBAB

är det vi själva som ansvarar för och

genomför hela obeståndshanteringen

och således hjälper våra kunder under

hela processen.

29SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

Vår verksamhet bygger p förtroende

SBAB vill som bank bidra till ett välfungerande ﬁnansiellt sys-

tem. Därför riktar vi ett stort fokus på säkerhets- och regelverks-

frågor. Ett högt förtroende från kunder, medarbetare, leverantö-

rer och samhället i stort är en möjliggörare för oss att lyckas nå

vår vision att erbjuda Sveriges bästa bolån.

Så hanterar vi cyberrelaterade hot

Identitetsstölder, ransomware, överbelastningsattacker och

andra typer av cyberhot är stora aktuella samhällsproblem. Före-

tag, banker, myndigheter och lagstiftare arbetar intensivt för att

möta de förändringar och utmaningar som digitalisering och det

uppkopplade samhället innebär. SBAB arbetar dedikerat med

cybersäkerhet för att säkerställa och upprätthålla en hög cyber-

säkerhetsnivå i verksamheten. Målet är att skydda våra kunder

och bankens information. Vi arbetar proaktivt för att öka risk-

och säkerhetsmedvetenheten hos våra kunder, våra medarbe-

tare samt med att löpande förbättra säkerheten i våra IT-miljöer.

Kontinuitetsplanering är en viktig del av vårt arbete för att säker-

ställa att SBAB har en robusthet och förmåga att driva kritiska

processer på en acceptabel nivå vid eventuella störningar.

Genom leverantörsstyrning och uppföljning arbetar SBAB för att

säkerställa att våra leverantörer uppfyller de säkerhetskrav som

ställs.

Vi arbetar löpande med att sprida kunskap inom SBAB och

informera våra kunder om vad de ska vara uppmärksamma på

och vilka åtgärder som de bör vidta för att skydda sig själva och

sin information. SBAB har också ett så kallat Security Incident

Response Team (SIRT), vars uppgift är att upptäcka, analysera

och åtgärda IT-säkerhetsincidenter.

Motverka ﬁnansiell brottslighet

Banksektorns roll i att motverka ﬁnansiell brottslighet är viktig.

Genom att bedriva verksamheten på ett sätt som motverkar

ﬁnansiell brottslighet som penningtvätt, ﬁnansiering av terro-

rism, bedrägerier och korruption bidrar SBAB till att skydda våra

kunder och skapa en sundare ekonomi. I SBAB ﬁnns en enhet,

Anti-Financial Crime (AFC), som har särskilt fokus på vårt arbete

i dessa frågor.

Penningtvätt och ﬁnansiering av terrorism

Varje år, och vid behov, utvärderar och uppdaterar vi vår ”All-

männa riskbedömning” där vi gör en bedömning av hur våra

tjänster kan utnyttjas för penningtvätt och ﬁnansiering av terro-

rism samt hur stor risken är för att detta sker. Det ﬁnns en av sty-

relsen beslutad policy inom området. Vi har rutiner och riktlinjer

som har anpassats till de risker vi ser, våra kunder och de tjänster

som de nyttjar.

Regelverksutvecklingen följer vi noga liksom de mönster,

metoder och annat som är relevant för att förhindra att vi utnytt-

jas för penningtvätt och ﬁnansiering av terrorism. SBAB har obe-

roende granskningsfunktioner som övervakar och kontrollerar

att SBAB uppfyller de krav på åtgärder och rutiner som lagstift-

ningen och vi själva ställer.

Korruption

Stabila och rättssäkra institutioner är fundamentala för att sam-

hällen ska fungera och för mellanmänsklig tillit. SBAB förvaltar

ett särskilt förtroende från allmänheten, vilket gör att det är

mycket viktigt för oss att motverka korruption och verka för god

sed. SBAB vidtar förebyggande åtgärder mot korruption och har

interna regler för åtgärder mot otillåten påverkan som följer

Institutet Mot Mutors kod mot korruption i näringslivet.

Bedrägerier

Bedrägerier av olika slag så som välfärdsbedrägerier, momsbe-

drägerier och social manipulation bedöms generera miljardbe-

lopp varje år till den organiserade brottsligheten. Det ﬁnns dess-

utom ett tydligt samband mellan bedrägerier och annan ﬁnansiell

brottslighet som penningtvätt. Bedrägerierna ökar och äldre per-

soner är mer utsatta än andra, särskilt för de tillvägagångssätt

som benämns som social manipulation. Social manipulation är en

teknik som används av bedragare för att manipulera personer i

syfte att få dessa att röja information eller ge tillgång till pengar

eller andra värdesaker som bedragaren vill komma åt. Bedrägerier

mot äldre är ett samhällsproblem där bankerna gemensamt med

andra aktörer genomför olika initiativ för att öka medvetenheten

bland kunder och därmed öka motståndskraften mot bedräge-

rier. På SBAB arbetar vi aktivt för att både förebygga och

begränsa påverkan på våra kunder vid bedrägerier.

Uppförandekod

SBAB:s uppförandekod ger vägledning i hur vi ska uppträda och

agera i olika situationer samt vilket ansvar som följer av att vara

anställd på SBAB. Medarbetare, konsulter, företagsledning och

styrelsemedlemmar har alla ett ansvar att sätta sig in i och följa

koden.

Koden ﬁnns publicerad på sbab.se.

Uppförandekod för boåneförmedlare

Tillsammans med Skandia och Landshypotek Bank har SBAB

tagit fram en uppförandekod som ska gälla för alla bolåneför-

medlare som bankerna samarbetar med. Uppförandekoden

säkerställer med sina krav en enhetlighet i förmedlarbranschen

avseende bland annat kunskapskrav och regelefterlevnad för

förmedlarens personal, samt att ersättning i samband med bolå-

neförmedling följer de ersättningsregler för personal som gäller

för banker vid kreditgivning i form av endast fast ersättning.

Leverantörskod

SBAB:s leverantörskod är bilagd till samtliga av våra leverantörs-

avtal. Den redogör för SBAB:s syn och förväntningar på våra

leverantörers hållbarhetsarbete samt efterlevnad av internatio-

nella riktlinjer och principer. Vi följer även upp hur de största

leverantörerna efterlever leverantörskoden.

Koden ﬁnns publicerad på sbab.se.

Visselblåsarfunktion

För oss på SBAB är det mycket viktigt att vi har ett öppet före-

tagsklimat och att eventuella missförhållanden snabbt kommer

fram. Vi har en intern visselblåsarkanal som tillhandahålls av en

extern leverantör. Genom kanalen kan misstänkta missförhållan-

den som har ett allmänintresse, eller som strider mot unionsrät-

ten, rapporteras konﬁdentiellt och med anonymitet. Under 2022

har det inkommit en visselblåsning.

Läs mer på sidan 171-172.

30 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

Vårt engagemang skapar en mer

nkluderande bostadsmarkna

Vårt engagemang skapar en mer inklude-

rande bostadsmarknad

På SBAB vill vi att alla ska kunna bo i

bostäder som de har råd med, och att alla

ska kunna fatta kloka beslut för en trygg

boendeekonomi och ha möjlighet att bo

hållbart. Både idag och i framtiden. Som

kreditgivare är SBAB med och påverkar

vad som byggs och hur det byggs. Genom

dialog och samverkan vill vi bidra till

bättre, sundare och mer inkluderande

boendemiljöer.

Ett hållbart samhälle är ett samhälle där

alla har någonstans att bo

Höga priser i kombination med bolånetak

och amorteringskrav stänger ute många

hushåll från bostadsmarknaden. I många

kommuner är det dessutom svårt att få

tillgång till en hyresrätt. Många tvingas

därför hoppa runt bland dyra andra-

handskontrakt. Förutom politiska åtgär-

der krävs samverkan mellan både

bostadsﬁnansiärer och byggbranschen

för att kunna minska dessa problem. Här

vill SBAB ha en aktiv roll där en del är att

ﬁnansiera nybyggnation. Under 2022

ﬁnansierade vi 7 181 nybyggda bostäder

(5 712).

Samarbeten för nya boendeformer

Regelverken som har skapats för att

bromsa skuldsättningen bland de svenska

hushållen och dämpa prisutvecklingen på

bostäder har bidragit till att trösklarna in

på den svenska bostadsmarknaden är

väldigt höga. Nya boende- och upplåtel-

seformer har uppstått och SBAB diskute-

rar med kunder och partners om potenti-

ella samarbeten kring nya boendeformer

och nya sätt att bygga bostäder. HSB

Dela och Riksbyggen hyrköp är exempel

på boendeformer som vänder sig till unga

vuxna. Det innebär att kunden köper

halva lägenheten och samäger resterande

del tillsammans med bostadsutvecklaren.

Efter fem år har kunden möjlighet att

köpa ut den kvarstående delen. SBAB

samarbetar även med BoKlok, ett boen-

dekoncept framtaget av Skanska och

IKEA, som utvecklar och bygger hållbara

bostäder som ﬂer kan ha råd med.

Ytterligare ett samarbete kring frågan

om nya boendeformer genomförs sedan

många år med Stockholms Stadsmission.

Där har SBAB bland annat bidragit till

Bostad 2030, ett program som Stock-

holms Stadsmission driver med fokus på

att få fram bostäder för människor som

står långt ifrån bostadsmarknaden.

Verka för en sund byggbransch och

mänskliga rättigheter vid nybyggnation

Parallellt med den höga byggnadstakten i

Sverige under 2010-talet har det skett en

oroväckande utveckling av hur bostäder

och infrastruktur byggs. Flera undersök-

ningar visar att det förekommer undan-

hållande av skatter, illegal arbetskraft och

lönedumpning samt att arbetstagares

rättigheter inte alltid respekteras i entre-

prenörsleden på byggarbetsplatser. Ban-

ker utgör en viktig del i hela processen vid

nybyggnation. Som en del av vårt gemen-

samma samhällsansvar, och i dialog med

byggbranschen, har Danske Bank, Han-

delsbanken, Nordea, SBAB, SEB, Spar-

bankerna och Swedbank gemensamt

startat ett branschinitiativ. Initiativet syf-

tar till att motverka och minska risken för

ekonomisk kriminalitet i byggbranschen,

vilket görs genom att beakta ett antal

faktorer i kreditgivningen och därigenom

ställa högre krav på att bankens kund ska

ha kontroll över sin produktion. Ambitio-

nen är att skapa ökad kontroll över vilken

arbetskraft som nyttjas i alla leverantörs-

led. Genom branschinitiativet vill ban-

kerna bidra till en mer hållbar bygg-

bransch.

SBAB Gillar! lyfter blicken och inspireras av andras bra initiativ. Oavsett om det

handlar om trygghet, hållbarhet, nya bostäder, äldres bostäder eller, studentbostä-

der. Världen är full av röster och aktörer med inspirerande initiativ för bättre och

mer hållbart boende. Det gillar vi! Under 2022 publicerade vi 5 artiklar där vi lyfte

bra exempel på ovan teman.

Bra och hållbara initiativ för bättre boende

Gillar!

Ansvarsfull fastighetsförvaltning

En nära medborgardialog är en fram-

gångsfaktor för fastighetsägare med sik-

tet inställt på långsiktigt värdeskapande.

Många fastighetsägare gör olika insatser

för en bättre samhällsutveckling i

bostadsområdet, exempelvis åtgärder för

ökad trygghet, ökat samhällsengage-

mang och valdeltagande samt för för-

bättrade skolresultat. SBAB samverkar i

olika sociala projekt tillsammans med

våra kunder där vi kan bidra till bättre

boende och boendeekonomi och en mer

inkluderande bostadsmarknad.

Alla har rätt till bostad och social trygg-

het

Rätten till bostad är stadgad såväl i FN:s

konvention om mänskliga rättigheter som

i svensk grundlag. Vi samarbetar sedan

många år tillbaka med Stockholms Stads-

mission för att på olika sätt stödja deras

arbete med boendelösningar för männ-

iskor som lever i hemlöshet och i social

utsatthet. I syfte att bidra till en bättre

boendesituation för hemlösa och socialt

utsatta människor stödjer vi även Situa-

tion Stockholm och Faktum. Deras idé är

att attrahera läsare till sina tidningar och

på så sätt skapa arbete och en inkomst

för tidningarnas försäljare, vilket stödjer

dem i deras väg tillbaka till ett mer ordnat

liv med eget boende.

31SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

Utlåning

IT utrustning

Kopieringspapper

Avfall

Jobbresor inklusive hotell

Serverhallar

Vatten

Scope 3

Uppströms

Scope 3

Nedströms

Elförbrukning, fjärrvärme

fjärrkyla i våra egna lokaler

Scope 2

COe

Villor

Flerbostadshus

Bostadsrätt

Fritidshus

COe COeCOe COe

Tillsammans för klimatet

SBAB:s utsläpp enligt Green House Gas protokollet

SBAB:s utsläpp omfattar främst utlåning till kunder (Scope 3 nedströms). SBAB:s indirekta utsläpp som kommer från

inköpt energi är begränsad (Scope 2 & Scope 3 uppströms). SBAB har inga direkta utsläpp inne i verksamheten (Scope 1).

Bostäder står för en stor del av den totala energiförbrukningen i

Sverige. Många fastigheter lever inte heller upp till de krav vi har

på energiförbrukning idag. Här kan SBAB som ﬁnansiär av bostä-

der göra stor skillnad. Tillsammans med våra kunder, leverantö-

rer och andra intressenter jobbar vi för att minska både våra kun-

ders energiförbrukning samt vårt eget klimatavtryck.

Vårt klimatmål vägleder oss

Grunden för ett eektivt klimatarbete är att förstå, noggrant

mäta och sätta mål för sina koldioxidutsläpp. För SBAB:s del kan

vi göra störst skillnad genom att stötta våra kunder i deras kli-

matomställning. I december 2022 antog därför SBAB ett klimat-

mål för att minska utsläppsintensiteten (kgCOe per kvm) från

vår utlåningsportfölj med 50 procent till 2038. Klimatmålet är

ett stort och viktigt steg för SBAB att driva på den gröna om-

ställningen. Målet är i linje med det globala 1,5- graders målet

och rapporteras årligen i vår Klimatrapport. Målet är veten-

skapsbaserat och ska valideras med hjälp av Science Based Tar-

gets initiative. Genom att mäta och målsätta de utsläpp våra

kunders bostäder och fastigheter orsakar kan vi på ett målmed-

vetet sätt arbeta för att minska den största klimatpåverkan vi

har – vår ﬁnansiering.

Läs mer på sidan 172-173.

GHG Protocol inkluderar sju växthusgaser; Koldioxid, CO2, Metangas, CH4, Nitrösa gaser, N2O, Hydroﬂu-

orocarbon, HFCs , Perﬂuorcarbon, PFCs, Nitrotriﬂuroid, NF3 , Svavelhexaﬂuorid, SF6 . Dessa gaser har olika

uppvärmningspotential (GWP, global warming potential). Till exempel har CO2 potentialen 1 medan CH4 har

potentialen 25. Därför konverteras alla gaser till koldioxidekvivalenter CO2e.

32 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

Watt?!

J, 8 600kWh

närmare bestämt*

sbab.se/kilowattjakten

* Avser möjlig snittbesparing på årsbasis för ett

hushåll i villa eller radhus som väljer att investera

i den mest energibesparande åtgärden som

föreslås i vår samarbetspartner Hemmas ﬂöde.

Tillsammans energieektiviserar vi Sveriges bostäder

För att nå vårt mål behöver vi ett nära samarbete med våra kun-

der. Genom vår utlåning kan vi påverka bostadsmarknaden med

innovativa lösningar, krav, villkor och tips för att minska energi-

förbrukningen hos våra kunder. Under 2022 lanserade SBAB ett

samarbete med Hemma® där våra privatkunder kan räkna på

energiinvesteringar i sina hem. Hemma® ger våra kunder rekom-

mendationer på energiförbättringar och en kostnadskalkyl.

Energiförbättringar kan till exempel vara att installera solceller,

bergvärmepump, luftvärmepump med mera. Förutom tjänsten

Hemma erbjuder SBAB ﬂera tjänster som hjälper våra kunder att

spara och bo mer energieektivt. Med Tibber får privatkunden

via SBAB ett förmånligt elavtal som dessutom hjälper kunden att

få koll, optimera samt sänka sin elförbrukning. Och med Anti-

cimex tjänst erbjuder vi kunden energirådgivning.

SBAB:s gröna lån motiverar

Sedan 2018 ger SBAB per automatik ut ett grönt bolån till kunder

som bor i villa eller ﬂerbostadshus med giltig energideklaration

motsvarande energiklass A, B eller C. Ju bättre energiklass,

desto större ränteavdrag på bolåneräntan. Det gröna bolånet ser

vi som ett incitament för våra kunder att satsa mer på energief-

fektiva bostäder. Vid utgången av 2022 hade 17 305 (15 663) pri-

vatbostäder ett grönt bolån hos SBAB, motsvarande en bolåne-

volym om 41,7 mdr. Totalt innebär det att de gröna bolånen står

för cirka 12 procent (11,1) av SBAB:s totala bolånestock.

SBAB erbjuder även grönt investeringslån till företag och

bostadsrättsföreningar. Det är ett lån anpassat för kunder som

gör energieektiviseringar i sina fastigheter. Exempelvis kan det

handla om att byta ut fönster eller att investera i en ny fossilfri

värmekälla. Vid årets utgång hade 50 (54) företags- och

bostadsrättsföreningskunder ett grönt investeringslån hos

SBAB, motsvarande en kreditvolym om 136,0 mnkr (155,4). Vi

har dessutom slutit ett grönt kretslopp där våra gröna bo- och

investeringslån ﬁnansieras med öronmärkta gröna obligationer.

Läs mer om våra gröna obligationer på sidan 42.

SBAB minskar sin egen klimatpåverkan

SBAB är en digital bank. Vi har inga bankkontor utan nås i huvud-

sak via digitala kanaler och telefon. På så sätt undviker vi onö-

diga transporter och drift av en mängd kontor runt om i landet.

SBAB:s egen och direkta påverkan är därför förhållandevis liten.

Trots det arbetar vi systematiskt med att minska vår klimatpå-

verkan genom hela verksamheten. Det vi inte kan minska klimat-

kompenserar vi för. Vi har sedan 2006 mätt våra utsläpp och

gjort ett klimatbokslut som vi årligen redovisar och ständigt

utvecklar. Vi har även ett reduktionsmål att minska våra direkta

och indirekta (uppströms) utsläpp med 15 procent till från 2021

till 2025. Ett exempel på utsläppskälla vi jobbar aktivt med att

minska är utsläppen från de serverhallar som vi använder

utrymme i. Där har vi en proaktiv dialog med våra leverantörer

som jobbar målmedvetet med att minska sina utsläpp.

Läs mer på sidan 172-173.

33SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ansvar och transparens

Attraktiv

arbetsplats

Att jobba på SBAB är att göra skillnad och vara en del av en gemenskap med högt

engagemang där det är nära till både samarbete och skratt. Tillsammans är vi före-

tagets viktigaste tillgång. Vår motivation, vårt engagemang och självdriv är en för-

utsättning för SBAB:s långsiktiga konkurrenskraft och framgång. På SBAB har alla

möjligheten att växa.

Fördjupning om målområdet ﬁnns i hållbarhetsnoterna på sidan 173.

Bidrag till de globala hållbarhetsmålen

34 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Företagskultur

Ledarskap

Respekt & Jämlikhet

Attrahera &

Rekrytera

Hälsa

Lärande &

Utveckling

Ersättning

Vi är SBAB

För att nå vår vision behöver vi som jobbar

på SBAB vara engagerade, motiverade

och dela vår gemensamma attityd. Vår

attityd tydliggör vi med våra värderingar,

som också är grunden i vår företagskultur.

Vi är övertygade om att hur vi arbetar till-

sammans är avgörande för att SBAB lång-

siktigt ska fortsätta vara ett konkurrens-

kraftigt företag. Därför arbetar vi aktivt

med att vidareutveckla vårt värderings-

drivna arbetssätt med den självdrivna

medarbetaren, teamet och ledarskapet i

centrum. Vi har en väl etablerad HR-stra-

tegi som vi arbetar långsiktigt och foku-

serat med. Den omfattar sju fokusområ-

den: företagskultur, ledarskap, respekt &

jämlikhet, attrahera & rekrytera, lärande

& utveckling, hälsa samt ersättning.

Genom att kontinuerligt och målmedve-

tet arbeta med och utveckla dessa områ-

den fortsätter vi att vara en av Sveriges

bästa arbetsplatser.

Engagemang och upplevelse

Att vara en attraktiv arbetsplats över tid

är ett målmedvetet och långsiktigt

arbete. SBAB:s värderingsdrivna arbets-

sätt präglas av tillit, prestigelöshet, kun-

skapsdelning och samarbete. Det skapar

förutsättningar för självdriv, engagemang

och motivation. För att undersöka det

gemensamma engagemanget och upple-

velsen av arbetsplatsen genomför vi

medarbetarundersökningar. Under 2022

utvecklade SBAB både metod och pro-

cess för dessa för att få nya infallsvinklar

och ett bättre digitalt verktyg. Varje mät-

ning ger ett underlag för analys och dialog

både på avdelnings, team- och individ-

nivå. En ökad förståelse för vad som fung-

erar bra och vad som behöver utvecklas

hjälper oss att rikta insatserna rätt. Tips

och övningar är utformade utifrån vårt

värderingsdrivna arbetssätt och fram-

tagna både för individer och team. I med-

arbetarundersökningen Q3 2022 deltog

hela 97 procent. Mätningen undersöker

påståenden som driver engagemang och

allt sammantaget visade den att Engage-

mangsindex ligger på 4,2 av 5,0. År 2022

rankades SBAB som den femte bästa

arbetsplatsen i Sverige av Great Place to

Work (GPTW) i kategorin stora företag. På

GPTW:s Europalista placerade vi oss på

plats åtta bland stora företag.

Värderingsdrivet arbetssätt på riktigt

SBAB är ett värderingsdrivet företag.

Våra värderingar genomsyrar hela verk-

samheten, de ﬁnns med i allt vi gör och

präglar hur vi agerar gentemot varandra

och våra kunder. På SBAB väntar vi inte på

att företagsledningen med instruktioner

och delegering ska styra hur vi når våra

mål. I stället är det vårt starka gemen-

samma engagemang som gör att vi når

våra ambitioner. På SBAB tar alla ansvar

och fattar kloka beslut i vardagen vilket

skapar ett tempo som gör oss konkur-

renskraftiga. För att ytterligare förstärka

våra samarbetsförmågor utvecklade vi

under 2022 ett koncept för teamutveck-

ling. Vi kallar det ”Tillsammans” eftersom

det syftar till att både träna och öka våra

förmågor att lyckas tillsammans. Genom

ökad kunskap och praktiskt stöd i varda-

gen främjar vi ett eektfullt teamarbete. I

vår medarbetarundersökning är påståen-

den som mäter upplevelsen av våra rela-

tioner till kollegor vårt högst skattade

område (Relation till kollegor-index är 4,5

av 5,0.

Ledarskap präglat av tydlighet och

empati

SBAB:s ledarskap baseras på tillit och

inkludering och syftar till att skapa förut-

sättningar för alla att vara självdrivande

medarbetare. Ledarskapet präglas av

tydlighet, empati och helhetstänk. På

SBAB förväntar vi oss att alla våra ledare

är inkluderande och inkännande, men

också tydliga, transparenta och tar det

ansvar och de beslut som behövs för vår

aär. I vår medarbetarundersökning ser vi

att ledarskapet är uppskattat då påstå-

enden kopplade till våra upplevelser av

vår närmaste chefs ledarskap ligger bland

de tre högst skattade områdena (Relation

till chef-index (4,4 av 5,0). Vi vill ge våra

ledare förutsättningar att lyckas. Viktiga

forum för kunskapsdelning, utveckling

och kommunikation för ledare är Ledar-

puls och Ledarforum.

Hälsomodell för långsiktig och hållbar

hälsa

Vi vill möjliggöra för alla som jobbar på

SBAB att ha en bra balans i livet. Livet

innehåller många olika faser och utma-

ningar både på och utanför arbetet. Häl-

soarbetet på SBAB syftar till att stötta

alla på likvärdiga villkor oberoende av livs-

situation. Vi vill hjälpa alla att hitta balans

i livet genom självledarskap. För att före-

bygga ohälsa arbetar SBAB för en hälso-

sam arbetsmiljö, en hållbar arbetsbelast-

ning och ett proaktivt stöd i självledar-

skap för hälsa. Oavsett hur ens liv ser ut

just nu inspirerar, möjliggör och upp-

35SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Attraktiv arbetsplats

muntras vi till att tänka proaktivt och

agera i en hållbar och hälsosam riktning.

Vår hälsomodell stöttar var och en av oss i

att skapa förutsättningar för sin egen

hållbarhet. Modellen betonar betydelsen

av reﬂektion, återhämtning samt vikten

av variation och helhetstänk vad gäller

hälsa och välmående. Att vårt arbete för

hälsa uppskattas syns i medarbetarun-

dersökningens Hälsoindexet (4,2 av 5,0)

som bland annat mäter upplevelsen av

stöd, inspiration för hälsa och välmående

samt möjlighet till balans mellan arbete

och fritid.

Rekrytering på vårt sätt, helt enkelt

När vi rekryterar fokuserar vi på att hitta

personer med rätt attityd som med indivi-

duella olikheter, kompetens och erfaren-

heter kan göra vårt team starkare. Genom

vårt medarbetarlöfte gör vi det lättare för

kandidater att ta ställning till om vi är rätt

arbetsplats för dem. Vårt medarbetar-

löfte består av fyra huvudbudskap och

speglar vår insida utåt:

•

Ambitionen: Alltid steget före – för

bättre boende och boendeekonomi.

•

Vårt samhällsansvar: Vårt vinstin-

tresse – ett hållbart samhälle.

•

Vårt medarbetarfokus: Du gör skillnad

– vi vill se dig växa.

•

Vår kultur: Nära till samarbete och

skratt – vår viktiga gemenskap.

SBAB:s jobbsajt är en viktig mötesplats

där besökaren ges möjlighet att uppleva

hur det är att arbeta här. Genom att se,

lyssna på poddar, läsa eller prata med

någon av oss som jobbar på SBAB får den

som besöker sajten chansen att möta oss

på det sätt som passar personen bäst.

Lärande och utveckling, vi slutar aldrig

växa

För att vara långsiktigt konkurrenskraf-

tiga i en föränderlig värld behöver alla

utveckla sin kompetens över tid. Lärande

och utveckling är avgörande för SBAB:s

framtid och även centralt för att attra-

hera och behålla kollegor. SBAB:s värde-

ringsdrivna arbetssätt skapar förutsätt-

ningar för en lärande organisation och

arbetet utgår från tre dimensioner:

•

Vilja: var och en vill utvecklas och för-

står varför lärande är viktigt

•

Kunna: lärande uppmuntras och att det

ﬁnns förutsättningar och stöd för att

kontinuerligt utvecklas som individ och

team

•

Göra: var och en har förmåga och vanor

som gör att lärande och utveckling är

en naturlig del av vardagen

Respekt och jämlikhet, en självklarhet

som alla behöver träna på

För SBAB är det självklart att alla ska ha

samma rättigheter, skyldigheter och möj-

ligheter gällande allt som rör arbetsplat-

sen. I våra värderingar är inkludering cen-

tralt och vi är övertygade om att en bland-

ning av åsikter, perspektiv och bakgrun-

der berikar SBAB och driver förändring,

utveckling och innovation. Tillsammans

med stiftelsen Make Equal har vi skapat

Respekttrappan, ett praktiskt arbets-

verktyg som syftar till att skapa förut-

sättningar för att lära, reﬂektera och

samtala om respekt och jämlikhet. På

SBAB gillar vi att dela vår kunskap och

bidra till ett mer inkluderande samhälle.

Därför ﬁnns även Respekttrappan att

hämta gratis på ”respekttrappan.se”.

Verktyget är tillgängligt både på svenska

och engelska och passar för alla arbets-

platser oavsett bransch.

1. Tänk

2. Lär

3. Quizz

4. Upplev

5. Reﬂ ekter

6. Kartlägg

7. Gör

36 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Attraktiv arbetsplats

37SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Attraktiv arbetsplats

Sund

ﬁnanser

Bidrag till de globala hållbarhetsmålen

Som en del av bostadsmarknaden och det ﬁnansiella systemet har SBAB ett ansvar

att bidra till en långsiktigt hållbar samhällsekonomi. Väl fungerande banker bidrar

till tillväxt, utveckling och sysselsättning i samhället och utgör en viktig del av den

ﬁnansiella stabiliteten. Sunda ﬁnanser är en förutsättning för att vi ska kunna

bedriva en hållbar aärsverksamhet och i förlängningen skapa värden för SBAB,

våra intressenter och samhället i stort.

Fördjupning om målområdet ﬁnns i hållbarhetsnoterna på sidan 174.

38 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Sund

ﬁnanser

Hållbar aärsverksamhet

Ansvarsfull tillväxt

Att växa är centralt för företag på konkur-

rensutsatta marknader. Tillväxt är ytterst

ett bevis på att ett företags kunderbju-

dande är efterfrågat. Ansvarsfull kredit-

givning är en förutsättning för SBAB:s

ansvarsfulla tillväxt och vår kreditgivning

ska alltid vara långsiktigt hållbar.

SBAB:s totala utlåning växte under

2022 med 9,1 procent (10,5) och uppgick

vid utgången av 2022 till 509,5 mdkr

(467,0). Av den totala utlåningen utgjorde

349,0 mdkr (334,9) bolån, 2,1 mdkr (2,3)

privatlån, 90,7 mdkr (68,7) utlåning till

fastighetsbolag och 67,7 mdkr (61,1) utlå-

ning till bostadsrättsföreningar. Inlåningen

växte under 2022, med 25,9 procent (6,9)

till totalt182,4 mdkr (145,0). Att så många

människor vill vara kunder hos SBAB är ett

tydligt kvitto på att vi har ett attraktivt

och uppskattat kunderbjudande.

Vi har som bank ett stort ansvar att

inte bidra till att våra kunder riskerar att

hamna i en svår ekonomisk situation. Där-

för ställs det stora krav på oss att så långt

det är möjligt säkerställa att en kund kla-

rar av att hantera de räntekostnader och

amorteringar ett lån innebär, över tid. Vi

behöver hela tiden utveckla vår förmåga

att bedöma kreditvärdigheten för att

säkerställa att SBAB:s risktagande är rim-

ligt och att våra kunder lånar rätt belopp

till rätt pris. Viktiga mått är till exempel

kundernas belåningsgrad och skuldkvot.

Vi följer noga kreditkvaliteten i vårt kund-

inﬂöde och gör justeringar i kreditregler

när det behövs. Sådana justeringar kan

bland annat innefatta att anpassa verk-

samheten efter nya amorteringsregler

samt utveckla de kreditregler som vi till-

lämpar i vår kreditgivningsprocess. Ett

viktigt instrument för att säkerställa god

kreditkvalitet är våra räntesättningsmo-

deller för kreditgivning, vilka ger våra kun-

der incitament att minska risken både för

sig själva och för SBAB.

Klimatarbetet allt viktigare för

vår portfölj

Ansvarsfull tillväxt handlar också om att

vår tillväxt måste vara långsiktigt hållbar

utifrån ett energi- och klimatperspektiv.

Det innebär bland annat att vi ska bidra

till att de bostäder och fastigheter som vi

ﬁnansierar ska bli mer energieektiva.

Det gör vi exempelvis genom stimulanser

i form av gröna utlåningsprodukter, tek-

nisk konsultation genom samarbetspart-

ners samt genom olika strategiska vägval

i vår utlåning. Olika hållbarhetskriterier

kommer i framtiden att ges större

utrymme i kreditbeviljningsbeslut.

Läs mer på sidan 32.

Ansvarfull tillväxt handlar också om att

beakta klimatrisker. Det gör vi genom att

mäta och rapportera om klimatrisker i vår

portfölj. Under 2022 integrerade vi arbe-

tet med klimatrisker ytterligare i vår verk-

samhet där vi arbetar med en nyckeltals-

indikator (KRI) som följs upp kvartalsvis i

den löpande riskrapporteringen. Klima-

trisk är även inkluderad i vår övergripande

riskinstruktion.

Kostnadseektivitet

För att säkerställa SBAB:s långsiktiga

konkurrenskraft krävs investeringar.

Investeringar kräver i sin tur tillväxt och

större aärsvolymer. Vi vill växa ansvars-

fullt, med god lönsamhet och alltid till rätt

risk. God lönsamhet förutsätter långsik-

tig och hög kostnadseektivitet, med

låga marginalkostnader för tillväxt och

utveckling av kunderbjudandet.

Att bedriva bankverksamhet har under

senare år blivit alltmer komplext och krä-

vande, dels till följd av den ökade digitali-

seringen och förändrade kundbehov, dels

på grund av den regulatoriska utveck-

lingen. Den senare rör bland annat frågor

inom kundmötet, redovisning, rapporte-

ring, kapital, risk och likviditet. Den ökade

komplexiteten medför ökade investerings-

behov som i sin tur ökar de fasta kostna-

derna för att bedriva bankverksamhet.

Digitalisering och nya kundbehov för-

ändrar i grunden värdet av kunderbjudan-

det, hur det erbjuds och vad kunden beta-

lar för varje produkt och tjänst. Digitalise-

ringen gör det väsentligt lättare för kon-

sumenter att jämföra produkter och pri-

ser, vilket gör att varor och tjänster

utsätts för ökad konkurrens. Kostnaderna

för att distribuera tjänster digitalt, däri-

bland ﬁnansiella tjänster, är låga. Margi-

nalkostnaden, det vill säga kostnaden för

att erbjuda ytterligare en tjänsteenhet

digitalt, är mycket låga och rör sig i många

fall mot noll. Ett undantag är priset på

lånade pengar – det är en ändlig tillgång.

Att låna ut pengar medför också en risk,

varför lånade pengar alltid har ett pris.

S skapas vårt resultat

Vår totala utlåning till privatpersoner, fastighetsbolag och

bostadsrättsföreningar uppgick vid utgången av året till 509,5

mdkr. Som ersättning för dessa lån erhåller vi ränta. Skillnaden

mellan räntekostnaden för vår ﬁnansiering och den totala sum-

man som våra låntagare betalar in i form av ränta kallas för rän-

tenetto. Vårt slutgiltiga resultat består förenklat av räntenettot

minus kostnaderna för att bedriva vår verksamhet samt kredit-

förluster. Resultatet för 2022 uppgick till 2 081 mnkr (2081).

39SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Sunda ﬁnanser

På SBAB sker våra kundmöten via digitala

kanaler och telefon, med undantag för

våra största företags- och bostadsrätts-

föreningskunder som vi träar såväl

fysiskt som på distans.

För vår långsiktiga konkurrenskraft är

kostnadseektivitet väldigt viktigt. För

att uppnå det behöver vi investera i verk-

samheten. Dels för att förbättra vårt kun-

derbjudande, dels för att möjliggöra till-

växt till så låga marginalkostnader som

möjligt. Vi strävar efter att marginalkost-

naderna för att växa med ﬂer kunder och

större volymer blir så låga att vi alltid ska

kunna erbjuda konkurrensmässiga villkor.

SBAB:s kostnader ökade under året

med 2,5 procent (11,8) till 1 529 mnkr (1

492), främst med anledning av fortsatta

investeringar inom områden som kund-

upplevelse och kundservice, digitalise-

ring samt IT. I procentuella termer växer

kostnaderna i något lägre takt än tidigare,

bland annat genom tydligare prioritering i

verksamheten.

Vi lägger fortsatt mycket fokus på att

slutföra arbetet med att byta ut vår kärn-

bankplattform. Den nya bankplattfor-

men implementeras successivt i olika

faser, varav majoriteten implementera-

des under 2022. Återstående faser ska

implementeras under början av 2023.

Moderna och ﬂexibla systemstöd är en

viktig del i att stärka SBAB:s framtida

konkurrenskraft samt förmåga att

utveckla digitala tjänster och förbättra

det digitala kundmötet.

Ett viktigt sätt att mäta kostnadsef-

fektivitet är K/I-talet, det vill säga kost-

naderna i relation till intäkterna. K/I-talet

säger hur mycket varje intjänad krona

egentligen kostar SBAB. Vi är fortsatt

den mest kostnadseektiva bolåneban-

ken i Sverige med ett K/I-tal på 32,7 pro-

cent (36,2).

Lönsamhet

Lönsamhet skapar förutsättningar för till-

växt och investeringar i verksamheten.

Det skapar också förutsättningar för

SBAB att bygga en stabil kapitalbas, vil-

ket är en förutsättning för förtroende från

våra intressenter, såsom kunder, obliga-

tionsinvesterare, ratinginstitut och myn-

digheter.

Vi uppnår lönsamhet genom att

utveckla och arbeta med både intäkts-

och kostnadssidan. De största påver-

kande faktorerna på intäktssidan är till-

växt i form av ﬂer kunder, ökade volymer i

utlåningen samt räntemarginalen på utlå-

ningen. På kostnadssidan är låga margi-

nalkostnader den viktigaste faktorn för

att uppnå långsiktig kostnadseektivitet,

både för att driva verksamheten och för

att växa. SBAB har ett lönsamhetsmål

från ägaren, den svenska staten, om

minst 10 procent avkastning på eget kapi-

tal över en konjunkturcykel. Avkastning

på eget kapital uppgick för 2022 till 10,5

procent (11,1).

Kapitalisering

Att SBAB är väl kapitaliserat är viktigt

eftersom det bidrar både till förtroende

från våra intressenter och till ekonomisk

stabilitet. Det är också viktigt eftersom

det möjliggör tillväxt i utlåningen, samti-

Nyckeltal i urval KONCERNEN

 

Balansposter

Total utlåning, mdkr , ,

Total inlåning, mdkr , ,

Resultatposter

Räntenetto, mnkr    

Provisionsnetto, mnkr  

Nettoresultat av ﬁnansiella transaktioner, mnkr - -

Kostnader, mnkr -  - 

Kreditförluster, mnkr - 

Påförda avgifter,riskskatt och resolutionsavgift,

mnkr - 

Rörelseresultat, mnkr    

Nyckeltal

Avkastning på eget kapital, % , ,

K/I-tal, % , ,

Kärnprimärkapitalrelation, % , ,

Utdelning, %  

2218 19 20 21

509

364

384

423

467

Total utlåning, mdkr

40 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Sunda ﬁnanser

...per segment

Bolån till privatpersoner

Den totala volymen bolån till privatpersoner ökade

under 20222med 4,2 procent till 349,0 mdkr (334,9).

Nyutlåningen uppgick till 57,2 mdkr (68,4).

+ ,%

Bostadsﬁnansiering till fastighetsbolag

Den totala volymen bostadsﬁnansiering till fastig-

hetsbolag ökade under 2022 med 32,0 procent till

90,7 mdkr (68,7). Nyutlåningen uppgick till 25,9 mdkr

(17,0).

+ ,%

Bostadsﬁnansiering till bostadsrättsföreningar

Den totala volymen bostadsﬁnansiering till bostads-

rättsföreningar ökade under 2022 med 10,8 procent

till 67,7 mdkr (61,1). Nyutlåningen uppgick till 12,5

mdkr (11,3).

+ ,%

digt som det bidrar till att säkerställa god motståndskraft i

händelse av sämre tider.

SBAB:s kapitalkrav styrs i stor utsträckning av externa lagar

och regler och tillsynen sköts av FI. Ägarens kapitalmål styr vil-

ken säkerhetsmarginal vi ska ha till de regulatoriska kraven.

Enligt SBAB:s kapitalmål från ägaren ska kärnprimärkapital-

relationen och den totala kapitalrelationen under normala för-

hållanden uppgå till minst 0,6 procentenheter över det av FI

kommunicerade kravet. Under 2022 fattade VD beslut om att

införa ett kompletterande kapitalmål gällande kärnprimärkapi-

tal. Målet började gälla från februari 2022 och innebär att

SBAB över tid, och under normala omständigheter, ska hålla en

buert motsvarande 1–3 procentenheter över FI:s kommuni-

cerade krav.

FI:s regelkrav motsvarade vid årsskiftet en kärnprimärkapi-

talrelation om 10,2 procent och en total kapitalrelation om 14,9

procent. SBAB:s faktiska kärnprimärkapitalrelation uppgick

vid utgången av året till 12,8 procent (13,5) och den totala kapi-

talrelationen till 17,8 procent (18,1), vilket ger en god marginal

till såväl externa krav som interna mål.

Läs mer om SBAB:s kapitalsituation på sid 59.

Utdelning

En del av vår ﬁnansiering kommer från vår ägare svenska sta-

ten i form av eget kapital. För sin insats får ägaren avkastning

genom den vinst som genereras i verksamheten. Av vinsten ska

enligt ägarens utdelningsmål minst 40 procent av resultatet

efter skatt delas ut, med hänsyn tagen till SBAB:s kapitalstruk-

tur. Styrelsen föreslår att utdelning för 2022 ska uppgå till 832

mnkr (832) i linje med ägarens mål. Resterande del av vinsten

återinvesteras i verksamheten.

Implementering av ny skatt för svenska

banker

Den 14 december 2021 beslutade Riksdagen

om en ny riskskatt för banker som infördes

den 1 januari 2022. Skatten infördes för kre-

ditinstitut som har skulder överstigande ett

gränsvärde på 150 miljarder kronor vid

beskattningsårets ingång. Skatten ska uppgå

till 0,05 procent av kreditinstitutets skulder

2022 för att sedan öka till 0,06 procent 2023.

För SBAB:s del uppgick skatten under 2022

till 261 mnkr (-) och påverkar således väsent-

lig SBAB:s resultat och ﬁnansiella nyckeltal.

Den nya skatten redovisas under en ny rad i

resultaträkning, påförda avgifter, tillsammans

med resolutionsavgiften, vilken tidigare rap-

porterades inom räntenettot. Resolutionsav-

giften uppgick för året till 184 mnk (172).

41SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Sunda ﬁnanser

God kreditkvalitet är viktigt för SBAB:s långsiktiga lönsamhet

eftersom det hjälper oss att undvika kreditförluster. Vi har även

ett ansvar att se till att våra kunder inte hamnar i besvärliga situ-

ationer om till exempel räntan skulle stiga. God kreditkvalitet är

därtill en förutsättning för ett högt kreditbetyg från ratinginsti-

tuten, vilket påverkar SBAB:s tillgång till förmånlig ﬁnansiering

på obligationsmarknaden.

Kreditkvaliteten i SBAB:s utlåning är fortsatt god trots den

ökade ekonomiska osäkerheten i omvärlden. Vi följer noga

utvecklingen och gör löpande bedömningar och analyser av kre-

ditriskerna i SBAB:s portfölj.

Under den senare delen av 2022 ökade hushållens utgifter

kraftigt, bland annat med anledning av de stigande räntorna, den

ökade inﬂationen samt de ökade el- och energipriserna. När vi

ger ut ett lån använder vi en boendekostnadskalkyl (den så kall-

lade kvar-att-leva-på-kalkylen) som prövar kundernas återbetal-

ningsförmåga på kort och lång sikt. Under året genomförde vi

uppdateringar av schablonkostnaderna för hushåll i kalkylen, det

vill säga kostnaden för att leva och bo, vilket för en del hushåll

resulterade i en betydande höjning. I kalkylen använder vi också

antaganden om högre räntor i framtiden, en så kallade kalkyl-

ränta, vilken vi under det fjärde kvartalet beslutade att höja från

6 till 7 procent. SBAB:s bolånekunder bedöms över lag ha en god

marginal att hantera en situation med ökade kostnader och rän-

tor. Den genomsnittliga belåningsgraden i SBAB:s bolåneportfölj

uppgick vid utgången av 2022 till 59 procent (55) och det

genomsnittliga bolånet till privatkunder till 1,9 mnkr (1,8).

Kreditkvaliteten i SBAB:s utlåning till fastighetsbolag, bostads-

utvecklare och bostadsrättsföreningar bedöms också som god.

Med anledning av den ökade osäkerheten på kapitalmarknaden

har SBAB under året ökat uppföljningsfrekvensen av fastighets-

bolagskunder med hög andel marknadsﬁnansiering och med

behov av reﬁnansiering på både kort och lång sikt. Vi fortsätter

därtill att följa upp kunder med byggnadskreditiv för bostads-

produktion, vilka kan komma att påverkas negativt av stigande

räntor samt ökande priser på insatsvaror och byggmaterial. För

fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar uppgick den

genomsnittliga belåningsgraden vid utgången av 2022 till

62 procent (63) respektive 33 procent (36).

Kreditförluster (netto) uppgick för helåret 2022 till 68 mnkr

(positivt 11) och bestod i all väsentlighet av ökade reserveringar

för framtida kreditförluster. De konstaterade kreditförlusterna

var fortsatt låga och uppgick för 2022 till 7 mnkr (13). Andelen

lån i kreditsteg 3 uppgick vid utgången av året till 0,07 procent

(0,05).

Go kreditkvalitet viktigt, nte minst  osäkr tider

S fungerar

SBAB:s grön obligationer

De medel som SBAB erhåller genom att emittera gröna obliga-

tioner används till att ﬁnansiera eller reﬁnansiera bostadsfastig-

heter som uppfyller ett antal kriterier för energieektivitet eller

innehar vissa miljöcertiﬁeringar. Villkoren för vidareutlåningen

samt förutsättningarna för utgivande av våra gröna obligationer

beskrivs närmare i SBAB:s gröna obligationsramverk (”SBAB

Green Bond Framework 2016” samt ”SBAB Group Green Bond

Framework 2019”), tillgängliga på sbab.se.

Det oberoende klimat- och miljöforskningsinstitutet CICERO

(Center for International Climate and Environmental Research –

Oslo) har granskat SBAB:s hållbarhetsarbete och godkänt de

investeringskategorier som lyfts fram som gröna investeringar i

ramverken. SBAB:s två gröna obligationsramverk klassas som

Medium Green. Utestående gröna obligationer uppgick vid års-

skiftet till cirka 36 mdkr (21,1).

S bidrar

SBAB:s grön obligationer

Varje år publicerar SBAB rapporten "Green Bonds Impact

Report". Den beskriver eekten av de bostadsfastigheter som

SBAB ﬁnansierar med gröna obligationer faktiskt har på miljön i

form av besparingar av växthusgasutsläpp uttryckt i koldioxide-

kvivalenter, CO

Godkända investeringsobjekt inom ramen för SBAB:s två

gröna obligationsramverk uppgick vid årsskiftet till 58 mdkr.

Det ramverk som publicerades 2016 med tillhörande säkerheter

utgick i oktober 2022 och för resterande del av året var bara

det ramverk som publicerades 2019 aktivt. Totalt har dessa

objekt under året beräknats generera en årlig besparing av

växthusgasutsläpp motsvarande 4 714 ton CO

e. SBAB:s andel

av ﬁnansieringen förväntas motsvara en besparing om 3 030

ton CO

e per år.”

Läs mer om återrapportering kring SBAB:s gröna obligationer

i hållbarhetsnoterna på sidan 174 samt i Impact report 2022.

42 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Sunda ﬁnanser

43SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Sunda ﬁnanser

Ekonomisk

redovisning

2022

44 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Förenkla balansräkning

SBAB:s tillgångar

mdkr



()

Värdepapper (likviditetsreserv)

För att hålla god likviditetsberedskap har SBAB olika former av

värdepapper, främst i form av en likviditetsportfölj.

Likviditetsportföljen ﬁnns till för att säkerställa tillgång till

ﬁnansiering i tider då SBAB:s normala ﬁnansieringskällor inte

fungerar tillfredsställande.



()

Utlåning till allmänheten

SBAB:s största tillgångspost i balansräkningen är utlåning till

allmänheten. Posten består av bolån och privatlån till

privatpersoner samt fastighetslån till företag och

bostadsrättsföreningar.



()

Utlåning till kreditinstitut

I den korta likviditetshanteringen använder sig SBAB bland annat

av repomarknaden för att placera eller låna pengar av andra banker.



()

Derivat

SBAB använder olika former av derivat på såväl tillgångs- som

skuldsidan för att skydda företaget mot oönskade ränte- eller

valutakursförändringar.



()

Totala tillgångar 

()

SBAB:s skulder och eget kapital

mdkr



()

Inlåning

SBAB:s utlåning ﬁnansieras bland annat genom inlåning från

allmänheten. Inlåning är när privatpersoner, företag eller

bostadsrättsföreningar sparar på SBAB:s sparkonton, i utbyte mot

sparränta.



()

Skulder till kreditinstitut

Se kommentar under posten ”Utlåning till kreditinstitut” ovan.



()

Emitterade värdepapper (upplåning)

Den största delen av SBAB:s utlåning ﬁnansieras genom upplåning

på kapitalmarknaden, vilket i balansräkningen omnämns som

emitterade värdepapper.



()

Derivat

Se kommentar under posten ”Derivat” ovan.



()

Efterställda skulder

SBAB använder efterställd skuld för att stärka kapitalpositionen.

Att skulderna är efterställda innebär att de vid en konkurs får

infrias först efter att andra skulder har blivit betalda.



()

Eget kapital



()

Totala skulder och eget kapital 

()

Förenkla resultaträkning

+ SBAB:s intäkter

mnkr



()

Räntenetto

SBAB:s största och viktigaste intäktspost är räntenettot som

består av skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader.

Ränteintäkterna kommer framför allt från bolån och fastighetslån,

medan räntekostnaderna i huvudsak består av kostnader för

upplåning och inlåning.

 

( )

Provisionsnetto

Provisionsnettot består i huvudsak av intäkter från

försäkringsförmedling och andra kreditrelaterade avgifter samt

kostnader relaterade till upplåning och värdering.



()

Nettoresultat av ﬁnansiella transaktioner

Nettoresultat av ﬁnansiella transaktioner uppstår genom SBAB:s

tillämpning av ﬁnansiella instrument och som en följd av

redovisningsmässiga värderingseekter.

-

(-)

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter består i huvudsak av intäkter från boende-

och boendeekonomitjänster i form av avgifter och annonsintäkter.



()

Totala intäkter  

( )

– SBAB:s kostnader

mnkr



()

Kostnader

SBAB:s kostnader består till största delen av personal-, lokal-

och marknadsföringskostnader samt kostnader för IT- och

aärsutveckling.

– 

(– )

Kreditförluster

Kreditförluster uppstår när SBAB:s kunder inte kan betala

sina räntor och amorteringar. Vi arbetar med att minimera

kreditförlusterna utifrån vår beslutade riskaptit.

Till följd av regelverkskrav tar vi också höjd för förväntade

framtida kreditförluster genom reserveringar.

–

()

Påförda avgifter

Ny rapporteringsrad för . Inom påförda avgifter ingår den nya

riskskatten som infördes  samt resolutionsavgiften som

tidigare rapporterades inom räntenettot.

–

()

Skatt

Skatt utgörs av inkomstskatt på , procent av årets resultat

med tillägg för skattemässiga justeringar samt eventuell justering

av skatt för tidigare år.

–

(–)

Totala kostnader – 

(– )

= Årets resultat

 

( )

Årets resultat består av de totala intäkterna minus de totala

kostnaderna. Resultatet återförs i eget kapital.

45SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Ekonomisk redovisningEkonomisk redovisning

Allmän information

Styrelsen har undertecknat och därmed

avgivit års- och hållbarhetsredovisningen

i sin helhet. Den legala årsredovisningen,

inklusive denna förvaltningsberättelse, är

reviderad och omfattar sidorna 44-65, 73

och 78-164. SBAB har upprättat en lag-

stadgad hållbarhetsrapport utifrån kra-

ven i årsredovisningslagen. Den lagstad-

gade hållbarhetsrapporten ingår i hållbar-

hetsredovisningen som upprättats i enlig-

het med GRI Standards: Core option.

SBAB:s hållbarhetsupplysningar framgår i

korsreferenser till årsredovisningslagen

och GRI på sidorna 175 och 181-182.

Hållbarhetsredovisningen har varit

föremål för översiktlig granskning. För

bolagsstyrningsrapporten har en så kall-

lad lagstadgad granskning genomförts,

vilken är mindre omfattande än en revi-

sion eller översiktlig granskning.

Organisation och verksamhet

SBAB har två aärsområden; Privat samt

Företag & Brf (Bostadsrättsföreningar).

Per den 31 december 2022 hade SBAB

863 (839) medarbetare (FTE, Full Time

Equivalent) på fem kontor; 388 (376) i

Solna, 49 (46) i Stockholm, 401 (400) i

Karlstad, 12 (8) i Göteborg och 13 (9) i

Malmö. I Solna sitter primärt IT och cen-

trala funktioner. I Stockholm sitter Booli

och Boappa. Kundservice och vissa andra

funktioner återﬁnns i Karlstad. I Göteborg

och Malmö ﬁnns lokalt kundansvariga och

tillhörande tjänster inom Företag & Brf.

Finansiella mål

Vår ägare, den svenska staten, har fast-

ställt följande övergripande ﬁnansiella

mål för SBAB:

• Lönsamhet: Avkastning på eget kapital

över en konjunkturcykel om minst 10

procent.

• Kapitalisering: Kärnprimärkapitalrela-

tion och total kapitalrelation om minst

0,6 procentenheter över FI:s kommuni-

cerade krav. Under januari 2022 fattade

VD beslut om att införa ett komplette-

rande kapitalmål gällande kärnprimär-

kapitalet. Målet började gälla 28 febru-

ari och innebär att SBAB över tid, och

under normala omständigheter, ska

hålla en buert motsvarande 1-3 pro-

centenheter över FI:s kommunicerade

krav. Det nya målet är ett komplement

till den av styrelsen beslutade nedre

gränsen på 0,6 procentenheter.

• Utdelning: Ordinarie utdelning om minst

40 procent av årets resultat efter skatt

med beaktande av koncernens kapital-

struktur.

Verksamhetsutveckling

Utlåning till allmänheten ökade under året

med 9 procent till totalt 509,5 mdkr

(467,0). Den totala nyutlåningen uppgick

till 105 mdkr (107). Av den totala utlå-

ningen utgjorde vid årsskiftet 349,0 mdkr

(334,9) bolån, 2,1 mdkr (2,3) privatlån,

90,7 mdkr (68,7) utlåning till fastighets-

bolag och 67,7 mdkr (61,1) utlåning till

bostadsrättsföreningar.

Finansiellt resultat

Verksamheten fortsatte att utvecklas väl

under 2022. SBAB:s rörelseresultat upp-

gick till 2 639 mnkr (2 641). Avkastning på

eget kapital uppgick till 10,5 procent

(11,1). Avkastning på eget kapital justerat

för riskskatten uppgick till 11,5 procent.

Intäkter

Räntenettot ökade till 4 655 mnkr (4 114),

främst hänförligt till ökad andel inlånings-

ﬁnansiering samt ökade inlåningsmargi-

naler. Ökade utlåningsvolymer påverkade

posten positivt samtidigt som minskade

utlåningsmarginaler för bolån påverkade

posten negativt. Provisionsnettot mins-

kade under perioden till 12 mnkr (29).

Nettoresultat av ﬁnansiella transaktioner

uppgick till –35 mnkr (–71).

Kostnader

Kostnaderna ökade till 1 529 mnkr (1 492),

främst drivet av ökade personalkostnader

och högre kostnader för av- och nedskriv-

ning av projekt. Antalet medarbetare

(FTE) ökade under året från 839 till 863.

Personalkostnaderna uppgick till 823

mnkr (786). Övriga kostnader exklusive

av- och nedskrivningar uppgick till 530

mnkr (589). Av- och nedskrivningar av

materiella och immateriella anläggnings-

tillgångar uppgick till 176 mnkr (117). K/I-

talet uppgick till 32,7 procent (36,2) och

K/U-talet till 0,31 procent (0,34).

Kreditförluster

Kreditförlusterna ökade under året till 68

mnkr (positivt 11), främst hänförligt till

ökade förlustreserveringar till följd av det

förändrade omvärldsläget och det för-

höjda ränteläget.De konstaterade kredit-

förlusterna uppgick till 7 mnkr (13).

Påförda avgifter

Under 2022 tillfördes en ny rapporte-

ringsrad i resultaträkningen, påförda

avgifter, placerad efter raden kreditför-

luster, netto. Inom påförda avgifter ingår

den nya svenska riskskatten, liksom reso-

lutionsavgiften, vilken tidigare rapporte-

rats inom räntenettot. Detta gör att jäm-

förbarheten i räntenettot påverkas mot

tidigare år. Riskskatten ska uppgå till 0,05

procent av kreditinstitutets skulder 2022

för att sedan öka till 0,06 procent 2023.

Påförda avgifter uppgick för 2022 till 445

mnkr (–), varav riskskatten utgjorde 261

mnkr (–) och resolutionsavgiften 184

mnkr (172).

Utdelning och vinstdisposition

Styrelsen föreslår årsstämman att aktie-

utdelningen för 2022 ska uppgå till 40

procent (40). Fullständigt förslag till

vinstdisposition återﬁnns senare i denna

redovisning. Se not

Ersättningar

Det föreligger inga skillnader i förslag till

riktlinjer för ersättning och andra anställ-

ningsvillkor till ledande befattningsha-

vare som ska beslutas på nästa års-

stämma jämfört med de riktlinjer som

gällt under året. Senaste beslutade rikt-

linjer återﬁnns i not

Händelser efter balansdagens utgång

Information om händelser efter balansda-

gens utgång återﬁnns i not

Ytterligare information

Ytterligare kommentarer kring koncer-

nens ﬁnansiella ställning återﬁnns senare

i denna redovisning.

Läs mer på sidan 78.

Koncernens resultat

46 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Koncernens resultat

18 19 20 2221

Index

200

250

300

350

400

18 19 20 2221

-5

18 19 20 2221

Hushåll, bostadslån

Hushåll, konsumtionslån

Företag, fastighetslån

Bostadsrättsföreningar

Hushåll

Icke-ﬁnansiella företag

Totalt

Villor

Lägenheter

Prisutveckling på bostäder

(HOX index 2005=100)

Utlåningstillväxt

(Procentuell 12-månadersförändring)

Inlåningstillväxt

(Procentuell 12-månadersförändring)

Källa: Valuegard, Statistiska Centralbyrån (SCB)

År 2022 inleddes med en stark realeko-

nomisk utveckling, måttlig inﬂation,

låga räntor, stigande bostadspriser och

en i övrigt het bostadsmarknad. Tillta-

gande inﬂation ﬁck dock centralbanker

runtom i världen att höja sina styrrän-

tor, så även Riksbanken i Sverige. Däref-

ter har bostadspriserna rasat, omsätt-

ningen på bostäder minskat och kon-

junkturutvecklingen bromsat in. Även

om det allmänna ekonomiska läget mot

slutet av året var förhållandevis gott

med bland annat en låg arbetslöshet,

ser hushåll och företag med misströs-

tan på framtiden där en lågkonjunktur

är oundviklig.

SBAB:s utlåning och lönsamhet påverkas

av utvecklingen på den svenska bostads-

marknaden. Utvecklingen på bostads-

marknaden påverkas i sin tur av hur det

går för svensk ekonomi som helhet. Sve-

rige är en liten starkt exportberoende

ekonomi som i hög utsträckning påverkas

av den internationella ekonomiska

utvecklingen.

Låga räntor gav stöd åt bostads-

marknaden

Under förra året inledde Riksbanken en

höjningscykel för styrräntan. I slutet av

april beslutades om en blygsam höjning

från 0 till 0,25 procent. Därefter kom

betydligt kraftigare höjningar, med 0,5

procentenheter i juli och med rekordhöga

1 procentenhet i september. Vid utgången

av året låg styrräntan på 2,5 procent och

bolåneräntorna på omkring 4 procent.

Riksbankens innehav av värdepapper,

som ökade med 334 miljarder kronor

under 2021, minskade med 155 miljarder

kronor under 2022. Riksbanken har köpt

värdepapper, bland annat statsobligatio-

ner och säkerställda obligationer, i syfte

att hålla ränteläget lågt och underlätta

kreditförsörjningen. Avvecklingen av vär-

depapperstillgångarna under 2022 ska

ses mot bakgrund av den snabbt tillta-

gande inﬂation och Riksbankens ambition

att pressa ned inﬂationen mot målet. Hur

snabbt innehavet kan avvecklas beror

dock även på hur de ﬁnansiella markna-

derna fungerar, däribland utbudet och

efterfrågan på olika typer av värdepapper.

De längre bolåneräntorna steg tidigt

under året till följd av snabbt stigande

marknadsräntor på bostadsobligationer.

Långa marknadsräntor hade stigit snabbt

då investerarna krävde högre nominell

avkastning med hänvisning till risken för

långvarigt hög inﬂation om centralban-

kerna skulle misslyckas med att pressa

tillbaka den mot målet. Riksbankens höj-

ningar av styrräntan från och med maj

bidrog till snabbt stigande räntor på

bostadslån, framför allt på lån med en

kort bindningstid. Senare under året, när

förtroendet för penningpolitiken hade

vuxit, påverkade den högre styrräntan

nästan uteslutande de korta bolånerän-

torna och lämnade de långa bolånerän-

torna i stort sett opåverkade.

Riksbanken har fortsatt att höja styr-

räntan under början av 2023, och kan

komma att höja den ytterligare om inﬂa-

tionen stannar kvar på höga nivåer. Mot

slutet av året förväntas dock såväl inﬂa-

tionen som styrräntan att börja falla till-

baka mot normala nivåer, och så även

bolåneräntorna.

Stigande räntor ﬁck

bostadsprisern att fall

47SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Marknadsöversikt

Bostadsmarknad – från glödhet till

iskall under årets lopp

År 2022 inleddes med trendmässigt sti-

gande bostadspriser, vilket redan i mars

förbyttes i trendmässigt sjunkande pri-

ser. Från och med augusti övergick

utvecklingen i mer regelrätt fallande pri-

ser, något som sedan höll i sig året ut.

Räknat från och med januari till december

föll bostadspriserna, för villor med

omkring 14 procent och förbostadsrätter

med omkring 10 procent.

Omsättningen på bostäder låg inled-

ningsvis under året på en hög nivå. För vil-

lor handlade det om en omsättning på 2,9

procent och för lägenheter på cirka 9,9

procent av bostäderna i respektive

bestånd. Det motsvaras av en säsongs-

rensad försäljningstakt på omkring 4 700

hus respektive 10 700 lägenheter i måna-

den. Mot slutet av året hade försäljnings-

takten sjunkit till en säsongsrensad för-

säljningstakt på 4 200 hus respektive

cirka 8 300 lägenheter i månaden, vilket

handlade om en nedgång med 9 procent

för hus respektive 23 procent för lägen-

heter jämfört med början av året.

Omsättningen på bostäder hade alltså

under året förändrats från initialt en god

nivå till avslutningsvis en nivå förenligt

med lågkonjunkturer. Andra förändringar

på bostadsmarknaden handlade bland

annat om längre annonstider, färre budgi-

vare, fallande budpremier och ett snabbt

stigande utbud. Utvecklingen kopplas i

stort samman med snabbt stigande rän-

tor och en osäkerhet om den framtida

ekonomiska utvecklingen.

Marknaden för nyproducerade bostä-

der påverkades på ett annorlunda sätt

jämfört med marknaden för beﬁntliga

bostäder. Antalet påbörjade bostadsbyg-

gen låg på en förhållandevis hög nivå

under 2022 även om byggtakten var lägre

jämfört med året innan. Mot slutet av året

föll dock försäljningstakten brant samti-

digt som andelen prissänkta steg från

rekordlåga till mer normala nivåer. Meka-

nismerna på denna marknad är dock

annorlunda jämfört med den för beﬁnt-

liga bostäder. Några större prisföränd-

ringar noterades inte under året. Stora

och snabba prisjusteringar under produk-

tionsfasen hör till ovanligheterna. Det kan

dock inte uteslutas att en svag utveckling

fortsätter på nyproduktionsmarknaden

ett tag efter att läget förbättrats på suc-

cessionsmarknaden.

Under 2022 dök det för första gången,

sedan SBAB började följa balansen i

nyproduktionen på bostäder genom

SBAB Booli Housing Market Index (HMI,

tillgängligt här), upp ett överskott på

hyresrätter för Sverige som helhet. Inled-

ningsvis under året stod en förklaring att

ﬁnna i lokalt hög byggtakt till förhållande-

vis höga hyror. Senare under året hand-

lade det om en kraftig nedgång i den köp-

kraftsberäknade efterfrågan på nyprodu-

cerade bostäder. Den senare förklaringen

innebar samtidigt att den tidigare tren-

den mot underskott för villor vände

uppåt. Mot slutet av året påverkade den

svagare efterfrågan även nyproduktions-

marknaderna för villor och bostadsrätter,

vilka trots förändringen och längre för-

säljningstider kan beskrivas beﬁnna sig i

balans.

Inlåningen från hushåll växte betydligt

snabbare än utlåningen

Under året växte hushållens bostadslån

med 4,0 procent (6,9) till totalt 4 050

mdkr (3 894). Lån till fastighetsbolag

inklusive bostadsrättsföreningar växte

med 7,8 procent (6,0) till totalt 996 mdkr

(924). Den lägre tillväxttakten för hushål-

lens lån kan förklaras av dels lägre

bostadspriser, dels en lägre omsättning på

bostäder. Den höga tillväxttakten för lån

till fastighetsbolag kan förklaras av förhål-

landevis många färdigställda lägenheter i

ﬂerbostadshus och av att fastighetsbola-

gen inte längre lika enkelt kan ﬁnansiera

sin verksamhet med egenﬁnansiering utan

i högre utsträckning går via bankerna.

Tillväxttakten för hushållens konsum-

tionslån föll snabbt under året till 1,8 pro-

cent (6,6) till totalt 282 mdkr (277). Det

snabbt försämrade konjunkturläget har

fått hushållen att dra ned på konsumtio-

nen av kapitalvaror, vilket är ett historiskt

vanligt förekommande mönster, vilket

minskat behovet av dessa lån.

Under året ökade inlåningen från hus-

håll med 7,1 procent (8,4), och vid

utgången av 2022 uppgick hushållens

inlåning till 2 561 mdkr (2 393). Hushål-

lens inlåning, som till stora delar görs på

bankkonton, ökade alltså i en betydligt

snabbare takt än deras bostadslån, vil-

ket delvis kan tillskrivas de högre ränte-

nivåerna. Det osäkra konjunkturläget

och ett så kallat försiktighetssparande-

under har också bidragit till hushållens

höga sparande.

Marknaden för inlåning från icke ﬁnan-

siella företag, inklusive bostadsrättsför-

eningar föll under året med 3,4 procent

(17,2) till totalt 1 429 mdkr (1 479). Föränd-

ringen jämfört med 2021 och det stora

raset kan förklaras av under omständig-

heterna förhållandevis höga investeringar

samtidigt som kostnaderna för många

insatsfaktorer, däribland energi, ökat

snabbt under året.

48 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Marknadsöversikt

Aärsområde Privat erbjuder privatper-

soner en rad tjänster relaterade till

boende och boendeekonomi, där bolån är

vår kärnprodukt. Utöver bolån erbjuder vi

även andra lån- och sparprodukter,

bostadssök, värderingstjänster, fastig-

hetsmäklartjänster, kommunikation i

bostads- och villaföreningar, förmedling

av hemförsäkring samt elavtal. Verksam-

heten bedrivs under varumärkena SBAB,

Booli, Hittamäklare och Boappa. Oavsett

vilket varumärke kunden kommer i kon-

takt med oss genom sker det digitalt eller

via telefon utan fysiska kundmöten. Vår

marknadsandel avseende bolån uppgick

vid årsskiftet till 8,51 procent, vilket gör

oss till den femte största bolåneaktören i

Sverige. Booli har Sveriges största utbud

av bostäder till salu och snart till salu och

hade under året i genomsnitt 1 415 000

unika besökare. SBAB:s strategi innefat-

tar att erbjuda ett värdeskapande och

särskiljande kunderbjudande relaterade

till boende och boendeekonomi med

tjänster för hela boenderesan.

Bolån

2022 var sammantaget ett år med lägre

aktivitet på bostadsmarknaden. Markna-

den för bostadskrediter växte med 4,2

procent under 2022 jämfört med en årlig

tillväxttakt om drygt 6 procent under de

tre senaste åren. Utvecklingen beror

bland annat på att antalet omsatta

objekt p marknaden var färre än under

2021. Den negativa prisutvecklingen har

även påverkat volymen bostadskrediter.

Bostadspriserna för villor sjönk med

omkring 14 procent och för bostadsrätter

med omkring 10 procent under året.

Konkurrensen på bolånemarknaden

fortsätter att vara hård. Den ökade kon-

kurrensen beror bland annat på att de

större bankerna återigen har ökat fokus

på bolån men också att nya aktörer har

etablerat sig på marknaden. Den ökade

konkurrensen driver ytterligare på beho-

vet av digitalisering för bättre kundupple-

velse och eektivitet.

SBAB:s nyutlåning av bolån uppgick

under året till 57,2 mdkr (68,4). Den totala

bolånevolymen ökade med 4,2 procent

(7,7) till totalt 349,0 mdkr (334,9). Det

placerar SBAB på femte plats efter de

fyra storbankerna med en marknadsandel

om 8,51 procent (8,51). Bolånevolymerna

fördelade sig vid årsskiftet på 292 000

bolånekunder (291 000) och 187 000

ﬁnansierade bolåneobjekt (186 000).

SBAB:s utlåning är koncentrerad till

Stockholms-, Öresunds och Göteborgs-

regionerna, vilka tillsammans represente-

rade 83,4 procent av bolånestocken. En

majoritet av SBAB:s bolånekunder valde

under året någon av våra kortare ränte-

bindningstider. Andelen av den totala

utlåningen med 3-månaders räntebind-

ning uppgick vid utgången av året till 53,2

procent (59,7). Den genomsnittliga belå-

ningsgraden i SBAB:s bolåneportfölj upp-

gick vid utgången av 2022 till 59 procent

(55). Det genomsnittliga bolånet till pri-

vatkunder uppgick vid samma tidpunkt

till 1,9 mnkr (1,8).

Samarbeten

En mindre del av SBAB:s utlåning till pri-

vatpersoner sker via förmedlingssamar-

beten med andra aktörer. Den totala voly-

men av förmedlade bolån uppgick vid

utgången av året till cirka 17 mdkr (17), vil-

ket motsvarar cirka 5,0 procent (5,1) av

SBAB:s totala utlåning till privatpersoner.

Beståndet av förmedlade bolån utgörs

dels av lån som är förmedlade i SBAB:s

eget varumärke, 11 mdkr (10), dels av lån

som är förmedlade i andras varumärken

med SBAB som kreditgivare, ca 6 mdkr

(7). SBAB och Sparbanken Syd ingick

under det fjärde kvartalet 2019 ett revi-

Aärsområde Privat

Förenklad resultaträkning, Privat

mnkr   

Rörelseintäkter      

Kostnader -  -  - 

Kreditförluster,

netto -  -

Påförda avgifter -

Rörelseresultat      

Avkastning på

eget kapital, % , , ,

Låneportföljens säkerhets-

sammansättning, Privat

mdkr   

Pantbrev , , ,

Bostadsrätt , , ,

Kommunal borgen

och direktlån

kommuner , , ,

Statlig

kreditgaranti , , ,

Bankgaranti , , ,

Övrig säkerhet , , ,

Privatlån

)

, , ,

Summa , , ,

)

Lån utan säkerhet till hushåll.

49SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Aärsområde Privat

Volym och marknadsandel, bolån Nyutlåning och lösen, bolån Volym och marknadsandel,

inlåning, privat

Ökade marknadsandelar

Den totala volymen bolån till privatpersoner ökade under året med 4,2 procent till totalt 349,0 mdkr (334,9), drivet av ett fortsatt

starkt kunderbjudande, konkurrenskraftiga räntor och hög kännedom. Marknadsandelen avseende bolån låg kvar på 8,51 procent

(8,51).

Bolån, mdkr

Marknadsandel, %

Nyutlåning Lösen

Totalt

Inlåning, mdkr

Marknadsandel, %

100

150

200

250

300

350

mdkr %

18 19 20 21 22

-60

-40

-20

mdkr %

18 19 20 21 22

-60

-40

-20

120

150

mdkr %

18 19 20 21 22

derat avtal avseende parternas samar-

betsavtal gällande förmedling av bolån,

där Sparbanken Syd förmedlat bolån

under eget varumärke med SBAB som

kreditgivare. Sparbanken Syd äger enligt

det reviderade avtalet rätt att förvärva

hela eller delar av den förmedlade bolåne-

stocken under perioden 1 juli 2020 till 31

december 2023. Det är nu fastställt att

överlåtelsen kommer ske i maj 2023. Per

den 31 december 2022 uppgick Sparban-

ken Syds bolånestock i SBAB till 5,5 mdkr.

SBAB kommer även fortsättningsvis

att förmedla bolån i eget varumärke via

utvalda samarbeten. För att uppnå

ansvarsfull tillväxt är det väsentligt att

samtliga distributionskanaler arbetar

hållbart. Det betyder att även SBAB:s

samarbetspartners skall verka för trans-

parens i sina kunderbjudanden och agera

på ett sådant sätt som stärker förtroen-

det för SBAB och ﬁnansmarknaden i all-

mänhet. Vi prioriterar samarbetspartners

där vi ser tillväxtpotential genom

moderna och digitala distributionssätt.

Privatlån

Ett privatlån är ett lån utan krav på säker-

het. Privatlånet binds inte till ett speciﬁkt

lånesyfte, som bostadslånet, men

används inte sällan som komplement till

bolånet i samband med bostadsﬁnansie-

ring. Vid årets utgång uppgick den totala

volymen privatlån till 2,1 mdkr (2,3). Mark-

nadsandelen uppgick vid samma tidpunkt

till 0,70 procent (0,78). Per den 31

december 2022 hade cirka 31 000 kun-

der (34 000) privatlån hos SBAB.

Sparkonto

SBAB:s attraktiva sparkontoerbjudande,

med enkla och bra villkor i förhållande till

andra aktörer på marknaden, har medfört

att många kunder väljer att spara sina

pengar hos oss. Inlåningen är viktig för att

vi ska kunna erbjuda ett konkurrenskraf-

tigt erbjudande för bolån och bostadsﬁ-

nansiering, då den utgör en växande och

värdefull andel av vår ﬁnansiering av utlå-

ningen. Våra sparkonton erbjuder konkur-

renskraftig ränta, är avgiftsfria, har fria

uttag och omfattas av den statliga insätt-

ningsgarantin. Inlåningen från privatper-

soner uppvisade under 2022 en mycket

god utveckling och uppgick vid utgången

av året till totalt 140,7 mdkr (101,8). Mark-

nadsandelen uppgick vid samma tidpunkt

till 5,53 procent (4,30). Vid årsskiftet

hade cirka 485 000 privatkunder

(402000) sparkonto hos SBAB. Ovan

utveckling är hänförlig till en konkurrens-

kraftig sparränta, marknadsföringsinsat-

ser samt ett fortsatt högt kontosparande

hos hushållen.

Användarutveckling och tjänster

Vårt kunderbjudande till privatpersoner

är ett ekosystem av tjänster som har med

boende och boendeekonomi att göra.

Med våra tjänster från Booli, Hittamäk-

lare, Boappa, SBAB och samarbetspart-

ners vill vi tillgodose våra kunders behov

genom hela boenderesan. Många besöker

varje månad SBAB:s hemsida för att han-

50 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Aärsområde Privat

Belåningsgrad (ltv)

i bolåneport följen

Genomsnittlig skuldkvot i

nyutlåningen under 2022

Bolåneportföljens geograﬁska

sammansättning

God kreditkvalitet i utlåningsportföljen

Vi arbetar målmedvetet och kontinuerligt för att säkerställa god kreditkvalitet i vår utlåningsportfölj. Under de senste åren har vi

bland annat utvecklat beﬁntliga kreditregler, implementerat en mer riskbaserad räntesättning och anpassat verksamheten efter

uppdaterade amorteringsregler. Därutöver arbetar vi med målgruppsanpassad distribution och kundkommunikation.

Stockholmsregionen62,6% (63,0)

Öresundsregionen10,1 % (10,2)

Göteborgsregionen10,7% (10,6)

Universitets- och tillväxtorter10,5% (10,1)

Övriga orter6,1% (6,1)

LTV 0–50%31 % (39)

LTV 50–75%45% (47)

LTV 75–85%15% (13)

LTV >85%9% (2)

Skuldkvot  3,5 34% (31)

Skuldkvot <3,5 –  4,5 39% (39)

Skuldkvot >4,5 28% (30)

tera bolån, sparande eller hitta inspiration

kring boende och boendeekonomi. Det

genomsnittliga antalet unika besökare

per månad på sbab.se uppgick under året

till 519 000 (478 000). Under året passe-

rade vi därtill 150 000 aktiva månatliga

användare av SBAB-appen. Booli är en

populär plattform för information kring

utbud, efterfrågan och prisutveckling på

bostäder. Det genomsnittliga antalet

unika besökare per månad på booli.se

uppgick under året till 1 415 000

(1550000). Boolis månatliga utskick för

bostadsvärdering hade vid utgången av

2022 cirka 737 000 prenumeranter. Hit-

tamäklare är Sveriges största tjänst för

att söka och rekommendera fastighets-

mäklare. Cirka 93 procent av antalet

aktiva fastighetsmäklare i Sverige hade

använt Hittamäklares tjänster under

2022. Vid årets utgång hade Boappa

omkring 1 100 anslutna bostadsrättsför-

eningar.

Försäkringsförmedling

Vi förmedlar två försäkringsprodukter

som på olika sätt anknyter till bolånet och

boendet; låneskydd och hemförsäkring.

Låneskydd Inkomst försäkrar vid arbets-

löshet och sjukskrivning då kunden

ersätts med månadskostnaden för lånet.

Låneskydd Liv innebär att låntagarens

bolån helt eller delvis kan avskrivas vid

dödsfall. Hemförsäkring ersätter

bostadsinnehavaren vid skador på hem.

Produkterna utgör ett skydd för våra kun-

der men innebär också ett mervärde för

SBAB då ett gott försäkringsskydd mins-

kar risken för kreditförluster.

51SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Aärsområde Privat

Aärsområde Företag & Brf erbjuder

bostadsﬁnansieringslösningar till fastig-

hetsbolag, bostadsutvecklare och

bostadsrättsföreningar samt sparkonto

till företag och organisationer. Vi ﬁnan-

sierar ﬂerbostadshus. Fastigheterna kan

vara beﬁntliga eller under nybyggnation.

Vår utlåning inom detta segment motsva-

rar drygt en fjärdedel av SBAB:s totala

utlåning. Vi erbjuder personlig service till

våra kunder som är koncentrerade till till-

växtregionerna kring våra kontor i Stock-

holm, Göteborg och Malmö. Marknadsan-

delen för fastighetsutlåning till fastig-

hetsbolag ökade under året med hela 2,76

procentenheter och uppgick vid

utgången av året till 17,38 procent. Mark-

nadsandelen för utlåning till bostads-

rättsföreningar ökade med 0,55 procent-

enheter till 10,69 procent.

Fastighetsﬁnansiering

SBAB ﬁnansierar ﬂerbostadshus, såväl

privatägda som bostadsrättsföreningar.

Fastigheterna kan vara beﬁntliga eller

nyproducerade, där vi belånar detaljpla-

nerad mark och byggnation. I vår kredit-

process följer vi löpande fastighetsmark-

nadens utveckling och genomför gransk-

ningar och riskbedömningar av samtliga

kundengagemang. SBAB:s totala utlåning

till fastighetsbolag och bostadsrättsför-

eningar fortsatte att öka kraftiga under

året, med hela 22,0 procent (18,5), och

uppgick per den 31 december 2022 till

158,4 mdkr (129,8). Av dessa utgjorde

90,7 mdkr (68,7) utlåning till fastighets-

bolag och 67,7 mdkr (61,1) utlåning till

bostadsrättsföreningar.

Fastighetsbolag

Aktiviteten i företagsaären var mycket

hög under året. Många fastighetsbolag

efterfrågar i nuvarande marknadsmiljö

ﬁnansiering genom banksektorn före

obligationsﬁnansiering på kapitalmarkna-

den, vilket bidrog till utvecklingen.

SBAB:s fokus på bostadsﬁnansiering och

starka kundrelationer ger oss goda förut-

sättningar att bistå ﬂera större kunder

med ett ökat antal aärer.

Nyutlåningen till fastighetsbolag upp-

gick för 2022 till 25,9 mdkr (17,0). Den

totala utlåningen uppgick vid utgången av

året till 90,7 mdkr (68,7). Antalet större

fastighetsbolagskunder uppgick till 135

Aärsområde Företag & Brf

Förenklad resultaträkning,

Företag & Brf

mnkr   

Rörelseintäkter    

Kostnader - - -

Kreditförluster -  -

Påförda avgifter -

Rörelseresultat   

Avkastning på eget

kapital, % , , ,

Låneportföljens säkerhets-

sammansättning, Företag & Brf

mdkr   

Pantbrev , , ,

Bostadsrätt , , ,

Kommunal borgen och

direktlån kommuner , , ,

Statlig kreditgaranti , , ,

Bankgaranti , , ,

Övrig säkerhet , , ,

Summa , , ,

Ökade utlåningsvolymer i företagsaären

SBAB:s utlåning till fastighetsbolag ökade under året till totalt 90,7 mdkr (68,7). Marknadsandelen

uppgick vid utgången av året till 17,4 procent (16,2 ).

Låneportföljens geograﬁska

sammansättning, Företag & Brf

Stockholmsregionen49,2% (47,3)

Universitets- och tillväxtorter16,9% (17,4)

Öresundsregionen18,3% (19,0)

Göteborgsregionen8,6% (9,1)

Övriga orter7,0% (7,2)

100

mdkr %

18 19 20 21 22

-5

mdkr %

-5

18 19 20 21 22

Volym och marknadsandel,

Företag

Nyutlåning och lösen,

Företag

Företagsutlåning, mdkr

Marknadsandel, %

Nyutlåning Lösen

Totalt

52 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Aärsområde Ftg & Brf

(110). SBAB:s utlåning till kommersiella

fastigheter, exklusive bostadsfastigheter,

uppgick per den 31 december 2022 till

8,0 mdkr (1,9).

Marknadsandelen avse-

ende lån till fastighetsbolag uppgick vid

årsskiftet till 17,38 procent (14,62).

Kreditiv

Bostadsmarknaden, som under pandemin

var ovanligt stark, fortsatte att utvecklas

väl även under inledningen 2022. Den

stannade dock av under den senare delen

av året med anledning av det rådande

marknadsläget. Enligt Boverket minskade

nybyggnationen med cirka 20 procent

under 2022 jämfört med 2021. SBAB:s

prioriterar sedan många år att medverka

till att bostadsbristen i Sverige byggs

bort. Under 2022 bidrog SBAB till ﬁnan-

sieringen av cirka 7 200 nya bostäder.

Boverket bedömer att antalet bygg-

starter under 2023 kommer att minska

med ytterligare 20 procent från 2022-års

nivåer, bland annat till följd av svårigheter

att sälja nyproducerade lägenheter, osä-

kerhet kring inﬂationsutvecklingen och

stigande räntor.

SBAB fokuserar kreditgivningen till eta-

blerade kundrelationer och större erfarna

byggentreprenörer i tillväxtregioner där

bostadsbristen är som störst. I vår kredit-

givning till nyproduktionsprojekt ställer vi

bland annat krav på egen insats samt för-

säljning mot bindande förhandsavtal

innan produktionsstart.

Bostadsrättsföreningar

SBAB innehar en stark position på mark-

naden och aktiviteten var relativt hög

under året. SBAB:s totala utlåning till

bostadsrättsföreningar uppgick vid

utgången av 2022 till 67,7 mdkr (61,1).

Nyutlåningen uppgick till 12,5 mdkr (11,3).

Marknaden för utlåning till bostadsrätts-

föreningar fortsatte att präglas av hård

priskonkurrens till låga marginaler, inte

minst i storstadsregionerna. Trots den

tua priskonkurrensen lyckades vi öka

vår marknadsandel något och den upp-

gick vid utgången av året på 10,69 pro-

cent (10,14). Antalet bostadsrättsfören-

ingskunder uppgick vid utgången av 2022

till 2 293 (2 058).

Sparkonto

Inlåningen från företag och bostadsrätts-

föreningar minskade under året till totalt

41,8 mdkr (43,2) och marknadsandelen

uppgick vid utgången av 2022 till 2,25

procent (2,25). Vid årsskiftet hade 9 000

företagskunder (7 800) och 4 700

bostadsrättsföreningar (4 500) spar-

konto hos SBAB.

Stark position och hög aktivitet avseende utlåning till bostadsrättsföreningar

Trots att marknaden för utlåning till bostadsrättsföreningar fortsatte att präglas av hård priskonkurrens till låga marginaler ökade

marknadsandelen avseende lån till bostadsrättsföreningar. Marknadsandelen uppgick vid årsskiftet till 10,7 procent (10,1)

Kreditiv

   

Godkända kreditiv,

antal   

Godkända kreditiv,

mdkr , , ,

– Varav utbetalt, %   

mdkr %

18 19 20 21 22

mdkr %

18 19 20 21 22

-9

-6

-3

mdkr %

-9

-6

-3

18 19 20 21 22

Volym och marknadsandel,

Brf

Nyutlåning och lösen,

Brf

Volym och marknadsandel,

inlåning, Företag & Brf

Nyutlåning Lösen

Totalt

Brf-utlåning, mdkr

Marknadsandel, %

Inlåning, mdkr

Marknadsandel, %

)

Deﬁnitionen för beräkning av marknadsandel för fastighetsbolag har per det tredje kvartalet  reviderats genom att vissa fastigheter (främst vårdboenden) omklassiﬁcerats från

hyresfastigheter till kommersiella fastigheter. Jämförelsetalen har justerats för jämförbarhet.

53SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Aärsområde Ftg & Brf

Upplåningsverksamheten

SBAB:s verksamhet ﬁnansieras främst

genom upplåning via kapitalmarknaden,

men sedan ﬂera år tillbaka också i väx-

ande grad genom inlåning från allmänhe-

ten. SBAB-koncernen är aktiv både i den

icke säkerställda obligationsmarknaden

genom moderbolaget SBAB och i den

säkerställda obligationsmarknaden

genom det helägda dotterbolaget SCBC.

Långfristiga upplåningskällor

 Rambelopp

Euro Medium Term Note

Programme (EMTN), SBAB  md EUR

Euro Medium Term Covered Note

Programme (EMTCN), SCBC  md EUR

Svenskt säkerställt obligations-

program, SCBC

[Inget fast

rambelopp]

Kortfristiga upplåningskällor

 Rambelopp

Svenskt certiﬁkatprogram (SvCP)  mdkr

European Commercial Paper

Programme (ECP)  md EUR

Kort summering av 2022

Stora delar av 2022 präglades av stigande

inﬂation, ökade räntor och en generell

inbromsning i ekonomin. Osäkerheten

kring inﬂationsutvecklingen och hur cen-

tralbankerna skulle agera skapade stor

volatilitet på de ﬁnansiella marknaderna

och överlag ett sämre risksentiment

under året. Marknaden präglades också

av geopolitisk oro i samband med Ryss-

lands invasion av Ukraina. I spåren av kon-

ﬂikten i Ukraina spreds en osäkerhet

omkring bland annat den framtida ekono-

miska utvecklingen och energitillförseln i

Europa.

Inﬂationen, som i inledningen på året

främst kunde tillskrivas stigande råvaru-

och energipriser, tog ett bredare grepp

om ekonomin och det gick att notera sti-

gande kärninﬂation i både Sverige och

omvärlden. De ledande centralbankerna

kom under året att bedriva en åtstra-

mande penningpolitik genom höjda styr-

räntor och kvantitativa åtstramningar.

Utmaningen för centralbankerna var att

få kontroll på inﬂationen utan att dra ner

ekonomin i en långvarg lågkonjunktur.

Riksbanken valde i maj 2022, för första

gången på två år, tt höja styrräntan.

Under året höjdes styrräntan fyra gånger

från 0 procent vid ingången av året till 2,5

procent vid utgången av året.

Riksbanken minskade under året sina

köp av obligationer på den svenska mark-

naden. Under 2022 köpte centralbanken

29 mdkr svenska säkerställda obligatio-

ner att jämföra med 225 mdkr året innan.

Upplåning och likviditet

Den höjda styrräntan och minskade köp

av obligationer bidrog starkt till att

svenska räntor och kreditspreadar i slutet

på året befann sig på höga men historiskt

mer normala nivåer.

Ledande börsindex uppvisade under

året sammantaget en negativ utveckling

samtidigt som korta såväl som långa rän-

tor steg.

Under 2022 emitterade SBAB-koncer-

nen långfristiga obligationer om totalt

86,3 mdkr (99,2). På den europeiska

marknaden emitterades en säkerställd

obligation om EUR 1,25 md samt två

gröna icke säkerställda obligationer om

EUR 500 mn respektive EUR 750 mn. På

den svenska marknaden emitterades

bland annat ett primärkapitallån (AT1) om

1,5 mdkr samt en grön icke säkerställd

obligation (Senior Non-Preferred) om 3,5

mdkr. Transaktionerna mottogs generellt

väl av marknaden.

Utestående emitterade värdepapper

uppgick vid utgången av året till 393,9

mdkr (364,4), varav 328,9 mdkr (300,9)

utgjorde säkerställd upplåning och 65,0

mdkr (63,5) icke säkerställd upplåning.

Finansieringsstrategi

Genom tillgång till stabil och konkurrens-

kraftig ﬁnansiering kan vi säkerställa att

SBAB kan låna ut pengar till attraktiva

Finansieringskällor,

Koncernen

Valutafördelning ﬁnansierings-

källor, Koncernen

Utestående förfalloproﬁl,

Koncernen

Svenska säkerställda benchmark -

obligationer SCBC38,9% (40,5)

Inlåning31,5% (28,3)

EMTN-program SBAB10,8% (11,6)

EMTCN-program SCBC18,0% (18,4)

Förlagslån0,3% (0,4)

ECP0,4% (0,8)

SVCP0,1% (0,0)

SEK80% (81)

EUR20% (18)

Övriga valutor0% (1)

100

mdkr

54 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Upplåning och likviditet

villkor. Vi arbetar aktivt med att diversi-

ﬁera våra ﬁnansieringskällor genom ökad

privat och företagsinlåning. Växande inlå-

ningsvolymer har under senare år lett till

att vårt kapitalmarknadsberoende har

minskat och samtidigt bidragit till en för-

bättrad och mer balanserad ﬁnansie-

ringsmix. Att verka för en diversiﬁerad

upplåning och att vara en regelbunden

emittent i såväl den svenska som den

europeiska obligationsmarknaden utgör

hörnstenarna i vår upplåningsstrategi.

Aktiv skuldhantering, bland annat genom

återköp av obligationer med kort återstå-

ende löptid, samt en jämn förfalloproﬁl

utgör andra viktiga delar. Vi fäster också

stor vikt vid att regelbundet träa och

uppdatera investerare i de marknader där

vi är aktiva, framför allt i Sverige och

Europa.

Icke säkerställd upplåning

Långfristig upplåning

SBAB:s aär handlar om att ﬁnansiera

boende, vilket i sin tur kräver en stabil

långfristig ﬁnansiering. Ett fortsatt starkt

inﬂöde av inlåning och en god likviditets-

situation har bidragit till att behovet av

långfristig icke säkerställd upplåning har

minskat som andel av total ﬁnansiering

över tid. Långfristig icke säkerställd upp-

låning uppgick vid årsskiftet till 62,2

mdkr (59,3), varav 13,3 mdkr (9,2)

utgjorde underordnade icke säkerställda

obligationer (senior non-preferred) och

48,9 mdkr (50,0) övriga seniora icke

säkerställda obligationer.

Kortfristig upplåning

Kortfristig upplåning i form av certiﬁkat

utgör fortsatt en begränsad del av

SBAB:s totala upplåning och uppgick vid

årsskiftet till 2,8 mdkr (4,2). Vi använder i

huvudsak kortfristig upplåning för att

hantera och jämna ut likviditet mellan

olika perioder.

Säkerställd upplåning

Upplåning genom utgivning av säker-

ställda obligationer sker i det helägda

dotterbolaget AB Sveriges Säkerställda

Obligationer (publ), (SCBC). Total säker-

ställd upplåning uppgick vid årets utgång

till 328,9 mdkr (300,9), varav 246,5 mdkr

var i SEK och 82,4 mdkr i utländsk valuta.

Likviditetsposition

SBAB:s likviditetsreserv har som primärt

syfte att verka som reserv i situationer då

möjligheten att anskaa likviditet på

annat håll är begränsad eller kraftigt för-

svårad. SBAB:s likviditetsreserv består i

huvudsak av likvida räntebärande värde-

papper med hög rating. Marknadsvärdet

av tillgångarna i likviditetsreserven upp-

gick vid årets utgång till 87,9 mdkr (82,3).

Med hänsyn tagen till Riksbankens och

ECB:s värderingsavdrag uppgick likvidi-

tetsvärdet av tillgångarna till 85,4 mdkr

(78,4). Både externa regelverk och interna

limiter dikterar likviditetsreservens stor-

lek och sammansättning. Värdepappers-

innehaven limiteras per tillgångsklass

samt per respektive land och ska ha lägst

AA-rating vid förvärv, vid årets utgång

har 95 procent av reserven minst en

AAA-rating. Utöver dessa grupplimiter

kan även limiter för enskilda emittenter

fastställas. Investeringar görs i huvudsak i

SEK, EUR och USD. SBAB använder deri-

vat för att hantera ränte- och valutarisk i

portföljen.

Gröna obligationer i likviditetsreserven

Vid utgången av 2022 uppgick våra inne-

hav i gröna obligationer till cirka 7,4 mdkr

(6,2).

Nyckeltal – likviditet

)

 

Överlevnadshorisont  

Likviditetstäckningskvot

(LCR), %  

Net Stable Funding Ratio

(NSFR), %  

) Avser konsoliderad situation.

Kreditbetyg

Långfristiga och kortfristiga kreditbetyg

från Moody’s och S&P (Standard & Poor’s)

var oförändrade under året.

Rating

 Moody’s

Standard &

Poor’s

Långfristig upplåning,

SBAB A A

Långfristig upplåning,

SCBC Aaa –

Kortfristig upplåning,

SBAB P– A–

Kort om SCBC

SCBC:s huvudsakliga verksamhet

är att emittera säkerställda obliga-

tioner på den svenska och interna-

tionella kapitalmarknaden. Bola-

gets upplåningsprogram har hög-

sta möjliga långfristiga kreditbetyg

”AAA” från ratinginstitutet

Moody’s. SCBC bedriver ingen

utlåning i egen regi utan förvärvar

krediter från SBAB, med syftet att

dessa helt eller delvis ska ingå i den

säkerhetsmassa som utgör säker-

het för SCBC:s säkerställda obliga-

tioner. Information om SCBC:s

säkerställda obligationer och dess

säkerhetsmassa publiceras

månadsvis på sbab.se.

55SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Upplåning och likviditet

Riskhantering handlar om att säker-

ställa att SBAB har motståndskraft i

olika situationer och att bolagets kapi-

talsituation säkerställer att även ovän-

tade risker kan hanteras.

SBAB:s oberoende riskkontroll identiﬁe-

rar, analyserar och utvecklar metoder för

att hantera olika typer av risker i verksam-

heten. Den huvudsakliga risken utgörs av

den kreditrisk som uppstår i samband

med utlåning till framför allt privatkunder,

men även till bostadsrättsföreningar och

ﬂerbostadshus. Därutöver är SBAB expo-

nerat mot kreditrisk i ﬁnansverksamhe-

ten, särskilt motpartsrisk för de derivat

och repokontrakt som SBAB ingår för att

hantera ﬁnansiella risker.

Andra risker i SBAB:s verksamhet är

marknadsrisk, likviditetsrisk, aärsrisk,

operativ risk samt hållbarhetsrisk. För att

även vid stressade situationer möta

dessa risker håller SBAB tillräckligt med

kapital och likviditet. SBAB är väl kapitali-

serat och har en kapitalbas som med god

marginal överstiger både det internt skat-

tade, och det av FI skattade kapitalbeho-

vet. Likviditetsrisk hanteras utanför kapi-

taldimensionen genom att upprätthålla

en likviditetsreserv samt genom att

diversiﬁera ﬁnansieringen.

SBAB:s risker och riskhantering

Risk deﬁnieras som en potentiellt negativ

påverkan som kan uppstå på grund av

pågående eller framtida interna eller

externa händelser. I riskbegreppet ingår

dels sannolikheten för att en händelse

inträar, dels den påverkan som händel-

sen skulle kunna ha på SBAB:s resultat,

kapital, likviditet eller värde. SBAB:s ram-

verk för riskhantering utgörs av en risk-

strategi, en riskpolicy, en kapitalpolicy

Risk- och kapitalhantering

och en riskaptit. Riskpolicyn anger

SBAB:s mål med riskhanteringen samt

deﬁnierar de risker SBAB:s verksamhet är

eller kan bli exponerad för. Exponeringen

mot respektive risktyp, undantaget

aärsrisk och hållbarhetsrisk, begränsas

genom limiter som anges i riskaptiten.

Hållbarhetsrisk är en generell risk som det

kan ﬁnnas inslag av i hela bankens verk-

samhet och är integrerad med övriga ris-

ker. Figuren nedan illustrerar att SBAB:s

övergripande mål sätter ramarna för

målen med riskhanteringen. SBAB:s

riskaptit inom de olika riskslagen ska vara

förenlig med, och styrs indirekt av, de

målen.

Läs mer på sidorna 62-63.

SBAB:s riskaptit

Läs mer på sidan 62

SBAB:s

mål

56 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Risk- och kapitalhantering

De tre försvarslinjern

Äger och hanterar risker

i det dagliga arbetet.

1:A LINJEN

2:A LINJEN

3:E LINJEN

Verksamheten

Stödjer, kontrollerar

och följer upp.

Risk & Compliance

Granskar på

styrelsens uppdrag.

Internrevision

RISK

RISK RISK

Riskstyrning

Samtliga väsentliga risker följs upp och

rapporteras till styrelsen. Styrelsen har

det övergripande ansvaret för SBAB:s

totala riskexponering. Det är styrelsens

ansvar att säkerställa att verksamheten

bedrivs med god intern kontroll. VD

ansvarar för den löpande förvaltningen

och följer upp att rapportering till styrel-

sen från respektive enhet, däribland Risk,

sker enligt relevanta instruktioner. Risk

ansvarar för identiﬁering, kvantiﬁering,

analys och rapportering av samtliga ris-

ker. Ansvarig för Risk är Chief Risk Ocer

(CRO) som är underställd VD och rappor-

terar till SBAB:s VD och styrelse.

Riskstrategi

Styrelsen beslutar om den strategiska

inriktningen och den övergripande riskni-

vån som SBAB är villig att acceptera,

baserat på aärsverksamheten och hur

värde skapas för kunderna. Det betyder

att SBAB medvetet endast ska exponeras

mot risker som kan kopplas direkt till,

eller bedöms vara nödvändiga för verk-

samheten. SBAB:s lönsamhet är bero-

ende av förmågan att bedöma, hantera

och prissätta risker. Det handlar också om

att upprätthålla tillräckligt med likviditet

och kapital för att kunna möta oförut-

sedda händelser.

Kunskap och kännedom om vilka risker

som SBAB kan utsättas för, tillsammans

med rätt kompetens för att uppskatta

storleken på beﬁntliga och potentiella ris-

ker, är därför en absolut nödvändighet för

vår verksamhet. Samtliga risker ska utvär-

deras mot den av styrelsen beslutade

riskaptiten.

Risktagande

SBAB:s risktagande hålls på en nivå som är

förenlig med kort- och långsiktiga planer

för strategi, kapital och ﬁnansiell stabilitet.

En viktig del i SBAB:s aärsmodell handlar

om att de risker som SBAB är exponerade

mot ska vara låga och förutsägbara. Det

innebär i realiteten inte att varje enskild

kreditexponering ska vara av låg risk, utan

att SBAB:s totala utlåningsportfölj till stor

del ska bestå av lån med låg risk och att

varje låns inbördes riskpåverkan är sådan

att den totala risken blir begränsad.

Utgångspunkten för SBAB:s aptit för risk

är att den ska rymmas i bolagets riskbä-

rande förmåga. Riskbärande förmåga

betyder förmågan att täcka förväntade

och oväntade förluster utan att bryta mot

uppsatta kapitalkrav. Omfattningen av de

risker som accepteras är tydligt kopplat till

hur viktiga de är för SBAB:s aärsmodell,

alltså de positiva eekter som förväntas

uppnås i form av förväntade intäkter, kost-

nadsbesparingar eller minskning av annan

risk. SBAB minimerar oönskade risker

genom ändamålsenliga funktioner, strate-

gier, processer, rutiner, interna regler, limi-

ter och kontroller.

57SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Risk- och kapitalhantering

Den övergripande kreditkvaliteten i

SBAB:s utlåningsportfölj bedöms som

god. Under 2022 har kreditrisken ökat

något, främst drivet av det förändrade

makroekonomiska läget med hög inﬂa-

tion. Utvecklingen av riskparametern som

mäter sannolikhet för fallissemang (PD)

har under året ökat både inom aärsom-

rådet Privat samt Företag & Brf, men lig-

ger fortfarande på låga nivåer. Även risk-

parametern som mäter förlustgrad i hän-

delse av fallissemang (LGD) har under året

legat på en låg nivå på grund av goda belå-

ningsgrader. De riskvägda tillgångarna

(REA) har huvudsakligen ökat inom Före-

tag & Brf som ett resultat av ökad utlå-

ningsvolym, däribland ökad exponering

mot byggnadskreditiv. Ökad utlåningsvo-

lym i kombination med förändrat makro-

ekonomiskt läge har lett till att banken

proaktivt arbetat med kreditanalyser och

en mer frekvent uppföljning av kunder

inom Företag & Brf. Ingen väsentlig påver-

kan har ännu konstaterats och analyserna

av byggnadskreditiven har hittills visat på

en balanserad riskbild.

Sett till kundernas återbetalningsför-

måga har andel utlåning till kunder som

fått påminnelser legat på stabila nivåer

under året. För andelen utlåning till kun-

der som fått kravbrev inom Privat har

däremot en liten ökning konstaterats.

Likaså har en ökning konstaterats bland

bolånekunder som ansökt om tillfällig

amorteringslättnad. I syfte att värna om

Utveckling av kreditrisk 2022

kunderna har banken ökat minimumbe-

loppet i kvar-att-leva-på-kalkylen (KALP)

samt justerat upp kalkylräntan i kreditbe-

viljningen inom Privat. De sjunkande

marknadsvärdena för småhus och

bostadsrätter på bostadsmarknaden, dri-

vet av ökade räntekostnader och energi-

priserna, har föranlett att banken gjort en

ytterligare indexering av marknadsvär-

dena under det fjärde kvartalet. De sjun-

kande priserna på bostadsmarknaden har

haft en inverkan på den volymviktade

belåningsgraden på bolåneportföljen som

vid årsskiftet uppgick till 59 procent (55).

På grund av den fortsatta oron på

bostadsmarknaden, till följd av häftiga

ränteuppgångar och sjunkande priser för

småhus och bostadsrätter, har banken

sett ett behov av ökade förlustreserve-

ringar för framtida kreditförluster. Totala

kreditförluster uppgick för året till 68

mnkr (positivt: 11) varav endast 7 mnkr

(13) kan hänföras till konstaterade kredit-

förluster. Återvinningar för tidigare kon-

staterade kreditförluster uppgick till 4

mnkr (4). Ökningen i kreditförluster är

främst hänförlig till uppdaterade makro-

ekonomiska prognoser för den framåt-

blickande informationen som tillämpas i

nedskrivningsmodellen med hänsyn till

det förändrade omvärldsläget och det

förhöjda ränteläget. Vidare har ökade

reserveringar observerats på grund av

ökad exponering mot byggnadskreditiv

samt negativa riskklassmigrationer inom

aärsområdet Privat, mot bakgrund av

ökade räntekostnader för hushållen.

Ökade förlustreserveringar konstatera-

des även i samband med marknadsvär-

desindexeringen under fjärde kvartalet.

För mer information om kreditförluster

och kreditkvalitet samt förändring i för-

lustreserveringarna, se not

100

200

300

400

mdkr %

18 19 20 21 22

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

100

200

300

400

mdkr

18 19 20 21 22

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

Aärsområde, Privat Aärsområde , Företag & Brf

Utveckling utlåningsvolym, mdkr

Kvot förlustreserveringar, %

Utveckling utlåningsvolym, mdkr

Kvot förlustreserveringar, %

58 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Risk - och kapitalhantering

Kapitalsituation

SBAB:s kärnprimärkapitalrelation upp-

gick vid årets slut till 12,8 procent (13,5).

Den totala kapitalrelationen uppgick vid

samma tidpunkt till 17,9 (18,1). Det kan

jämföras med FI:s kapitalkrav, som vid

årsskiftet motsvarade en kärnprimärkapi-

talrelation om 10,2 procent och en total

kapitalrelation om 14,9 procent. SBAB:s

kapitalmål motsvarade vid årsskiftet en

kärnprimärkapitalrelation om lägst 11,2

procent samt en total kapitalrelation om

lägst 15,5 procent. Kapitalkraven har

under året ökat till följd av FI:s höjning av

det kontracykliska buertvärdet för

svenska exponeringar i september 2022

från 0 procent till 1 procent.

Därmed har marginalerna till FI:s kapi-

talkrav minskat sedan förra årsskiftet.

Kärnprimärkapitalet ökade under året

med 0,9 mdkr till 19,7 mdkr (18,8). Årets

resultat påverkade kärnprimärkapitalet

positivt med 1,3 mdkr. Det totala kapita-

let ökade under året med 2,4 mdkr, till

27,5 mdkr (25,1), främst hänförligt till

emission av primärkapital-instrument

(AT1). Riskexponeringsbeloppet (REA)

ökade under året till 154,1 mdkr (138,9), i

huvudsak drivet av ökade utlåningsvoly-

mer. FI har sedan tidigare meddelat att

svenska banker förväntas analysera och

uppdatera sina nuvarande interna risk-

klassiﬁceringssystem (IRK-system) för

att leva upp till nya riktlinjer från den

europeiska bankmyndigheten (EBA).

SBAB har därför under en längre period

arbetat med att ta fram nya IRK-modeller,

vilka förväntas vara implementerade

efter beslut från FI. I december 2022

erhöll SBAB godkännande på ansökan om

ny PD-modell för hushållsexponeringar,

och under januari 2023 erhöll SBAB god-

kännande om nya PD-modeller för före-

tagsexponeringar. De nya modellerna för-

väntas börja tillämpas under första halv-

året av 2023. SBAB har ännu inte motta-

git återkoppling på ansökningar angående

implementering av nya LGD-modeller för

hushållsexponeringar och företagsexpo-

neringar Årets resultat ingår vid beräk-

ning av kapitalbas och primärt kapital.

Förväntad utdelning enligt SBAB:s utdel-

ningspolicy har dragits av. Bruttosolidi-

tetsgraden uppgick per den 31 december

2022 till 4,12 procent (3,98).

FI kommunicerade i september 2021

en pelare 2-vägledning för SBAB om noll

procentenheter på det riskvägda kapital-

kravet och 0,3 procentenheter på brutto-

soliditeten vilket motsvarar 1,9 mdkr.

Ytterligare information om kapitaltäck-

ning återﬁnns i not

Kapitalmålens beståndsdelar

 

mnkr

Totalt

kapital %

Kärnprimärkapi-

tal %

Totalt

kapital %

Kärnpri-

märkapital %

Kapitalkrav från Finansinspektionen

)

  ,   ,   ,   ,

– varav Pelare  minimikrav   ,   ,   ,   ,

– varav Pelare  riskviktsgolv, svenska bolån   ,   ,   ,   ,

– varav Pelare -krav (PR)   ,   ,   ,   ,

– varav Kapitalkonserveringsbuert   ,   ,   ,   ,

– varav Kontracyklisk buert   ,   ,  ,  ,

– varav Pelare -vägledning (PG)

– – – – – – – –

SBAB:s kapitalmål   ,  -  ,-,   ,   ,

SBAB:s faktiska kapital   ,   ,   ,   ,

) Avser lagstadgade krav inklusive Finansinspektionens krav på PR och PG.

59SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Risk - och kapitalhantering

Hållbarhetsrisker

Riskområde Riskbeskrivning Påverkan på SBAB Åtgärder för att minimera riskerna

Personal, sociala

förhållanden och

mänskliga rättigheter

Risken att SBAB:s verksamhet,

aärsrelationer och aärsåtagan-

den har en negativ påverkan på per-

sonal, kund eller extern part avse-

ende sociala förhållanden eller

mänskliga rättigheter.

Internt: I den egna verksamheten är risken

främst kopplad till SBAB som arbetsgivare

och SBAB:s företagskultur. Motiverade och

engagerade medarbetare är en förutsättning

för SBAB:s framgång. SBAB:s verksamhet

och företagskultur påverkar anställningsför-

hållandena för de anställda. Risker gällande

personal innefattar bland annat hälsa och

säkerhet på arbetsplatsen, förekomst av

kränkande särbehandling, ersättningsnivåer

samt arbetsbelastning. SBAB:s verksamhet

och företagskultur påverkar anställningsför-

hållandena för de anställda. Risker gällande

personal innefattar bland annat hälsa och

säkerhet på arbetsplatsen, förekomst av

kränkande särbehandling, ersättningsnivåer

samt arbetsbelastning

Externt: SBAB är exponerat mot risker

kopplade till sociala förhållanden och

mänskliga rättigheter i samband med kredit-

givning till fastighetsbolag, till exempel vid

utlåning till nyproduktionsprojekt med ﬂera

underleverantörsled. Den kontroll som

huvudentreprenören gör när det gäller till

exempel arbetsvillkor försvåras när produk-

tion upphandlas utanför det egna företaget.

SBAB är också exponerat mot dessa risker i

samband med inköp av tjänster och varor.

Området innefattar därtill risken att SBAB:s

tjänster och produkter inte är tillgängliga för

alla människor i samhället.

Eventuellt försämrat

anseende och nega-

tiv påverkan på kon-

cernens ﬁnansiella

ställning

SBAB har fastställt en långsiktig, fokuserad och

uthållig HR-strategi. SBAB har tydliga företagsöver-

gripande mål för att främja jämställdhet och mång-

fald samt säkerställa en god medarbetarupplevelse

och ett högt medarbetarengagemang. SBAB har en

jämställdhets- och mångfaldspolicy samt jämställd-

hetsplan som understryker värdet av medarbetare

med olika bakgrund. SBAB:s uppförandekod ger väg-

ledning i hur medarbetare ska uppträda och agera i

olika situationer, med SBAB:s värderingar som grund,

och vilket ansvar som följer av att vara anställd på

SBAB. SBAB:s ambition är att hantera risker kopp-

lade till personal, sociala förhållanden och mänskliga

rättigheter i utlåningsledet genom fördjupad kunddi-

alog och branschsamverkan. SBAB driver tillsam-

mans med övriga aärsbanker Bankinitiativet för en

Hållbar byggbransch som syftar till att genom krav på

ökad kontroll i kreditgivningen värna om arbetstaga-

res rättigheter och motverka kriminalitet. SBAB har

vidare en leverantörskod som behandlar SBAB:s syn

och förväntningar på leverantörers hållbarhetsarbete

och efterlevnad av internationella riktlinjer och prin-

ciper. Tillgänglighet utgör ett viktigt område vid pro-

dukt - och tjänsteutveckling. SBAB utför löpande till-

gänglighetstester.

Läs mer på sidorna -, -, -.

Exempel på relevanta styrdokument inom området är

Ersättningspolicy, Jämställdhets-och mångfaldspo-

licy, Arbetsmiljöinstruktion, Instruktion för visselblå-

sarprocess, Etikpolicy samt Policy för hållbart företa-

gande.

Hållbarhetsrisker

SBAB har som bank en viktig roll i samhäl-

let genom att tillhandahålla krediter och

hantera tillgångar från den ﬁnansiella

verksamheten utifrån ett sätt som främ-

jar hållbar ekonomisk tillväxt. Våra verk-

tyg för att identiﬁera, deﬁniera, mäta och

kontrollera hållbarhetsrisker vidareut-

vecklas kontinuerligt. SBAB:s hållbara

styrmodell genomsyrar hela verksamhe-

ten där den förenklar och förtydligar hel-

heten. Grunden i SBAB:s arbete med håll-

barhetsrisker är att de inte går att sepa-

rera från övriga risker. Det ﬁnns inslag av

hållbarhetsrisker i hela SBAB:s verksam-

het. Risks arbete med hållbarhetsrisk

avgränsas till ett antal tydliga områden

där risken kan identiﬁeras, mätas och föl-

jas upp. Med hållbarhetsrisk avses i denna

redovisning risken för förlust eller lägre

framtida intäkter på grund av händelser

relaterade till hållbarhet. Här ingår hän-

delser inom de tre kategorierna E, S och

G; (E) klimat, (S) personal, sociala förhål-

landen och mänskliga rättigheter (G)

ﬁnansiell brottslighet och korruption.

SBAB:s ambition är att hållbarhetsrisker

ska hanteras utifrån ett riskbaserat för-

hållningssätt samt vara integrerade i den

dagliga verksamheten. Målsättningen är

att vid identiﬁering av hög risk genomföra

en fördjupad hållbarhetsgranskning och

vid behov ställa krav på åtgärder för att

motverka negativ påverkan. Mätning och

kontroll sker bland annat med hjälp av

nyckelriskindikator, klimatscenarioanaly-

ser och klimatkänslighetsanalyser.

Våra processer syftar till att väsentliga

hållbarhetsrisker identiﬁeras, bedöms

och tas med i analysen och betraktas uti-

från SBAB:s regelefterlevnads- och ryk-

tesriskperspektiv. Beaktanden av håll-

barhetsrisker inkluderas och bedöms i

den beﬁntliga processen för nya krediter

och årsföredragningar av beﬁntliga ären-

den enligt beslutade kreditinstruktioner

och ska följas upp och godkännas i beslu-

tande organ.

Vägledande för arbetet är nationella

samt externa regelverk och riktlinjer,

framför allt underställt EU. SBAB för en

löpande en dialog kring hållbarhetsrisker i

hela verksamheten. SBAB:s proaktiva

hållbarhetsarbete genom bland annat

årlig riskidentiﬁering, gapanalyser, deﬁ-

nierade målsättningar och uppföljning

och rapportering mot dessa bidrar ytterli-

gare till hållbarhetsriskhanteringen.

60 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsrisker

Riskområde Riskbeskrivning Påverkan på SBAB Åtgärder för att minimera riskerna

Klimat

Delas upp i fysiska risker och

omställningsrisker. Fysiska risker

innebär direkta eekter av klimat-

förändringar som ger upphov till

ﬁnansiella kostnader och risker,

exempelvis fysisk påverkan på

fastigheter till följd av klimatför-

ändringarna. Omställningsrisker är

ﬁnansiella risker som är relaterade

till omställningen mot en mindre

fossilbaserad ekonomi.

Internt: Den fysiska klimatrisken kopplat till

SBAB:s verksamhet är framförallt risk för

ökade skador och värdeminskning på till-

gångar och säkerheter till följd av klimatför-

ändringar. SBAB:s verksamhet är exponerat

för omställningsrisker i det fall SBAB inte

lyckas anpassa verksamheten till framtidens

hållbara ekonomi som ställer högre miljö-

och klimatkrav. Detta gäller även efterfrå-

gan på SBAB:s produkter och tjänster.

Externt: SBAB är exponerat för klimatrisk i

samband med kreditgivningen. Framtida kli-

matförändringar kan komma att påverka

kundernas betalningsförmåga samt värdet

på tillgångar och säkerheter. Fysiska klimat-

risker innefattar bland annat höjda havsni-

våer, extremväder samt ras och skred.

Eventuell negativ

påverkan på koncer-

nens ﬁnansiella

ställning.

Klimatrisk hanteras främst genom utökad kunddia-

log, intern utbildning, produktutveckling samt kund-

kommunikation. I kreditgivningen till fastighetsbolag

och bostadsrättsföreningar övervägs vissa hållbar-

hetskriterier som en del i helhetsbedömningen. SBAB

genomför årligen klimatriskworkshops och har under

 identiﬁerat översvämningsrisk tillföljd av havs-

nivåhöjningar och översvämningar i vattendrag och

sjöar som fysiska risker samt omställningsrisk kring

energipriser som de två primära hållbarhetsriskerna.

SBAB har en KRI avseende andelen kapital kopplat till

småhus i zoner med förhöjd risk för översvämning

och arbetar löpande med att utvärdera bankens kli-

matrisker. Som en följd av arbetet med kvantiﬁering

av hållbarhetsrisker har ﬂertalet analyser tagits fram.

Under  genomfördes exempelvis en scenario-

analys utifrån energipriser och dess påverkan på

bolånekundernas kostnader och PD. Utöver detta har

SBAB under slutet av  antagit ett klimatmål som

kommer styra vidare produktutveckling, datainsam-

ling och anpassning i kreditgivningsprocessen för att

nå målet om minskade utsläpp av växthusgaser.

Läs mer på sidaorna -, -.

Exempel på relevanta styrdokument inom området är

Policy för hållbart företagande, Kreditpolicy, Riskpo-

licy, Riskaptit, Kreditinstruktion samt klimatriskin-

struktion.

Finansiell brottslighet

Den ﬁnansiella brottsligheten är ett

hot mot hela samhället. Kriminella

personer och nätverk är ständigt på

jakt efter nya sätt att utnyttja ban-

ken och våra kunder. Bedrägerier

och penningtvätt omfattar miljard-

belopp varje år i Sverige och bedrä-

gerier har under de senaste åren

utvecklats till att vara en av de

största inkomstkällorna för organi-

serad brottslighet. Att skapa fred-

liga och inkluderande samhällen

genom brottsförebyggande arbete

är både del av FN:s hållbarhetsmål

och en grundläggande del av

SBAB:s aärsverksamhet. Finan-

siell verksamhet omfattar följande

områden:

• Bedrägerier

• Penningtvätt

• Terrorﬁnansiering

• Mutor & korruption

• Välfärdsbrott

• Datasäkerhet

• Cyberbrottslighet

Internt: Förekomsten av all sorts ﬁnansiell

brottslighet eller intern korruption där med-

arbetare på SBAB är delaktiga som möjlig-

görare kan allvarligt påverka allmänhetens,

ägarnas, kundernas och medarbetarnas för-

troende för SBAB och därmed bolagets

framtida konkurrenskraft. Risken för ﬁnan-

siell brottslighet ochkorruption ﬁnns poten-

tiellt i alla delar av SBAB:s verksamhet där

pengar eller beslut med stora mandat före-

kommer.

Externt: Finansiell brottslighet undermine-

rar demokrati, försvårar ekonomisk tillväxt

och snedvrider konkurrens i samhället. Ris-

ken för ﬁnansiell brottslighet där SBAB:s

produkter eller tjänster utnyttjas återﬁnns i

alla led där pengar hanteras. Det innebär att

SBAB kan utnyttjas längst hela värdekedjan,

vare sig det gäller inlåning, utlåning eller

transaktioner via bankens konton.

Eventuell anseende-

risk, operativa för-

luster kopplade till

bedrägerier och

myndighetsanmärk-

ning med sanktion

kopplad till de regu-

latoriska krav som

ställs på banken att

motverak ﬁnansiell

brottslighet.

SBAB har en särskild enhet, Anti-Financial Crime

(AFC), som verkar för att förstärka SBAB:s övergri-

pande förmåga att förhindra ﬁnansiell brottslighet.

SBAB:s arbete inom området innefattar bland annat

att göra riskbedömningar, uppnå god kundkänne-

dom, övervaka aktiviteter och transaktioner, löpande

utbilda samt säkerställa god intern kontroll. Gransk-

ning sker i första, andra och tredje linjen avseende

det löpande arbetet, rutiner och processer. SBAB har

interna ramverk som reglerar hur verksamheten ska

arbeta för att motverka ﬁnansiell brottslighet SBAB

genomför därtill löpande utbildningar inom området.

Läs mer på sidorna -, -.

Exempel på relevanta styrdokument inom området är

Policy och instruktion om åtgärder mot penningtvätt

och ﬁnansiering av terrorism samt efterlevnad av

ﬁnansiella sanktioner, Etikpolicy, Policy för hållbart

företagande, Instruktion för visselblåsarprocess,

Uppförandekod, Mutor och annan korruption samt

Leverantörskod.

61SBAB ÅRSREDOVISNING 2022

Hållbarhetsrisker

Klassiﬁcering Nivå

Kreditrisk i utlåningsverksamhet

Risken för att motparten inte fullgör sina betalningsförpliktelser mot SBAB. Kreditrisk uppstår, för-

utom vid lån och lånelöften, även genom värdeförändringar av ställda säkerheter som innebär att

dessa inte längre täcker koncernens fordringar. Här ingår även koncentrationsrisk, vilket avser den

ökning av kreditrisk som uppstår vid stora exponeringar mot enskilda motparter, eller vid koncentra-

tioner mot speciﬁka regioner och branscher.

Läs mer i not

Önskvärd risk Medel SBAB erbjuder bostadsﬁnansiering till framför allt

privatpersoner, bostadsrättsföreningar och fastig-

hetsbolag där säkerheten utgörs av pant i fastighet

eller nyttjanderätt. Merparten av SBAB:s kundbas är

koncentrerad till storstadsregionerna.

Kreditrisken är central i SBAB:s aärsmodell och bedöms vara den dominerande risken i verksam-

heten. SBAB:s kreditgivning präglas av ansvarstagande med hänsyn tagen till kundernas långsiktiga

återbetalningsförmåga och motståndskraft samt värdena på ställda säkerheter. Kreditregler samt

kredithantering analyseras, bearbetas och förbättras kontinuerligt. Företagskunder bearbetas på

ett individuellt sätt medan privatkunder analyseras i en strukturerad process i samband med kre-

ditprövning. Koncentrationsrisk och stora exponeringar bevakas och följs noga upp.

Kreditrisk i ﬁnansverksamhet

Deﬁnieras som summan av motparts- och placeringsrisk. Motpartsrisken deﬁnieras som kreditrisk i

derivat som uppstår då värdet på instrumentet påverkas till följd av exempelvis ränte- eller valutakurs-

förändringar vilket medför att SBAB erhåller en fordran på motparten. Dessutom innebär motpartsrisk

risken för att SBAB:s ﬁnansiella motparter inte kan fullgöra sina åtagande i ingångna repokontrakt. Pla-

ceringsrisk deﬁnieras som kreditrisken i ﬁnansiella placeringar och innebär risken för att en kredittagare

inte fullgör sina betalningsförpliktelser. Finansiella placeringar är en del av likviditetsförvaltningen vars

syfte är att minska likviditetsrisken samt att utnyttja överskottskapital för att bidra till ökad lönsamhet.

Läs mer i not

Nödvändig risk Låg SBAB:s motpartsrisker och placeringsrisker är låga

och bedöms ej vara dominerande risker.

Motpartsriskexponeringen är till övervägande del säkrad genom säkerhetsavtal, där motparten

ställer säkerheter i syfte att reducera exponeringen. Placeringsrisken begränsas genom att SBAB

enbart investerar i räntebärande obligationer med hög kreditvärdighet.

Marknadsrisk

Risken för förlust eller lägre framtida intäkter på grund av marknadsrörelser består i SBAB:s verksam-

het av ränte-, valuta-, kreditspread-, basis- samt pensionsrisk. Ränterisk avser räntevariationer som

leder till förlust eller lägre framtida intäkter till följd av att tillgångar och skulder har olika räntebind-

ningstid och/eller räntevillkor. Valutarisk avser risken för förändringar av svenska kronans kurs som

leder till förlust eller lägre framtida intäkter. Kreditspreadrisk avser exponering mot ett ändrat förhål-

lande mellan en emittents räntekostnad kontra en referensränta. Basisrisk avser den risk som är för-

knippad med in- och utlåning som är låst till olika räntebaser. Pensionsrisk avser den risk som uppstår

vid värdeförändringar i portföljen som är avsedd att täcka bankens pensionsåtaganden.

Läs mer i not

Nödvändig risk Låg SBAB:s marknadsrisk är låg och bedöms ej vara en

dominerande risk.

Ränterisker begränsas genom direkt upplåning i matchad valuta och löptid eller genom användande

av derivat. Valutarisker begränsas genom att upplåning i utländsk valuta kurssäkras genom valu-

taswappavtal eller matchas mot tillgångar i likviditetsportföljen i samma valuta.

Operativ risk

Risken för förluster till följd av ej ändamålsenliga eller fallerade processer, mänskliga fel, felaktiga sys-

tem eller yttre händelser, inbegripet legala risker. Med legal risk avses bland annat risken för rättsliga

påföljder eller att rättshandlingar inte kan fullgöras. I kategorin ingår även regelefterlevnadsrisk. Regel-

efterlevnad är centralt för att bibehålla förtroendet för SBAB:s verksamhet, men också marknadspraxis

och etiska riktlinjer påverkar SBAB:s förhållningssätt till anställda och kunder.

Läs mer i not

Nödvändig risk Låg Operativ risk är en naturlig del i all verksamhet.

SBAB:s målsättning är att optimera förhållandet mel-

lan kostnader för reducering av risk och riskens

potentiella utfall. Operativ risk är en förutsättning för

genomförandet av aärsidén på ett eektivt och

konkurrenskraftigt sätt, med hänsyn tagen till verk-

samhet, strategi, riskaptit och omvärldsbevakning.

Operativa risker hanteras enhetligt på SBAB och analys av risknivån sker löpande och rapporteras

till styrelse, VD och företagsledning. Självutvärderingar av väsentliga processer genomförs årligen.

Förändringar som kan påverka bankens risknivå identiﬁeras och relaterade risker identiﬁeras i ett

tidigt skede och inför beslut om genomförande lämnar andra försvarslinjen ett utlåtande. Oväntade

händelser som kan påverka banken negativt ska rapporteras som incidenter och hanteras enligt

beslutad instruktion.

Aärsrisk

Risken för vikande intjäning med anledning av svåra konkurrensförhållanden, fel strategi eller felaktiga

beslut. SBAB aärsrisk delas in i strategisk risk, risk för försvagad intjäning och anseenderisk. Strategisk

risk avser risk för förlust på grund av exempelvis ogynnsamma aärsbeslut, felaktigt genomförande av

strategiska beslut, eller förändringar i den politiska miljön. Risk för försvagad intjäning avser risk som upp-

står som ett resultat av exempelvis fördyrad ﬁnansiering eller hårdare konkurrens. Anseenderisk avser risk

för förlorat anseende till följd av bristande hantering av ovan nämnda risker såväl som andra händelser.

Läs mer i not

Nödvändig risk Låg SBAB:s aärsrisk är låg och bedöms ej vara en domi-

nerande risk.

Risker relaterade till strategi och intjäning utvärderas båda fortlöpande under året inom första lin-

jens strategiarbete. Strategiskt viktiga beslut hanteras även inom ramen för väsentliga föränd-

ringar. Det sker en årlig utvärdering av väsentliga risker till styrelsen som berör både aärsmässigt

strategiska risker och bankens övergripande intjäning. Vidare utvärderas aärsrisken i SBAB:s

stresstester.

Likviditetsrisk

Risken att inte kunna infria sina betalningsförpliktelser utan att kostnaden för att erhålla betalnings-

medel ökar avsevärt. Kortfristig likviditetsrisk avser risken för att på kort sikt drabbas av brist på likvi-

ditet medan strukturell likviditetsrisk förekommer när det ﬁnns skillnad mellan tillgångar och skulder

avseende kapitalbindningstid - vilket riskerar att på längre sikt leda till likviditetsbrist.

Läs mer i not

Nödvändig risk Låg SBAB har en låg likviditetsrisk och en diversiﬁerad

upplåning. De värdepapper som ingår i likviditetsre-

serven har hög kreditvärdighet och är pantsätt-

ningsbara i antingen Riksbanken eller Europeiska

Centralbanken, för att säkerställa likviditeten.

SBAB:s likviditetsstrategi innefattar en proaktiv och kontinuerlig likviditetsplanering, aktiv skuld-

förvaltning och en adekvat likviditetsreserv. I upplåningsstrategin beaktas tillgångssidans förvän-

tade löptid. Med utgångspunkt i den, begränsar SBAB sin strukturella likviditetsrisk genom att

eftersträva en diversiﬁerad ﬁnansiering med tillräckligt lång löptid. SBAB har ett ﬂertal limiterade

likviditetsmått varav de ﬂesta övervakas och rapporteras internt dagligen.

Hållbarhetsrisk

Med hållbarhetsrisk avses här risken för förlust eller lägre framtida intäkter på grund av händelser

relaterade till hållbarhet. Här ingår händelser inom tre kategorier; (i) klimat, (ii) personal, sociala för-

hållanden och mänskliga rättigheter samt (iii) ﬁnansiell brottslighet och korruption.

Läs mer på sidorna 60 -61.

Nödvändig risk Låg

Hållbarhetsrisk deﬁnieras av SBAB som en nödvän-

dig risk och ska hållas på en nivå som inte väsentligt

äventyrar SBAB:s tillgångar, resurser och anseende.

Bedömningen av huruvida gruppens risknivå för hållbarhetsrisker håller sig inom fastställd riskaptit

utgörs huvudsakligen genom uppföljning och analys av nyckelriskindikatorer, utfall av scenario-

analyser, uppföljning av bankens strategiska hållbarhetsarbete, och information i SBAB:s rapporte-

ring enligt TCFD-standard.

Risktyp Riskaptit

SBAB:s riskaptit

62 SBAB ÅRSREDOVISNING 2022