Så kan rörligheten ökas på bostadsmarknaden utan statsfinansiellt kostsamma reformer

Så kan rörligheten ökas på bostadsmarknaden utan statsfinansiellt kostsamma reformer

Hur kan rörligheten på bostadsmarknaden förbättras och inlåsningseffekter undvikas utan statsfinansiellt kostsamma reformer? Det utvecklar jag några tankar om här. Eftersom det delvis handlar om politiskt känsliga frågor vill jag påpeka att mina argument tar sin utgångspunkt i strikt samhällsekonomiska överväganden.

Kapitalvinstskatten på bostäder

Kapitalvinstskatten vid försäljning av bostäder – den så kallade ”reavinstskatten” – är utan tvekan en skatt som man på goda teoretiska grunder kan visa motverka rörlighet på bostadsmarknaden. Många föreslår därför i debatten att den bör tas bort. Jag menar att det kan vara att gå för långt om man tittar på frågan utifrån ett bredare samhällsekonomiskt perspektiv.

I en situation där skatterna på ägda bostäder generellt sett är låga, det finns mer angelägna skatter att sänka ur ett ekonomiskt effektivitetsperspektiv och vi har mycket stora utmaningar på den offentliga budgetens utgiftssida, talar mycket för att kapitalvinstskatten på bostäder bör behållas men istället utformas annorlunda för att den inte ska hämma rörligheten på bostadsmarknaden. Och då har jag som ett alternativ följande reformförslag:

Ta bort taket i uppskovet i kapitalvinstskatten och även skatten på 0,5 procent av uppskovsbeloppet. Även om det idag finns möjlighet att göra uppskov utan tak tom 2020 innebär skatten på uppskovsbeloppet att det i många fall är billigare att inte göra uppskov vilket hämmar rörligheten.

Inför också en ökad möjlighet att kunna kvitta kapitalförluster på bostäder mot tidigare eller framtida vinster och inte bara till halva värdet och det år de uppstår som idag. Då bör hushållen bli mer benägna att lämna en bostad som de gått med förlust på. Precis på samma sätt som Skatteverket håller reda på uppskov kan de hålla reda på förluster.

Stämpelskatten

Slopa också stämpelskatten som är en ren transaktionsskatt och som på goda teoretiska grunder också bidrar till minskad rörlighet på bostadsmarknaden. Slopandet av skatten på uppskoven och stämpelskatten kan finansieras genom en viss höjning av kapitalvinstskattesatsen på bostäder som ju idag faktiskt ligger väsentligt under den på de flesta andra kapitalinkomster.

Om man från politiskt håll ändå vill behålla stämpelskatten så är en variant att den beaktas inom ramen för den så kallade kvotregeln som bestämmer med hur stort belopp man får uppskov med vid försäljning av ett hus som är dyrare än det man flyttar till. Detta genom att stämpelskatten adderas till priset på det objekt man köper. Det bör bidra till att öka rörligheten för framförallt äldre som bor onödigt stort.

Ränteavdragen

Det finns också goda samhällsekonomiska argument för att börja trappa av ränteavdragen eller skattereduktionen för ränteutgifter i det fall man från politiskt håll anser det omöjligt att i någon större utsträckning öka den löpande bruttobeskattningen av ägda bostäder. Det bör dock göras långsamt för att inte åstadkomma ett stort prisfall på bostäder. Det kan också göras på olika sätt beroende på vilka fördelningspolitiska hänsynstaganden man vill ta.

Vi har idag en löpande negativ nettobeskattning på bostäder i regioner med höga marknadsvärden i form av en låg kommunal fastighetsavgift i relation till värdet av ränteavdragen. Det ger incitament till ökad skuldsättning och till att man bor i större och dyrare bostäder än annars. En något högre löpande nettobeskattning av ägda bostäder genom sänkta ränteavdrag kan användas som ett alternativ för att finansiera ett borttagande av skatten på uppskoven och stämpelskatten och därmed indirekt bidra till ökad rörlighet på bostadsmarknaden.

Amorteringskravet

Och så avslutningsvis några ord om amorteringskravet. Jag tror att det å ena sidan har bidragit till en sundare amorteringskultur i Sverige. Å andra sidan är det problematiskt ur just ett rörlighetshetsperspektiv eftersom det bara omfattar nya och inte gamla lån och därmed skapar inlåsningseffekter. Säsongsrensade data visar även på stora varaktiga effekter av amorteringskravet på omsättningen av bostadsrätter i framförallt Stockholm.

Det är förstås knepigt att införa amorteringskrav på redan ingångna lån. Men det är helt centralt att Finansinspektionen noga följer upp problemet med inlåsningseffekter.

Om man från politiskt håll ändå vill behålla hela eller delar av ränteavdragen finns det ett sätt att fortsatt garantera en god amorteringsbenägenhet även om man helt skulle ta bort amorteringskravet. Man skulle nämligen kunna betinga ränteavdragen på storleken på amorteringarna. Då får både gamla och nya låntagare incitament att amortera på sina lån. Det skulle bidra till en sund amorteringskultur, en mindre total skuldsättning vid bibehållna eller delvis avtrappade ränteavdrag och skulle samtidigt ta bort de inlåsningseffekter nuvarande amorteringskrav lider av.

Robert Boije

Chefsekonom, SBAB

Nästa:
Förra:
Denna artikel är skriven av
Robert Boije

Robert är chefsekonom här på SBAB och bloggar om fastighetsmarknaden, svensk ekonomi och den ekonomiska politiken.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *