Den nakna sanningen om bostadsmarknaden

Den nakna sanningen om bostadsmarknaden

Hem ljuva hem – eller?

Rätten till en bostad och social trygghet är stadgad i både FN:s konvention om de mänskliga rättigheterna och svensk grundlag. Den är dessutom en självklar del av det svenska välfärdssamhället. Eller?

Att vara utan bostad är en humanitär katastrof för den som drabbas. Det skapar försämrad livskvalitet. Utan ett hem blir det också svårt att tillgodogöra sig övriga rättigheter i välfärdssamhället som tillgång till sjukvård, bidrag och stödfunktioner. Det gör det också svårt att sköta arbete eller annan sysselsättning och att umgås med nära och kära. Eller ens att kunna ha nära och kära.

Ingen vet riktigt hur många hemlösa som finns i Sverige idag. Socialstyrelsens senaste hemlöshetskartläggning från 2017, som utgör den enda officiella statistiken men som inte är fullständig då inte alla kommuner deltog i kartläggningen, visar att minst 33 000 personer lever i hemlöshet i Sverige. Socialstyrelsens kartläggning visar att majoriteten av de hemlösa är män och att nästan hälften är födda utomlands. 1 av 10 hemlösa har enligt undersökningen varit hemlös i mer än 10 år. Drygt en tredjedel av alla personer i hemlöshet är förälder till barn under 18 år. Bland de hemlösa finns många personer med psykisk ohälsa och missbruk men mer än vart femte person i kartläggningen uppgavs inte vara i något annat behov än av just ett boende.

Bostadsbristen sedd utifrån ett aggregerat perspektiv

Att det är bostadsbrist i Sverige idag är nog de flesta överens om. Hur stor den är beror dock på hur den mäts och vem man frågar.

En analys gjord av Riksbanken visar att det svårt att med exakthet avgöra om det utifrån ett behovsperspektiv finns ett samlat över- eller underskott av bostäder i Sverige. Riksbankens analys indikerar ändå att det på aggregerad nivå, dvs. i riket som helhet, inte råder något stort underskott på bostäder utan att det är i framförallt Stockholmsområdet som det finns ett betydande underskott. I övriga storstadsområden är det också underskott men de är mindre. Analysen visar att en stor del av bostäderna finns i områden där efterfrågan på bostäder är betydligt lägre än i storstadsområdena. Slutsatsen av detta är i så fall att det finns en obalans mellan utbudet och efterfrågan på bostäder snarare än ett stort absolut underskott på bostäder totalt sett i Sverige.

Riksbanken konstaterar också att de senare årens byggande relativt väl matchat efterfrågan sett till behovet mätt utifrån befolkningstillväxten. Enligt Boverket behöver det sett till det initiala behovet och den kommande befolkningsökningen byggas hela 600 000 nya bostäder fram till 2025. Med tanke på att antalet påbörjade bostäder har gått ner kraftigt i år och förväntas gå ned minst lika mycket till nästa år, i framförallt storstadsområdena, talar mycket för att bostadsbristen kommer att bestå de kommande åren.

Bostadsbristen sedd utifrån ett regionalt perspektiv

Frågar man kommunerna och tittar på frågan utifrån ett mer regionalt perspektiv verkar bostadsbristen vara mer utbredd än den bild som ges av det samlade bostadsbehovet i Riksbankens studie. I Boverkets bostadsmarknadsenkät 2018 anger hela 243 av 290 kommuner att de har underskott på bostäder. Enligt Boverket finns det idag ett initialt underskott på omkring 200 000 bostäder.

Ett annat tecken på att vi har bostadsbrist är att vi idag också har ett massivt efterfrågeöverskott på hyresrätter. Bara i våra tre största städer står nära en miljon personer i kö till en hyresrätt. Det betyder dock inte att alla dessa är i akut behov av en bostad. Då den reglerade hyran i våra storstäder ligger under den som skulle råda om efterfrågan och utbudet istället skulle styra hyresnivån uppstår en stor överefterfrågan på hyresrätter.

Bostadsbristen sedd utifrån olika gruppers behov, betalningsförmåga och segregationen

Trots att det byggts bostäder som aldrig förr de sista åren råder det ett fortsatt stort behov av nya bostäder och bostäder som dessutom är väl anpassade för olika grupper och livssituationer. Trots det stora behovet av nya bostäder och det massiva byggandet de senaste åren står många nyproducerade bostäder idag tomma. Hur byggs det egentligen och för vem och vilka har möjlighet att efterfråga de bostäder som faktiskt byggs?

Oavsett om du ska lämna föräldrahemmet, köpa bostad för första gången, studera på högskolan, är nyanländ, flytta på grund av nytt jobb, eller behöver ett boende anpassat för äldre, har funktionsnedsättning eller ska skilja dig måste det finnas goda möjligheter att hitta ett ändamålsenligt boende. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2018 är situationen särskilt ansträngd för unga, nyanlända och äldre som behöver flytta till en mer tillgänglig  bostad. Boverkets enkät visar också att det råder fortsatt stor brist på studentbostäder i Sveriges högskolekommuner. Samma enkät visar därtill att bostadsbristen är som störst för personer med funktionsnedsättning.

En undersökning från Hyresgästföreningen från 2017 visar att 213 000 unga vuxna bor ofrivilligt hemma hos sina föräldrar. Det är dock inte bara bristen på hyresrätter som försvårar för unga att komma in på bostadsmarknaden. De har även svårt att kunna köpa en bostad. En undersökning gjord av SBAB visar att en ung vuxen man (i åldersgruppen 25-29 år) med genomsnittlig inkomst har råd att köpa en etta i endast 3 av Sveriges 20 största kommuner och att en ung kvinna inte hade råd att göra det i någon av dessa kommuner. Skälet är inte bara att bostadspriserna är höga utan också de krav som ställs i samband med kreditgivningen. Sverige är ett av få (jämförbara) länder där det inte finns något system som underlättar för unga att komma in på bostadsmarknaden.

Situationen är också mycket besvärlig för kvinnor med barn som separerar. En undersökning som nyligen gjordes av SBAB visar att en kvinna i åldersgruppen 40-44 år med en medianinkomst och med två barn inte har möjlighet att köpa en trea i någon av Sveriges 20 största kommuner. Samtidigt är det i dessa kommuner svårt att snabbt komma över en hyreslägenhet.

Vid sidan av bostadsbristen ökar också trångboddheten i flera områden. En rapport gjord av analysföretaget Evidens på uppdrag av HSB visar att vart femte hushåll i Sveriges storstäder idag är trångbott jämfört med var tionde i övriga delar av landet. Rapporten visar att trångboddheten ökar som mest i storstädernas mest utsatta miljonprogramsområden. Sambandet mellan trångboddhet och låg inkomst är starkt. Samtidigt visar statistik att nyanlända i hög utsträckning söker sig till just dessa områden. Dessa faktorer bidrar sammantaget till bilden att hur det byggs och var är avgörande faktorer inte bara för att garantera alla grupper ett boende utan också för integrationen och den sociala rörligheten.

En liten önskan inför det nya året

Det är uppenbart att problemen på bostadsmarknaden är många, stora och komplexa. Det är lika uppenbart att det mot denna bakgrund inte heller finns EN nyckel som snabbt kan öppna låset till bostadsmarknadens alla problem. En avgörande nyckel är dock att alla vi – politiker, beställare, byggföretag och bostadsfinansiärer – som jobbar med eller nära bostadsmarknaden verkligen uppmärksammar problemen. En annan nyckel är att vi var och en för sig men också tillsammans ser vad vi kan göra för att så snabbt som möjligt minska problemen.

Vad kan vi då göra?

  • Från politiskt håll finns skäl att fundera på hur olika skatte-, bidrags, och regeländringar kan bidra till att fler och mer behovsanpassade bostäder – både hyrda och ägda – byggs och att den existerande bostadsstocken används mer effektivt. Det finns flera utredningar som redan har lagt analytiskt välgrundade förslag inom detta område. Ett exempel är Bokriskommittén. Se också ett tidigare blogginlägg här på SBAB-bloggen.
  • Beställare av nya bostäder, framförallt de kommunala, bör i ökad utsträckning ställa mindre särkrav som ökar möjligheten till prefabrikation och billigare bostäder men också se över var vi bygger så att vi kan får en mer inkluderande bostadsmarknad med minskad segregation.
  • Producenterna behöver bli bättre på att matcha det faktiska byggandet mot behovet och den reella efterfrågan på bostäder. Med höga markpriser är det förstås en utmaning att få ner bostadspriserna men det bör finnas ett visst utrymme för produktivitetsökningar i byggindustrin, i synnerhet om de kommunala särkraven tas bort. BoKlok är ett exempel på att det går att bygga billigare utan att tumma på kvaliteten.
  • Finansinspektionen bör i ökad utsträckning fundera på och analysera vilka negativa effekter de nya kreditrestriktionerna, som exempelvis amorteringskravet, har på möjligheten för unga att ta sig in på bostadsmarknaden men också för möjligheten att hitta en ny bostad när livssituationen förändras samt  för rörligheten på bostadsmarknaden. Det bör gå att hitta andra modeller som skapar goda drivkrafter till amorteringar utan att de låser ute vissa grupper från bostadsmarknaden och minskar rörligheten på bostadsmarknaden.
  • Vi som jobbar med bostadsfinansiering bör fundera på om det finns anledning att se över vår kreditprövning så att den inte i onödan stänger ute vissa grupper från marknaden för ägda bostäder sett i förhållande till riskerna i kreditgivningen.

Med steg i denna riktning bör vi kunna skapa en bättre fungerande och mer inkluderande bostadsmarknad. Denna ”lilla” önskan har jag inför det nya året. Mitt eget nyårslöfte är att fortsätta att uppmärksamma problemen på bostadsmarknaden.

Med detta önskar jag SBAB:s kunder och alla Er andra som läser detta God Jul & Gott Nytt År.

Robert Boije

Chefsekonom, SBAB

 

 

Nästa:
Förra:
Denna artikel är skriven av
Robert Boije

Robert är chefsekonom här på SBAB och bloggar om fastighetsmarknaden, svensk ekonomi och den ekonomiska politiken.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *